【正文】 定時(shí)間內(nèi)分期、分批將購房款交付給開發(fā)企業(yè)。（3）銀行按揭銷售銀行按揭銷售又稱購房抵押貸款，是指買受人以所購房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)企業(yè)，買受人再按月向銀行分期支付本息。（4）委托銷售委托銷售是指開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售現(xiàn)房或期房并收取購房款，開發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項(xiàng)。（5）先租后售先租后售是指買受人可以先租住商品房，到買受人有能力購買商品房產(chǎn)權(quán)時(shí)，開發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租金，再按租住時(shí)議定的價(jià)格將商品房出售給買受人。（6）售后返租售后返租是指買受人購買商品房后，以雙方議定的租價(jià)和租期返租給開發(fā)企業(yè)。二、財(cái)務(wù)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則—具體準(zhǔn)則》。在納稅評估實(shí)地核查中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)方面的財(cái)務(wù)核算，特別是與稅收相關(guān)政策的差異。（一）銷售收入的確認(rèn)按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》中有關(guān)商品銷售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。在實(shí)際操作中，開發(fā)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買受人時(shí)確認(rèn)銷售收入。1．現(xiàn)房方式銷售由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥開發(fā)產(chǎn)品移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。2．預(yù)售方式銷售房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的均為預(yù)售房款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)記入“預(yù)收賬款”科目。因預(yù)收房地產(chǎn)款而繳納的營業(yè)稅費(fèi)等在“應(yīng)繳稅費(fèi)——應(yīng)繳營業(yè)稅”等科目核算。開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工結(jié)算后，按照銷售合同規(guī)定的將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。3．價(jià)外收入的會計(jì)核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價(jià)外收入是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售或出租開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向客戶收取的價(jià)款以外的各種費(fèi)用，包括手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、利息收入、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其它各種性質(zhì)的價(jià)外收入。價(jià)外收入根據(jù)不同性質(zhì)，應(yīng)計(jì)入“其他業(yè)務(wù)收入”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”、“營業(yè)外收入”、“其他應(yīng)付款”、“其它應(yīng)收款”等不同的會計(jì)科目。（二）費(fèi)用的構(gòu)成費(fèi)用按其與項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)系分為開發(fā)成本和期間費(fèi)用。1．開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本按成本計(jì)算對象計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)等。（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。（2）前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、測繪、勘察、設(shè)計(jì)、各項(xiàng)臨時(shí)工程、“七通一平”等費(fèi)用。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施費(fèi)用。（4）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。（5）配套設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計(jì)入土地和房屋開發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施成本”中單獨(dú)核算。（6）開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。2．期間費(fèi)用的構(gòu)成期間費(fèi)用可直接進(jìn)行稅前扣除，包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）銷售費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費(fèi)用是指銷售商品房或提供服務(wù)而發(fā)生的所有費(fèi)用，以及售后服務(wù)、完工產(chǎn)品的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用等。如保險(xiǎn)費(fèi)、展覽費(fèi)、廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)以及售樓部人員的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等。（2）管理費(fèi)用本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費(fèi)用，包括企業(yè)在籌建期間內(nèi)發(fā)生的開辦費(fèi)、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)（包括行政管理部門職工工資及福利費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費(fèi)和差旅費(fèi)等）、工會經(jīng)費(fèi)、董事會費(fèi)（包括董事會成員津貼、會議費(fèi)和差旅費(fèi)等）、聘請中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、咨詢費(fèi)（含顧問費(fèi)）、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、研究費(fèi)用、排污費(fèi)等。（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用本科目核算企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費(fèi)用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。（三）開發(fā)成本的核算開發(fā)項(xiàng)目成本的核算實(shí)行制造成本法，可分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本和代建工程開發(fā)成本，其基本核算程序如下。1．確定成本核算對象開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。其基本原則是：（1）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。（2）同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項(xiàng)目，開、竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個(gè)成本核算對象。（3）對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。2．確定開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目是歸集生產(chǎn)費(fèi)用的明細(xì)科目，具體反映計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費(fèi)用的用途和開發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。管理費(fèi)用固定資產(chǎn)費(fèi)用總額期間費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營費(fèi)用直接扣除土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本歸集與分配商品性土地開發(fā)自用土地開發(fā)項(xiàng)目二期項(xiàng)目一期大型配套設(shè)施營利性或自用產(chǎn)品土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本商品房出租房周轉(zhuǎn)房代建工程開發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)自用主營業(yè)務(wù)成本3．歸集與分配開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動開發(fā)不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 4．編制成本計(jì)算單計(jì)算已完工開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本，將完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品” 科目。5．結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本按對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本。三、評估指標(biāo)（一）通用指標(biāo)收入類指標(biāo)主營業(yè)務(wù)收入變動率=（本期主營業(yè)務(wù)收入－基期主營業(yè)務(wù)收入）247?；谥鳡I業(yè)務(wù)收入100%。如計(jì)算納稅人評估期與基期的銷售收入變動率，變動率小于－10%時(shí)為疑點(diǎn)，而且下降幅度越大，疑點(diǎn)度越高?？赡艽嬖谏儆?jì)收入和多列成本等問題，運(yùn)用其他指標(biāo)進(jìn)一步分析。成本類指標(biāo)主營業(yè)務(wù)成本變動率=（本期主營業(yè)務(wù)成本基期主營業(yè)務(wù)成本）247?；谥鳡I業(yè)務(wù)成本100%，其中：主營業(yè)務(wù)成本率=主營業(yè)務(wù)成本247。主營業(yè)務(wù)收入。計(jì)算銷售業(yè)務(wù)成本率的變動率，該值大于10%時(shí)，提示異常，反映銷售業(yè)務(wù)收入與銷售業(yè)務(wù)成本增減不同步，可能存在銷售未計(jì)收入、多列成本費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問題，且上升幅度越大，疑點(diǎn)越大。費(fèi)用類指標(biāo)主營業(yè)務(wù)費(fèi)用變動率=（本期主營業(yè)務(wù)費(fèi)用基期主營業(yè)務(wù)費(fèi)用）247?；谥鳡I業(yè)務(wù)費(fèi)用100%，其中：主營業(yè)務(wù)費(fèi)用率=（主營業(yè)務(wù)費(fèi)用247。主營業(yè)務(wù)收入）100%。與預(yù)警值相比，如相差較大，可能存在多列費(fèi)用問題。 營業(yè)（管理、財(cái)務(wù)）費(fèi)用變動率=〔本期營業(yè)（管理、財(cái)務(wù)）費(fèi)用基期營業(yè)（管理、財(cái)務(wù)）費(fèi)用〕247。基期營業(yè)（管理、財(cái)務(wù)）費(fèi)用100%。利潤類指標(biāo)主營業(yè)務(wù)利潤變動率=（本期主營業(yè)務(wù)利潤基期主營業(yè)務(wù)利潤）247?；谥鳡I業(yè)務(wù)利潤100%。上述指標(biāo)若與預(yù)警值相比相差較大，可能存在多結(jié)轉(zhuǎn)成本或不計(jì)、少計(jì)收入問題。資產(chǎn)類指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率=凈利潤247。平均凈資產(chǎn)100%。分析納稅人資產(chǎn)綜合利用情況。如指標(biāo)與預(yù)警值相差較大，可能存在隱瞞收入，或閑置未用資產(chǎn)計(jì)提折舊問題?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入凈額247。平均總資產(chǎn)100%。存貨周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)成本247?！玻ㄆ诔醮尕洺杀?期末存貨成本）247。2〕100%。分析總資產(chǎn)和存貨周轉(zhuǎn)情況，推測銷售能力。如總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率或存貨周轉(zhuǎn)率加快，而應(yīng)納稅稅額減少，可能存在隱瞞收入、虛增成本的問題。（二）屬性指標(biāo)銷售收入指標(biāo)計(jì)算公式：（一定期間銷售面積（套）均價(jià)）5% / 同期已納營業(yè)稅疑點(diǎn)分析：指標(biāo)值＞，視為異常，可能存在售房所得未按規(guī)定繳納流轉(zhuǎn)稅問題。數(shù)據(jù)來源：納稅人國、地稅申報(bào)表，房管局。經(jīng)營