【正文】 期借款（或長(zhǎng)期借款）疑點(diǎn)分析：短期借款或長(zhǎng)期借款反映銀行等金融機(jī)構(gòu)借入的款項(xiàng)，一般金額是整數(shù)，如果不是整數(shù)，可能存在按揭銷(xiāo)售、首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后，不及時(shí)入賬，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款或長(zhǎng)期借款”等科目，可通過(guò)查詢(xún)相關(guān)銀行的聯(lián)網(wǎng)信息，以進(jìn)一步確認(rèn)按揭款銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。其他應(yīng)付款 疑點(diǎn)分析：其他應(yīng)付款反映除了應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外的各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)，一般情況下，金額不大，如果金額特別大，視為異常，可能存在取得預(yù)收房款收入長(zhǎng)期掛帳或代收代付或代墊款項(xiàng)未計(jì)收入問(wèn)題。數(shù)據(jù)來(lái)源：資產(chǎn)負(fù)債表盈余公積變動(dòng)率疑點(diǎn)分析：計(jì)算納稅人評(píng)估期資本公積變動(dòng)率，變動(dòng)率小于0時(shí)為疑點(diǎn)，可能存在分配股利、紅利、轉(zhuǎn)增資本、發(fā)放職工福利等涉及待扣待繳個(gè)人所得稅的業(yè)務(wù)，通過(guò)與同期企業(yè)個(gè)人所得稅申報(bào)表相核對(duì)，核實(shí)企業(yè)有否如實(shí)扣繳個(gè)人所得稅 。管理費(fèi)用變動(dòng)率疑點(diǎn)分析：如果管理費(fèi)用變動(dòng)率與前期相差較大，可能存在稅前多列支管理費(fèi)用問(wèn)題。營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率疑點(diǎn)分析：納稅人評(píng)估期營(yíng)業(yè)外支出變動(dòng)率大于20%，可能存在應(yīng)進(jìn)行納稅調(diào)整的營(yíng)業(yè)外支出項(xiàng)目或財(cái)產(chǎn)損失稅前列支未經(jīng)報(bào)批等問(wèn)題。②采取委托銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務(wù)機(jī)構(gòu)收取并開(kāi)具發(fā)票或收據(jù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)隱匿收入。⑤舊城改造補(bǔ)償給搬遷戶(hù)新房，超出補(bǔ)償面積部分的差價(jià)款未按規(guī)定入賬。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對(duì)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的真實(shí)性。⑤調(diào)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的《動(dòng)遷房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶(hù)進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，是否按補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面積的工程成本價(jià)與差價(jià)款之和計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅款。2．完工前預(yù)售收入和完工后結(jié)轉(zhuǎn)收入（1）問(wèn)題描述①在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售，取得的預(yù)售收入未按規(guī)定申報(bào)繳納稅款。3．以銀行按揭方式銷(xiāo)售產(chǎn)品收取的價(jià)款（1）問(wèn)題描述①以銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計(jì)稅。③核對(duì)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單，查驗(yàn)從銀行按揭貸款賬戶(hù)轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入“預(yù)收賬款”或“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。（2）主要核查方法①比對(duì)房源銷(xiāo)控臺(tái)賬登記的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量、財(cái)務(wù)賬簿登記的已確認(rèn)相關(guān)收入的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售數(shù)量，查找兩者之間的差異，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。（二）成本費(fèi)用類(lèi)1．虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)（1）問(wèn)題描述①虛增拆遷戶(hù)數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2．簽訂虛假合同和協(xié)議（1）問(wèn)題描述①簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開(kāi)發(fā)票，加大建安工程費(fèi)。②聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的工程造價(jià)師，對(duì)照?qǐng)D紙，進(jìn)行工程量和工程造價(jià)評(píng)估，與企業(yè)列支數(shù)額進(jìn)行核對(duì)。⑤掌握開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過(guò)行業(yè)比較、營(yíng)業(yè)常規(guī)等方面對(duì)比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤(rùn)。3．取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬（1）問(wèn)題描述①取得舊版作廢發(fā)票入賬。（2）主要核查方法采集大額成本費(fèi)用發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間、發(fā)票代碼、發(fā)票號(hào)碼、開(kāi)票單位、開(kāi)具項(xiàng)目及金額等信息。查看有無(wú)調(diào)整打印格式、字體，背面有無(wú)復(fù)寫(xiě)痕跡等問(wèn)題。4．混淆成本核算對(duì)象和不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本（1）問(wèn)題描述①未根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對(duì)象，所有開(kāi)發(fā)工程成本在一個(gè)賬戶(hù)中核算，無(wú)法確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開(kāi)發(fā)成本。⑤雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)?。②審查土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有附加條件，查驗(yàn)在賬面如何列支、分?jǐn)?，有無(wú)全部計(jì)入完工產(chǎn)品成本。⑤根據(jù)當(dāng)期銷(xiāo)售面積以及可售單位工程成本，計(jì)算當(dāng)期銷(xiāo)售成本；查看企業(yè)銷(xiāo)售成本明細(xì)賬，將銷(xiāo)售成本與銷(xiāo)售收入對(duì)比分析，復(fù)核計(jì)入銷(xiāo)售成本的戶(hù)數(shù)、面積和銷(xiāo)售收入的統(tǒng)計(jì)口徑是否一致，有無(wú)銷(xiāo)貨退回只沖減收入不沖減成本問(wèn)題。（2）主要核查方法①通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，核實(shí)有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施,如商店、銀行、郵電所等，并審查固定資產(chǎn)明細(xì)賬，核實(shí)是否作為固定資產(chǎn)管理。（2）主要核查方法①以核實(shí)的銷(xiāo)售收入為基數(shù)計(jì)算廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除標(biāo)準(zhǔn)，審核是否多列“三項(xiàng)費(fèi)用”。（二）案頭審核1．基本情況評(píng)估人員首先通過(guò)”大集中”系統(tǒng)了解企業(yè)的基本情況，該企業(yè)為其他有限責(zé)任公司性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)，成立于2001年1月1日，注冊(cè)資本2500萬(wàn)元，主要經(jīng)營(yíng)范圍 ： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。疑點(diǎn)二：應(yīng)繳稅金科目出現(xiàn)負(fù)數(shù)2010年資產(chǎn)負(fù)債表中的應(yīng)繳稅金科目，出現(xiàn)疑點(diǎn)，需結(jié)合各項(xiàng)稅收應(yīng)納、計(jì)提、繳納情況進(jìn)進(jìn)一步核實(shí)。此異常情況需進(jìn)一步核實(shí)。（2）對(duì)于應(yīng)繳稅金期末數(shù)為負(fù)數(shù)的問(wèn)題。（4）對(duì)于土地使用稅存在的差異土地面積。通過(guò)約談，以及和約談人員核對(duì)2010年1月1日2010年12月31日期間的有關(guān)賬簿資料、土地使用證等資料，制作《詢(xún)問(wèn)（調(diào)查）筆錄》。 2．實(shí)地核查經(jīng)過(guò)評(píng)估分析及與企業(yè)稅務(wù)約談之后，評(píng)估人員認(rèn)為該企業(yè)對(duì)于部分疑點(diǎn)的解釋不夠充分，需進(jìn)一步深入核實(shí)，而且對(duì)于企業(yè)實(shí)際少申報(bào)繳納稅款具體金額需到企業(yè)實(shí)地查閱相關(guān)賬務(wù)記錄，以便核實(shí)真實(shí)情況。（1）營(yíng)業(yè)稅金及附加：，（，），已申報(bào)繳納各稅。（4）印花稅:，應(yīng)補(bǔ)繳“購(gòu)銷(xiāo)合同”印花稅=60%%=。表現(xiàn)在： 　?。?）預(yù)收房款存在未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等稅金現(xiàn)象。（2）建立與土管、房管、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門(mén)信息溝通制度，全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的立項(xiàng)、開(kāi)工日期、預(yù)計(jì)完工日期、建筑面積、銷(xiāo)售進(jìn)度、現(xiàn)金流量和預(yù)收房款情況、已交付產(chǎn)權(quán)情況等各種信息，力求通過(guò)信息交換和分析比對(duì)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息，在評(píng)估中才可以做到有的放矢。 （4）建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，開(kāi)展有針對(duì)性的稅收征管工作，通過(guò)輸入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率等基本信息，評(píng)估模型就能科學(xué)地分析測(cè)算各項(xiàng)指標(biāo)是否合格，初步斷定該企業(yè)是否存在涉稅問(wèn)題。（3）購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)。，并進(jìn)行了相關(guān)賬務(wù)調(diào)整。本次評(píng)估調(diào)增應(yīng)納稅所得額：5%=。（2）土地增值稅：2%=。8月14日，評(píng)估人員兩人履行了相關(guān)手續(xù)后，按通知確定時(shí)間到企業(yè)進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，在實(shí)地調(diào)查過(guò)程中，查看了收入明細(xì)賬、其他應(yīng)付款明細(xì)賬后，深入工地了解工程實(shí)際進(jìn)展情況，并根據(jù)日常監(jiān)控中已掌握的基本信息，進(jìn)一步核實(shí)了該房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用、商品房預(yù)售和實(shí)際銷(xiāo)售等情況，重點(diǎn)核對(duì)了該企業(yè)商品房銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬及已開(kāi)具的《房地產(chǎn)預(yù)收收款收據(jù)》，并將收據(jù)記帳聯(lián)與企業(yè)已繳回收據(jù)存根聯(lián)所掌握的情況，進(jìn)行逐張逐戶(hù)地核實(shí)購(gòu)房款的真實(shí)性，查實(shí)了該企業(yè)通過(guò)將部分預(yù)收房款掛往來(lái)科目，不計(jì)入當(dāng)期收入，人為調(diào)節(jié)賬面銷(xiāo)售收入的事實(shí)，、教育費(fèi)附加：；另外，通過(guò)對(duì)企業(yè)原材料明細(xì)賬及征地使用證及征地協(xié)議的核實(shí)，、。（2）企業(yè)未申報(bào)繳納尚未辦理土地使用證的土地的土地使用稅，應(yīng)補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅。 （5）關(guān)于未申報(bào)購(gòu)銷(xiāo)合同印花稅問(wèn)題。（3）對(duì)于其他應(yīng)付款變動(dòng)率超出預(yù)警值問(wèn)題。8月12日企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及辦稅人員準(zhǔn)時(shí)來(lái)到XX市地稅局稅源管理科，并提供了相關(guān)賬簿等資料，在約談過(guò)程中，該企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人介紹了企業(yè)近兩年的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售情況，然后重點(diǎn)對(duì)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了解釋:（1）對(duì)于營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率偏高問(wèn)題。疑點(diǎn)四：城鎮(zhèn)土地使用稅登記信息比對(duì)“大集中”㎡，㎡，其中2010年5月取得土地2602㎡，2010年9月取得土地7428㎡，“大集中”土地登記信息、繳納土地使用稅對(duì)應(yīng)土地面積、土地管理局獲得土地面積信息三者不一致，此異常情況需要進(jìn)一步核實(shí)。2．案頭分析 評(píng)估人員通過(guò)“大集中”一戶(hù)式系統(tǒng)審查該企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)產(chǎn)登記信息及申報(bào)納稅資料資料等信息， 發(fā)現(xiàn)企業(yè)明顯存在以下疑點(diǎn)：疑點(diǎn)一：營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率偏高 ，預(yù)收賬款期末數(shù)為335383元，營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)率=247。②審核銀行借款利息支付憑證，是否屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，是否計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。6．?dāng)U大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)（1）問(wèn)題描述①預(yù)售收入作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)，多列管理費(fèi)用。②由開(kāi)發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理。審核是否將拆建換建面積、產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)企業(yè)自用的配套設(shè)施及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積計(jì)入總可售面積，是否按測(cè)繪報(bào)告中的建筑面積計(jì)算可售面積。（2）主要核查方法①審查《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及規(guī)劃總圖，確定成本核算對(duì)象。③一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?。②通過(guò)發(fā)票系統(tǒng)查詢(xún)發(fā)票流向，對(duì)有問(wèn)題發(fā)票外調(diào)取證。B、審核發(fā)票代碼信息與發(fā)票上的印章單位及實(shí)際業(yè)務(wù)是否一致，檢查有無(wú)從第三方取得發(fā)票問(wèn)題。③取得第三方開(kāi)具的發(fā)票入賬。 ⑦審查建筑工程真實(shí)性、合理性。③審查施工合同和預(yù)（決）算書(shū)，核對(duì)工程內(nèi)容，參照審計(jì)事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，對(duì)決算超出預(yù)算價(jià)格過(guò)高的項(xiàng)目，重點(diǎn)審查單項(xiàng)合同、補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性。③采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價(jià)款的合計(jì)金額再次開(kāi)具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開(kāi)部分的稅款，重復(fù)列支開(kāi)發(fā)成本。（2）主要核查方法①向拆遷管理部門(mén)（拆遷辦公室）了