【正文】 ）銀行按揭銷(xiāo)售銀行按揭銷(xiāo)售又稱(chēng)購(gòu)房抵押貸款，是指買(mǎi)受人以所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)企業(yè)，買(mǎi)受人再按月向銀行分期支付本息。1．現(xiàn)房方式銷(xiāo)售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本按成本計(jì)算對(duì)象計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等。各行政部門(mén)為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。1．確定成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。 4．編制成本計(jì)算單計(jì)算已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本，將完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” 科目。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。利潤(rùn)類(lèi)指標(biāo)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)變動(dòng)率=（本期主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)基期主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)）247。平均總資產(chǎn)100%。經(jīng)營(yíng)收入成本指標(biāo)計(jì)算公式：經(jīng)營(yíng)收入成本率= 經(jīng)營(yíng)成本/經(jīng)營(yíng)收入疑點(diǎn)分析：指標(biāo)值＞60%，視為異常，可能存在將自用房、出租房結(jié)轉(zhuǎn)成本或視同銷(xiāo)售行為未按規(guī)定納稅等問(wèn)題。（三）機(jī)會(huì)指標(biāo)單位面積建筑成本指標(biāo)（土建成本）計(jì)算公式：?jiǎn)挝幻娣e建筑成本＝總建筑成本/總建筑面積100%疑點(diǎn)判斷：超出預(yù)警區(qū)間580元/平方米1020元/平方米，形成疑點(diǎn)，可能存在虛列、多列建筑成本而少申報(bào)應(yīng)稅所得額或應(yīng)稅收入等現(xiàn)象。另外，根據(jù)需要，可以進(jìn)行同行業(yè)同因素稅負(fù)比對(duì)、不同時(shí)間同因素稅負(fù)比對(duì)等，尋找納稅評(píng)估疑點(diǎn)。其他應(yīng)收款 疑點(diǎn)分析：對(duì)其他應(yīng)收款金額較大時(shí)，可能存在借款性質(zhì)的應(yīng)收款項(xiàng)，未計(jì)利息收入問(wèn)題，通過(guò)核查款憑證和收款憑證，確認(rèn)款付項(xiàng)的性質(zhì)。固定資產(chǎn)綜合折舊率=固定資產(chǎn)折舊總額/固定資產(chǎn)原值總額100%，本期固定資產(chǎn)綜合折舊率＞上期固定資產(chǎn)綜合折舊率，可能存在稅前多列固定資產(chǎn)折舊問(wèn)題。（五）所有者權(quán)益類(lèi)資本公積變動(dòng)率疑點(diǎn)分析：計(jì)算納稅人評(píng)估期資本公積變動(dòng)率，變動(dòng)率大于0時(shí)為疑點(diǎn)，而且增長(zhǎng)幅度，疑點(diǎn)度越高，可能存在收到返還稅費(fèi)、接受捐贈(zèng)、債務(wù)重組收益未確認(rèn)所得等問(wèn)題。 數(shù)據(jù)來(lái)源：利潤(rùn)表。⑤私改規(guī)劃，增加銷(xiāo)售面積，隱匿增加面積部分的收入。④將《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積、容積率、可銷(xiāo)售面積、不可銷(xiāo)售面積以及公共配套設(shè)施等信息，與賬面記載面積、實(shí)地開(kāi)發(fā)面積核對(duì)，檢查有無(wú)私改規(guī)劃，增加可售面積，銷(xiāo)售后不計(jì)收入問(wèn)題。②實(shí)地察看各期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)展情況，根據(jù)《工程竣工驗(yàn)收備案表》確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工項(xiàng)目，根據(jù)已售樓號(hào)、門(mén)牌號(hào)，對(duì)照預(yù)售款確定應(yīng)稅收入，與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)預(yù)收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。③將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給投資者，未按規(guī)定申報(bào)納稅。②將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單進(jìn)行比對(duì)，到有關(guān)銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等有關(guān)人員的儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶，查驗(yàn)資金支付行為的真實(shí)性，核實(shí)有無(wú)資金回流情況。④調(diào)取工程監(jiān)理部門(mén)的監(jiān)理記錄及《材料物資進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告》，核實(shí)有關(guān)材料的真實(shí)性。④取得開(kāi)具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬。③對(duì)照合同、協(xié)議、預(yù)決算和付款情況，審查開(kāi)具內(nèi)容的真實(shí)性。查驗(yàn)是否按確定的成本核算對(duì)象歸集與分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用。 ③在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、售樓部、停車(chē)場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。六、案例驗(yàn)證評(píng)估指標(biāo)亮紅燈 往來(lái)科目鎖疑點(diǎn) XX市XXX房地產(chǎn)公司納稅評(píng)估案例（一）選定對(duì)象根據(jù)省局下達(dá)的對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估任務(wù)，2011年8月份XX市地稅局稅源管理科房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)控組根據(jù)省局納稅評(píng)估軟件選取“其他應(yīng)付款變動(dòng)率”進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)某房地產(chǎn)企業(yè)2010年比2009年“其他應(yīng)付款變動(dòng)率”為 %，明顯高于10%的警戒線，因此將該房地產(chǎn)企業(yè)作為重點(diǎn)評(píng)估對(duì)象。 疑點(diǎn)五：印花稅稅目申報(bào)不全通過(guò)“大集中”系統(tǒng)納稅申報(bào)模塊，發(fā)現(xiàn)企業(yè)所申報(bào)繳納印花稅中，沒(méi)有“購(gòu)銷(xiāo)合同”稅目印花稅，根據(jù)魯?shù)囟惡?009）173號(hào)文及泰安市地稅局印花稅核定征收范圍及比例表規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑施工企業(yè)的購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅應(yīng)按采購(gòu)成本的60%的比例核定征收。該企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，“其他應(yīng)付款”科目余額過(guò)高，企業(yè)承認(rèn)是因?yàn)椴糠诸A(yù)收房款掛在“其他應(yīng)付款”科目上造成的。（3）企業(yè)購(gòu)入原材料未計(jì)算繳納購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅，應(yīng)補(bǔ)繳購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅。（3）土地使用稅： ㎡，2010年5月增加土地面積2602㎡，2010年9月增加土地面積7428㎡，全年應(yīng)納土地使用稅=6+260267/12+742863/12=。（五）管理建議1．存在的問(wèn)題我們?cè)趯?duì)房地產(chǎn)行業(yè)的納稅評(píng)估中發(fā)現(xiàn)普遍存在應(yīng)稅收入申報(bào)不及時(shí)，申報(bào)稅種不全現(xiàn)象。（5）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在日常稅收征管工作中與企業(yè)加強(qiáng)交流溝通，及時(shí)將相關(guān)稅收法律、法規(guī)、政策規(guī)定宣傳到企業(yè)，使企業(yè)對(duì)各種地方稅政策能及時(shí)掌握，有效地避免由于不了解稅收政策造成的納稅風(fēng)險(xiǎn)。2．管理建議（1）通過(guò)對(duì)該戶的評(píng)估，我們發(fā)現(xiàn)在日常征管中要及時(shí)掌握企業(yè)的基本情況，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，及時(shí)掌握企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的變化，同時(shí)也要注重本期與前期進(jìn)行對(duì)比分析，從中發(fā)現(xiàn)相關(guān)的疑點(diǎn)。本次評(píng)估調(diào)減: （1）本次評(píng)估補(bǔ)交稅金：+++=，（2）：=5%（1+7%+3%+1%）+2%=。通過(guò)實(shí)地核查，如實(shí)制作了《納稅評(píng)估實(shí)地核查報(bào)告》。該企業(yè)財(cái)務(wù)人員解釋是，因?yàn)閷?duì)稅收政策不熟悉，不了解省局關(guān)于印花稅核定征收的規(guī)定，因此未按規(guī)定計(jì)算繳納購(gòu)銷(xiāo)合同的印花稅，企業(yè)企業(yè)愿意回去后馬上自查補(bǔ)繳。該企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)，是由于部分預(yù)收房款計(jì)入了其他應(yīng)付款科目，而未計(jì)收入或預(yù)收賬款中，但這部分房款已申報(bào)繳納了營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅收，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率時(shí)未考慮這個(gè)因素，因此，造成了營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)偏高的現(xiàn)象。（+）100%=%＞5%，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率偏高，出現(xiàn)疑點(diǎn)，初步分析該企業(yè)不是存在多繳納稅款就是將應(yīng)記入銷(xiāo)售收入或預(yù)收賬款科目的房款計(jì)入其他往來(lái)科目，需結(jié)合其他有關(guān)科目進(jìn)行相關(guān)分析。②開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，一次性計(jì)入當(dāng)期損益，虛增財(cái)務(wù)費(fèi)用。④審查企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬，是否將有償轉(zhuǎn)讓或自用的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本計(jì)入可售房屋開(kāi)發(fā)成本，成本分配計(jì)算表核算內(nèi)容是否缺項(xiàng)，分?jǐn)偙嚷适欠駵?zhǔn)確。④未單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計(jì)入可售房屋開(kāi)發(fā)成本。C從發(fā)票開(kāi)具痕跡上辨別真?zhèn)?。一是代開(kāi)發(fā)票的真實(shí)性、合理性，二是工程項(xiàng)目和工程量的真實(shí)性、合理性。（2）主要核查方法①采取工程成本總量控制法，調(diào)查了解當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的平均建筑成本，對(duì)價(jià)格過(guò)高的建筑成本進(jìn)行重點(diǎn)審查。④調(diào)查、詢(xún)問(wèn)部分債權(quán)人，核實(shí)長(zhǎng)期掛賬的大額未付款項(xiàng)的真實(shí)性，檢查是否有隱匿售房款的行為。②到開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)戶銀行查詢(xún)按揭貸款的發(fā)放情況，核對(duì)計(jì)稅收入。⑦到金融機(jī)構(gòu)調(diào)取企業(yè)開(kāi)戶信息和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等相關(guān)人員的個(gè)人銀行儲(chǔ)蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實(shí)有無(wú)隱匿賬外資金的情況。②調(diào)取售樓處資料，收集銷(xiāo)控臺(tái)賬、銷(xiāo)售合同、銷(xiāo)售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷(xiāo)售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計(jì)已售面積及銷(xiāo)售金額。（一）計(jì)稅收入類(lèi)1．銷(xiāo)售產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1）問(wèn)題描述①收取的售房款長(zhǎng)期滯留在銷(xiāo)售部門(mén)，未按規(guī)定入賬。銷(xiāo)售費(fèi)用變動(dòng)率疑點(diǎn)分析：如果銷(xiāo)售費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大，對(duì)重大波動(dòng)或異常情況的，應(yīng)查明原因，并注意核算的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等是否按稅法規(guī)定作納稅調(diào)整；對(duì)于委托銷(xiāo)售方式發(fā)生的手續(xù)費(fèi)，是否存在超出稅法規(guī)定比例列支問(wèn)題，另外，也可以通過(guò)支付手續(xù)費(fèi)倒退銷(xiāo)售收入，與企業(yè)銷(xiāo)售收入想比對(duì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、。數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表。在實(shí)際應(yīng)用中，要圍繞納稅評(píng)估方法中涉及的指標(biāo)，按照指標(biāo)體系說(shuō)明中的獲取途徑采集信息，然后對(duì)信息分類(lèi)整理，進(jìn)行涉稅判斷。以上指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)源途徑：（一）內(nèi)部信息：主要是到稅收管理集成工作平臺(tái)采集相關(guān)稅種的納稅申報(bào)繳納信息和發(fā)票管理信息等。評(píng)估指標(biāo)2：成本利潤(rùn)率＝主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)額∕主營(yíng)業(yè)務(wù)成本額疑點(diǎn)分析：通過(guò)與參考值（%）對(duì)比，如果成本利潤(rùn)率偏低或?yàn)樨?fù)，則應(yīng)關(guān)注企業(yè)的成本費(fèi)用是否合理，或是否存在少報(bào)收入現(xiàn)象。分析總資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)情況，推測(cè)銷(xiāo)售能力。平均凈資產(chǎn)100%。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）100%。如計(jì)算納稅人評(píng)估期與基期的銷(xiāo)售收入變動(dòng)率，變動(dòng)率小于－10%時(shí)為疑點(diǎn)，而且下降幅度越大，疑點(diǎn)度越高。成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。如保險(xiǎn)費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)以及售樓部人員的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等。（4）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。3．價(jià)外收入的會(huì)計(jì)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)外收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售或出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)向客戶收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、利息收入、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收入。二、財(cái)務(wù)核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—具體準(zhǔn)則》。48 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