【正文】 4．基本開發(fā)流程土地準(zhǔn)備工作競買土地 　　 國土局國有土地使用證 　　發(fā)改委項目立項審查開工準(zhǔn)備期項目立項書商品房　　　　　　　　　　　開發(fā)工作流程圖 規(guī)劃總圖的審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　規(guī)劃局 　　　　 　　規(guī)劃局施工圖紙審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　　確定施工隊伍建設(shè)工程施工許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　 建委組織施工期施工合同開始施工準(zhǔn)備　　　　　　　　　　　　　　　　　　 施工單位驗收證明施工中單項驗收 監(jiān)理公司 工程綜合驗收竣工驗收備案表 質(zhì)監(jiān)站　　　　　　　　　　　　　　　　　　　預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期商品預(yù)銷售商品房預(yù)售許可證　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局簽訂銷售合同商品房銷售許可證 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 房管局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶房產(chǎn)證　　　　 （四）開發(fā)產(chǎn)品主要銷售方式1．按商品房的完工程度劃分（1）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，由買受人交付定金或者房價款。2．組織施工期根據(jù)前期審批的規(guī)劃設(shè)計圖紙和文件，通過正式的招標(biāo)程序，組織施工企業(yè)進(jìn)場施工，到建設(shè)主管部門辦理《建設(shè)工程施工許可證》。1．開工準(zhǔn)備期通過招標(biāo)、拍賣、掛牌獲得土地的使用權(quán)，取得發(fā)改委印發(fā)的正式計劃書、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、土地主管部門核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、建委下發(fā)的設(shè)計方案審定通知書。其在工程監(jiān)理過程中形成的《監(jiān)理日記》、《監(jiān)理月報》、《監(jiān)理工作總結(jié)》等資料，對審核房地產(chǎn)開發(fā)成本的真實性具有重要參考價值。（7）房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)審查商品房預(yù)售方案，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》；負(fù)責(zé)對房屋建筑面積進(jìn)行測量，出具測繪報告；負(fù)責(zé)核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）以及分戶產(chǎn)權(quán)登記。（5）建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。（3）拆遷管理部門（拆遷辦公室）負(fù)責(zé)審查頒發(fā)《房屋拆遷許可證》，審查、備案開發(fā)企業(yè)與拆遷方簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》。（1）土地管理部門負(fù)責(zé)辦理國有土地出（轉(zhuǎn)）讓手續(xù)，收取土地出讓金，核發(fā)《國有土地使用證》。（7）稅費。（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費，指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（公建設(shè)施）的建設(shè)費用，主要包括居委會、派出所、幼兒園、變電室、停車場、公共廁所等。一般是由購置土地的價款和在購置時由開發(fā)商繳納的稅費等。5．資金運作密集性。3．開發(fā)產(chǎn)品固定性。1．項目審批計劃性。房地產(chǎn)業(yè)納稅評估模型一、行業(yè)概況房地產(chǎn)開發(fā)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的活動。在開發(fā)過程中，從征用土地、建設(shè)房屋到商品銷售，均嚴(yán)格按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、銷售“六統(tǒng)一”的原則有計劃地進(jìn)行，每一步都須經(jīng)有關(guān)部門審批。開發(fā)產(chǎn)品的位置固定不變，均按套銷售，不得分割拆零銷售，每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料。資金運作密集型主要表現(xiàn)為投入資金的密集性和回籠資金的集中性。（2）前期工程費用，主要包括開發(fā)項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測，以及“三通一平”等階段的費用支出。（6）期間費用。與項目開發(fā)相關(guān)的稅收和行政規(guī)費，如營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加費，環(huán)衛(wèi)綠化費，土地增值稅等；各項稅費約占總價格的10%。從土地管理部門可獲取土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，包括出（轉(zhuǎn)）讓方、出（轉(zhuǎn)）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額，是審核土地出（轉(zhuǎn)）讓金的依據(jù)?！斗课莶疬w安置補(bǔ)償協(xié)議》的主要內(nèi)容包括補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點，是審核拆遷補(bǔ)償費的依據(jù)。從建設(shè)主管部門可獲取建筑工程施工許可證書編號、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等信息。從房產(chǎn)管理部門可獲取房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號、發(fā)證時間等房產(chǎn)交易、預(yù)售許可證發(fā)放信息。（2）會計師（造價師）事務(wù)所負(fù)責(zé)對預(yù)（決）算報告進(jìn)行審計，出具審計報告。在辦理各種手續(xù)的同時，穿插進(jìn)行施工項目設(shè)計，辦理建設(shè)工程招投標(biāo)，進(jìn)行進(jìn)場前的準(zhǔn)備工作。建設(shè)工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料兩種。（2）商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售是指開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，由買受人交付房價款。（4）委托銷售委托銷售是指開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項。在納稅評估實地核查中，應(yīng)重點關(guān)注以下三個方面的財務(wù)核算，特別是與稅收相關(guān)政策的差異。2．預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項記入“預(yù)收賬款”科目。價外收入根據(jù)不同性質(zhì)，應(yīng)計入“其他業(yè)務(wù)收入”、“財務(wù)費用”、“管理費用”、“營業(yè)外收入”、“其他應(yīng)付款”、“其它應(yīng)收款”等不同的會計科目。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費土地征用及拆遷補(bǔ)償費指房地產(chǎn)開發(fā)時為征用土地所發(fā)生的各項費用，包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補(bǔ)償費、土地補(bǔ)償費、拆遷補(bǔ)償費及其他因征用土地而發(fā)生的費用（如耕地占用稅）。（5）配套設(shè)施費配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。2．期間費用的構(gòu)成（2）管理費用本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費（包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等）、工會經(jīng)費、董事會費（包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等）、聘請中介機(jī)構(gòu)費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費、研究費用、排污費等。其基本原則是：（1）一般的開發(fā)項目，以每一獨立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項工程為成本核算對象。2．確定開發(fā)產(chǎn)品成本項目成本項目是歸集生產(chǎn)費用的明細(xì)科目，具體反映計入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。5．結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本按對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本?？赡艽嬖谏儆嬍杖牒投嗔谐杀镜葐栴}，運用其他指標(biāo)進(jìn)一步分析。計算銷售業(yè)務(wù)成本率的變動率，該值大于10%時，提示異常，反映銷售業(yè)務(wù)收入與銷售業(yè)務(wù)成本增減不同步，可能存在銷售未計收入、多列成本費用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題，且上升幅度越大，疑點越大。與預(yù)警值相比，如相差較大，可能存在多列費用問題?；谥鳡I業(yè)務(wù)利潤100%。分析納稅人資產(chǎn)綜合利用情況。存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本247。如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率或存貨周轉(zhuǎn)率加快，而應(yīng)納稅稅額減少，可能存在隱瞞收入、虛增成本的問題。數(shù)據(jù)來源：利潤表經(jīng)營費用指標(biāo)評估指標(biāo): 營銷費用和經(jīng)營管理費疑點分析：營銷費用指項目的營銷策劃、推廣、銷售費用，約為售價的3%—5%。評估指標(biāo)3：所得稅利潤稅負(fù)率＝本期應(yīng)納所得稅額∕本期主營業(yè)務(wù)利潤疑點分析：通過與參考值（%）對比，如果主營業(yè)務(wù)利潤稅負(fù)率偏低或為負(fù)，則應(yīng)關(guān)注企業(yè)是否存在少計主營業(yè)務(wù)收入、應(yīng)計未計主營業(yè)務(wù)收入、多列成本或擴(kuò)大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。配套設(shè)施成本比計算公式：配套設(shè)施成本費用總額/開發(fā)成本100%疑點判斷：%預(yù)警區(qū)間%，形成疑點，可能存在多列配套設(shè)施成本或擴(kuò)大稅前扣除范圍等現(xiàn)象。（二）外部信息：主要是到企業(yè)的財務(wù)部門和項目工程部門采集主營業(yè)務(wù)收入、開發(fā)成本、期間費用、基礎(chǔ)配套設(shè)施費用情況、主體建筑成本情況、甲方供料情況等數(shù)據(jù)。邏輯審查法：在房地產(chǎn)行業(yè)中，單位建筑面積中土地價款、建筑成本、外收費金額等指標(biāo)都存在相應(yīng)的邏輯關(guān)系，把握好規(guī)律，對房地產(chǎn)業(yè)的管理就會得心應(yīng)手。以上三種方法不是孤立的，一般要求納稅評估人員綜合運用、相互印證。對其他應(yīng)收款期末余額出現(xiàn)借方紅字（或為貸方余額）的情況，可能存在收入“掛帳”的問題，應(yīng)通過核查相關(guān)的收、付款憑證，查明原因。（二）長期投資類長期股權(quán)投資疑點分析：如果長期股權(quán)投資有金額，而利潤表中投資收益項目金額為0，視為異常，應(yīng)結(jié)合投資合同或投資協(xié)議分析初始投資內(nèi)容，投資期間損益以及處置投資的處理是否符合稅法規(guī)定進(jìn)行分析。 數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負(fù)債表（四）流動負(fù)債類短