【正文】 期借款（或長期借款）疑點分析：短期借款或長期借款反映銀行等金融機(jī)構(gòu)借入的款項，一般金額是整數(shù)，如果不是整數(shù)，可能存在按揭銷售、首付款實際收到時或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐椨浫搿岸唐诮杩罨蜷L期借款”等科目，可通過查詢相關(guān)銀行的聯(lián)網(wǎng)信息，以進(jìn)一步確認(rèn)按揭款銷售收入的實現(xiàn)。其他應(yīng)付款 疑點分析：其他應(yīng)付款反映除了應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等經(jīng)營活動以外的各項應(yīng)付、暫收的款項，一般情況下，金額不大，如果金額特別大，視為異常，可能存在取得預(yù)收房款收入長期掛帳或代收代付或代墊款項未計收入問題。數(shù)據(jù)來源：資產(chǎn)負(fù)債表盈余公積變動率疑點分析：計算納稅人評估期資本公積變動率，變動率小于0時為疑點，可能存在分配股利、紅利、轉(zhuǎn)增資本、發(fā)放職工福利等涉及待扣待繳個人所得稅的業(yè)務(wù)，通過與同期企業(yè)個人所得稅申報表相核對，核實企業(yè)有否如實扣繳個人所得稅 。管理費用變動率疑點分析：如果管理費用變動率與前期相差較大，可能存在稅前多列支管理費用問題。營業(yè)外支出變動率疑點分析：納稅人評估期營業(yè)外支出變動率大于20%，可能存在應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的營業(yè)外支出項目或財產(chǎn)損失稅前列支未經(jīng)報批等問題。②采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。⑤舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價款未按規(guī)定入賬。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。⑤調(diào)取開發(fā)項目的《動遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進(jìn)行調(diào)查，核實調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報繳納企業(yè)所得稅，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價與差價款之和計算繳納營業(yè)稅等相關(guān)稅款。2．完工前預(yù)售收入和完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入（1）問題描述①在開發(fā)產(chǎn)品完工前采取預(yù)售方式銷售，取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報繳納稅款。3．以銀行按揭方式銷售產(chǎn)品收取的價款（1）問題描述①以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計稅。③核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，查驗從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項是否記入“預(yù)收賬款”或“主營業(yè)務(wù)收入”。（2）主要核查方法①比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，核實未售房產(chǎn)的真實性。（二）成本費用類1．虛列拆遷補(bǔ)償費（1）問題描述①虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費。2．簽訂虛假合同和協(xié)議（1）問題描述①簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。②聘請專業(yè)的工程造價師，對照圖紙，進(jìn)行工程量和工程造價評估，與企業(yè)列支數(shù)額進(jìn)行核對。⑤掌握開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比較、營業(yè)常規(guī)等方面對比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。3．取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬（1）問題描述①取得舊版作廢發(fā)票入賬。（2）主要核查方法采集大額成本費用發(fā)票的開具時間、發(fā)票代碼、發(fā)票號碼、開票單位、開具項目及金額等信息。查看有無調(diào)整打印格式、字體，背面有無復(fù)寫痕跡等問題。4．混淆成本核算對象和不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）問題描述①未根據(jù)開發(fā)項目的特點及實際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本。⑤雖單獨核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費，而土地成本、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、借款利息等費用在已售房屋中分?jǐn)偂＂趯彶橥恋剞D(zhuǎn)讓協(xié)議是否有附加條件，查驗在賬面如何列支、分?jǐn)?，有無全部計入完工產(chǎn)品成本。⑤根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本，計算當(dāng)期銷售成本；查看企業(yè)銷售成本明細(xì)賬，將銷售成本與銷售收入對比分析，復(fù)核計入銷售成本的戶數(shù)、面積和銷售收入的統(tǒng)計口徑是否一致，有無銷貨退回只沖減收入不沖減成本問題。（2）主要核查方法①通過現(xiàn)場查驗，核實有無可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,如商店、銀行、郵電所等，并審查固定資產(chǎn)明細(xì)賬，核實是否作為固定資產(chǎn)管理。（2）主要核查方法①以核實的銷售收入為基數(shù)計算廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的扣除標(biāo)準(zhǔn)，審核是否多列“三項費用”。（二）案頭審核1．基本情況評估人員首先通過”大集中”系統(tǒng)了解企業(yè)的基本情況，該企業(yè)為其他有限責(zé)任公司性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)，成立于2001年1月1日，注冊資本2500萬元，主要經(jīng)營范圍 ： 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。疑點二：應(yīng)繳稅金科目出現(xiàn)負(fù)數(shù)2010年資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)繳稅金科目，出現(xiàn)疑點，需結(jié)合各項稅收應(yīng)納、計提、繳納情況進(jìn)進(jìn)一步核實。此異常情況需進(jìn)一步核實。（2）對于應(yīng)繳稅金期末數(shù)為負(fù)數(shù)的問題。（4）對于土地使用稅存在的差異土地面積。通過約談，以及和約談人員核對2010年1月1日2010年12月31日期間的有關(guān)賬簿資料、土地使用證等資料，制作《詢問（調(diào)查）筆錄》。 2．實地核查經(jīng)過評估分析及與企業(yè)稅務(wù)約談之后，評估人員認(rèn)為該企業(yè)對于部分疑點的解釋不夠充分，需進(jìn)一步深入核實，而且對于企業(yè)實際少申報繳納稅款具體金額需到企業(yè)實地查閱相關(guān)賬務(wù)記錄，以便核實真實情況。（1）營業(yè)稅金及附加：，（，），已申報繳納各稅。（4）印花稅:，應(yīng)補(bǔ)繳“購銷合同”印花稅=60%%=。表現(xiàn)在： 　?。?）預(yù)收房款存在未按規(guī)定及時申報繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅等稅金現(xiàn)象。（2）建立與土管、房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立項、開工日期、預(yù)計完工日期、建筑面積、銷售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息，在評估中才可以做到有的放矢。 （4）建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評估模型，開展有針對性的稅收征管工作，通過輸入房地產(chǎn)開發(fā)面積、銷售價格、銷售率等基本信息，評估模型就能科學(xué)地分析測算各項指標(biāo)是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問題。（3）購銷合同印花稅未按規(guī)定及時申報。，并進(jìn)行了相關(guān)賬務(wù)調(diào)整。本次評估調(diào)增應(yīng)納稅所得額：5%=。（2）土地增值稅：2%=。8月14日，評估人員兩人履行了相關(guān)手續(xù)后，按通知確定時間到企業(yè)進(jìn)行實地核實，在實地調(diào)查過程中，查看了收入明細(xì)賬、其他應(yīng)付款明細(xì)賬后，深入工地了解工程實際進(jìn)展情況，并根據(jù)日常監(jiān)控中已掌握的基本信息，進(jìn)一步核實了該房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用、商品房預(yù)售和實際銷售等情況，重點核對了該企業(yè)商品房銷售統(tǒng)計臺賬及已開具的《房地產(chǎn)預(yù)收收款收據(jù)》，并將收據(jù)記帳聯(lián)與企業(yè)已繳回收據(jù)存根聯(lián)所掌握的情況，進(jìn)行逐張逐戶地核實購房款的真實性，查實了該企業(yè)通過將部分預(yù)收房款掛往來科目，不計入當(dāng)期收入，人為調(diào)節(jié)賬面銷售收入的事實，、教育費附加：；另外，通過對企業(yè)原材料明細(xì)賬及征地使用證及征地協(xié)議的核實，、。（2）企業(yè)未申報繳納尚未辦理土地使用證的土地的土地使用稅，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。 （5）關(guān)于未申報購銷合同印花稅問題。（3）對于其他應(yīng)付款變動率超出預(yù)警值問題。8月12日企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人及辦稅人員準(zhǔn)時來到XX市地稅局稅源管理科，并提供了相關(guān)賬簿等資料，在約談過程中，該企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人介紹了企業(yè)近兩年的樓盤開發(fā)及銷售情況，然后重點對評估中發(fā)現(xiàn)的疑點問題進(jìn)行了解釋:（1）對于營業(yè)稅稅負(fù)率偏高問題。疑點四：城鎮(zhèn)土地使用稅登記信息比對“大集中”㎡，㎡，其中2010年5月取得土地2602㎡，2010年9月取得土地7428㎡，“大集中”土地登記信息、繳納土地使用稅對應(yīng)土地面積、土地管理局獲得土地面積信息三者不一致，此異常情況需要進(jìn)一步核實。2．案頭分析 評估人員通過“大集中”一戶式系統(tǒng)審查該企業(yè)的財務(wù)報表、財產(chǎn)登記信息及申報納稅資料資料等信息， 發(fā)現(xiàn)企業(yè)明顯存在以下疑點：疑點一：營業(yè)稅稅負(fù)率偏高 ，預(yù)收賬款期末數(shù)為335383元，營業(yè)稅稅負(fù)率=247。②審核銀行借款利息支付憑證，是否屬于成本對象完工前發(fā)生的，是否計入開發(fā)產(chǎn)品成本。6．?dāng)U大期間費用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)（1）問題描述①預(yù)售收入作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費的計算基數(shù)，多列管理費用。②由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。審核是否將拆建換建面積、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施、開發(fā)企業(yè)自用的配套設(shè)施及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積計入總可售面積，是否按測繪報告中的建筑面積計算可售面積。（2）主要核查方法①審查《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及規(guī)劃總圖，確定成本核算對象。③一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆＂谕ㄟ^發(fā)票系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，對有問題發(fā)票外調(diào)取證。B、審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單位及實際業(yè)務(wù)是否一致，檢查有無從第三方取得發(fā)票問題。③取得第三方開具的發(fā)票入賬。 ⑦審查建筑工程真實性、合理性。③審查施工合同和預(yù)（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照審計事務(wù)所出具的審計報告，對決算超出預(yù)算價格過高的項目，重點審查單項合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實性。③采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務(wù)費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本。（2）主要核查方法①向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了