【正文】 4．基本開發(fā)流程土地準(zhǔn)備工作競(jìng)買土地 　　 國(guó)土局國(guó)有土地使用證 　　發(fā)改委項(xiàng)目立項(xiàng)審查開工準(zhǔn)備期項(xiàng)目立項(xiàng)書商品房　　　　　　　　　　　開發(fā)工作流程圖 規(guī)劃總圖的審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局 　　　　 　　規(guī)劃局施工圖紙審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　確定施工隊(duì)伍建設(shè)工程施工許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　 建委組織施工期施工合同開始施工準(zhǔn)備　　　　　　　　　　　　　　　　　　 施工單位驗(yàn)收證明施工中單項(xiàng)驗(yàn)收 監(jiān)理公司 工程綜合驗(yàn)收竣工驗(yàn)收備案表 質(zhì)監(jiān)站　　　　　　　　　　　　　　　　　　　預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期商品預(yù)銷售商品房預(yù)售許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局簽訂銷售合同商品房銷售許可證 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證　　　　 （四）開發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式1．按商品房的完工程度劃分（1）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人交付定金或者房?jī)r(jià)款。2．組織施工期根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙和文件，通過(guò)正式的招標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場(chǎng)施工，到建設(shè)主管部門辦理《建設(shè)工程施工許可證》。1．開工準(zhǔn)備期通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計(jì)劃書、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、土地主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、建委下發(fā)的設(shè)計(jì)方案審定通知書。其在工程監(jiān)理過(guò)程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月報(bào)》、《監(jiān)理工作總結(jié)》等資料，對(duì)審核房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實(shí)性具有重要參考價(jià)值。（7）房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；負(fù)責(zé)對(duì)房屋建筑面積進(jìn)行測(cè)量，出具測(cè)繪報(bào)告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。（5）建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。（3）拆遷管理部門（拆遷辦公室）負(fù)責(zé)審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。（1）土地管理部門負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國(guó)有土地使用證》。（7）稅費(fèi)。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、變電室、停車場(chǎng)、公共廁所等。一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)由開發(fā)商繳納的稅費(fèi)等。5．資金運(yùn)作密集性。3．開發(fā)產(chǎn)品固定性。1．項(xiàng)目審批計(jì)劃性。房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估模型一、行業(yè)概況房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。在開發(fā)過(guò)程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計(jì)劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。開發(fā)產(chǎn)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。資金運(yùn)作密集型主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。（2）前期工程費(fèi)用，主要包括開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。（6）期間費(fèi)用。與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的稅收和行政規(guī)費(fèi)，如營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加費(fèi)，環(huán)衛(wèi)綠化費(fèi)，土地增值稅等；各項(xiàng)稅費(fèi)約占總價(jià)格的10%。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)?！斗课莶疬w安置補(bǔ)償協(xié)議》的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)，是審核拆遷補(bǔ)償費(fèi)的依據(jù)。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。（2）會(huì)計(jì)師（造價(jià)師）事務(wù)所負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)（決）算報(bào)告進(jìn)行審計(jì)，出具審計(jì)報(bào)告。在辦理各種手續(xù)的同時(shí)，穿插進(jìn)行施工項(xiàng)目設(shè)計(jì)，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)前的準(zhǔn)備工作。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。（2）商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房?jī)r(jià)款。（4）委托銷售委托銷售是指開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)房或期房并收取購(gòu)房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項(xiàng)。在納稅評(píng)估實(shí)地核查中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)方面的財(cái)務(wù)核算，特別是與稅收相關(guān)政策的差異。2．預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。價(jià)外收入根據(jù)不同性質(zhì)，應(yīng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“營(yíng)業(yè)外收入”、“其他應(yīng)付款”、“其它應(yīng)收款”等不同的會(huì)計(jì)科目。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。（5）配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計(jì)入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。2．期間費(fèi)用的構(gòu)成（2）管理費(fèi)用本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的管理費(fèi)用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會(huì)和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)（包括行政管理部門職工工資及福利費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)（包括董事會(huì)成員津貼、會(huì)議費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問(wèn)費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。其基本原則是：（1）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。2．確定開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目是歸集生產(chǎn)費(fèi)用的明細(xì)科目，具體反映計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費(fèi)用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。5．結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本按對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本?？赡艽嬖谏儆?jì)收入和多列成本等問(wèn)題，運(yùn)用其他指標(biāo)進(jìn)一步分析。計(jì)算銷售業(yè)務(wù)成本率的變動(dòng)率，該值大于10%時(shí)，提示異常，反映銷售業(yè)務(wù)收入與銷售業(yè)務(wù)成本增減不同步，可能存在銷售未計(jì)收入、多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大。與預(yù)警值相比，如相差較大，可能存在多列費(fèi)用問(wèn)題?；谥鳡I(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)100%。分析納稅人資產(chǎn)綜合利用情況。存貨周轉(zhuǎn)率=主營(yíng)業(yè)務(wù)成本247。如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率或存貨周轉(zhuǎn)率加快，而應(yīng)納稅稅額減少，可能存在隱瞞收入、虛增成本的問(wèn)題。數(shù)據(jù)來(lái)源：利潤(rùn)表經(jīng)營(yíng)費(fèi)用指標(biāo)評(píng)估指標(biāo): 營(yíng)銷費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)疑點(diǎn)分析：營(yíng)銷費(fèi)用指項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃、推廣、銷售費(fèi)用，約為售價(jià)的3%—5%。評(píng)估指標(biāo)3：所得稅利潤(rùn)稅負(fù)率＝本期應(yīng)納所得稅額∕本期主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)疑點(diǎn)分析：通過(guò)與參考值（%）對(duì)比，如果主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)稅負(fù)率偏低或?yàn)樨?fù)，則應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在少計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、應(yīng)計(jì)未計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、多列成本或擴(kuò)大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。配套設(shè)施成本比計(jì)算公式：配套設(shè)施成本費(fèi)用總額/開發(fā)成本100%疑點(diǎn)判斷：%預(yù)警區(qū)間%，形成疑點(diǎn)，可能存在多列配套設(shè)施成本或擴(kuò)大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。（二）外部信息：主要是到企業(yè)的財(cái)務(wù)部門和項(xiàng)目工程部門采集主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、開發(fā)成本、期間費(fèi)用、基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi)用情況、主體建筑成本情況、甲方供料情況等數(shù)據(jù)。邏輯審查法：在房地產(chǎn)行業(yè)中，單位建筑面積中土地價(jià)款、建筑成本、外收費(fèi)金額等指標(biāo)都存在相應(yīng)的邏輯關(guān)系，把握好規(guī)律，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理就會(huì)得心應(yīng)手。以上三種方法不是孤立的，一般要求納稅評(píng)估人員綜合運(yùn)用、相互印證。對(duì)其他應(yīng)收款期末余額出現(xiàn)借方紅字（或?yàn)橘J方余額）的情況，可能存在收入“掛帳”的問(wèn)題，應(yīng)通過(guò)核查相關(guān)的收、付款憑證，查明原因。（二）長(zhǎng)期投資類長(zhǎng)期股權(quán)投資疑點(diǎn)分析：如果長(zhǎng)期股權(quán)投資有金額，而利潤(rùn)表中投資收益項(xiàng)目金額為0，視為異常，應(yīng)結(jié)合投資合同或投資協(xié)議分析初始投資內(nèi)容，投資期間損益以及處置投資的處理是否符合稅法規(guī)定進(jìn)行分析。 數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)負(fù)債表（四）流動(dòng)負(fù)債類短