【正文】 銷售收入成本率 銷售成本與發(fā)出存貨比率 期間費用占開發(fā)成本比率 銷售費用收入比率 三項費用變動率 其他應(yīng)付款變動率 毛利率 已納稅與應(yīng)納稅比對 行業(yè)評估指標 第三層級 ——項目評估 開發(fā)成本類 銷售成本中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費占建安費比率 銷售成本中配套設(shè)施建設(shè)費占建安費比率 銷售成本中開發(fā)間接費用占土地成本及建筑安裝工程費比率 銷售成本中前期工程費占建安費比率 開發(fā)成本中單位面積建筑安裝工程費 ? 理論銷售收入＝可售面積 銷售均價 ? 數(shù)據(jù)來源 ? 可售面積：取自規(guī)劃部門 ? 已售面積和銷售均價：取自房管部門或房地產(chǎn)信息網(wǎng)或 《 企業(yè)其他涉稅信息表 》 行業(yè)評估指標解析 ? 理論銷售成本＝土地成本 +建筑安裝工程費 +前期工程建設(shè)費 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 +配套設(shè)施建設(shè)費 +開發(fā)間接費用 ? 建筑安裝工程費＝可售面積 行業(yè)平均水平 ? 前期工程建設(shè)費＝建筑安裝工程費 前期工程費占 建安費的行業(yè)平均比率 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費＝建筑安裝工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費占 建安費的行業(yè)平均比率 ? 配套設(shè)施建設(shè)費＝建筑安裝工程費 配套設(shè)施費占 建安費的行業(yè)平均比率 行業(yè)評估指標解析 ? 開發(fā)間接費＝（土地成本 +建安工程費） 開發(fā)間接費占土地成本及建安費的行業(yè)平均比率 ? 數(shù)據(jù)來源 ? 土地成本：取自土地管理部門、房屋拆遷部門或《 企業(yè)其他涉稅信息表 》 ? 行業(yè)平均比率：取自 《 企業(yè)其他涉稅信息表 》 的平均數(shù)。 ? 指標應(yīng)用 ? 將企業(yè)理論稅負率與實際稅負率進行比較，異常值在預(yù)警區(qū)間外的，應(yīng)用第二或第三層級指標進行評估。 疑點處理 應(yīng)用二、三級指標進行具體分析。 納稅評估案例 指標名稱 二級指標 —收入類 —其他應(yīng)付款變動率 指標計算 其他應(yīng)付款變動率 ＝（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款） / 期初其他應(yīng)付款 100% ＝（ 37910371139625） /1139625 100%=234% 指標分析及 疑點指向 高于預(yù)警值，存在將售房收入計入其他應(yīng)付款疑點，需通過約談等方式進行核實。 納稅評估案例 指標名稱 二級指標 —銷售成本類 —銷售成本與發(fā)出存貨比率 指標計算 銷售成本與發(fā)出存貨比率 ＝銷售成本 247。 疑點核實 經(jīng)約談及針對性查帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在預(yù)售階段列支業(yè)務(wù)招待費 40萬元。 納稅評估案例 指標名稱 二級指標 —期間費用類 —銷售費用變動率 指標計算 銷售費用變動率 ＝（本期銷售費用 上期銷售費用） / 上期銷售費用 100% ＝（ 11327021232507） /1232507 ＝ 8% 指標分析及 疑點指向 在預(yù)警區(qū)間內(nèi)。 疑點核實 經(jīng)約談，企業(yè)承認少繳營業(yè)稅 元，其中，部分收入計其他應(yīng)付款外，其他收入未入帳。可能存在假發(fā)票入帳或真票虛開問題，需有針對性查帳核實。 12039639 100%＝ 25% 指標分析及 疑點指向 高于行業(yè)預(yù)警值。 （土地成本 +建安費） 100% ＝ 434980 247。通過審核拆遷補償協(xié)議，與拆遷管理辦核實，發(fā)現(xiàn)偽造協(xié)議 11份，虛列土地成本 220萬元。 納稅評估案例 ? 評估結(jié)果處理 ? 督促企業(yè)補繳以下稅款 ? 營業(yè)稅金及附加 1,221,。 ? 個人所得稅 37,832元。 （ 30171374+7507667 6209021） 100%＝ % ? 與企業(yè)理論稅負率 15%的差距已進入預(yù)警區(qū)間。 ? 企業(yè)已將上述稅款全部入庫。 ? 印花稅 532,218元。也未納房產(chǎn)稅和土地使用稅?？赡艽嬖谔摿型恋爻杀净蚪ㄖ惭b工程費問題，需約談或有針對性查帳核實。 疑點核實 經(jīng)實地核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站成本已全部列入本期，經(jīng)配比計算，多列 110萬元。 納稅評估案例 指標名稱 三級指標 —銷售成本中配套設(shè)施建設(shè)費占建安費比率 指標計算 配套設(shè)施建設(shè)費占建安費比率 ＝配套設(shè)施建設(shè)費 247。 可售面積 ＝ 106,836,480 247。 疑點核實 經(jīng)約談及針對性查帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)少代扣代繳個人所得稅 78932萬元。但根據(jù)經(jīng)驗分析，可能存在未按規(guī)定將利息資本化問題。 疑點核實 經(jīng)約談及針對性查帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)將開發(fā)的一個店面房作長期股權(quán)投資，其公允價值為 500萬元。 納稅評估案例 指標名稱 二級指標 —銷售成本類 —銷售收入成本率 指標計算 銷售收入成本率 ＝銷售成本 /銷售收入 100% ＝ 27567654/30171374 100%=91% 指標分析及 疑點指向 高于預(yù)警值，存在少計收入、多列成本疑點，需應(yīng)用其他指標具體分析。 30171374 100% = % 指標分析及 疑點指向 低于預(yù)警值，存在少計收入、多列成本疑點，需應(yīng)用其他指標具體分析。 （ 58889 6250 6101/58889） 100%＝ 15% 企業(yè)實際稅負率＝ 541137247。 行業(yè)評估指標解析 行業(yè)評估指標解析 ? 數(shù)據(jù)來源 ? 企業(yè)申報繳納所得稅額、銷售收入：取自 《 企業(yè)所得稅申報表 》 及附表。 問題 17： 簽訂代建工程合同、租賃合同、借款合同未 繳納印花稅。 常見涉稅問題 問題 13： 出租或自用房屋未繳房產(chǎn)稅和土地使用稅。 ? 問題 8： 不配比結(jié)轉(zhuǎn)成本，多列當期成本。 ? 問題 4： 贈與、投資、以房換房、以房抵債等視同銷 售行為未繳稅。 該問題 出現(xiàn)率為 27%。 該問題 出現(xiàn)率為 80%。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)所涉及到的營業(yè)稅稅目稅率和涉稅事項見右表： 經(jīng)營涉稅特點 （外資企業(yè)不征） （外資企業(yè)不征） 涉稅種類 共涉及 12項稅費 經(jīng)營涉稅特點 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)具有階段性和周期性特點，一般可分為 開發(fā)建設(shè) 和 租售管理 兩大階段。 經(jīng)營涉稅特點 ? 按預(yù)收賬款征收營業(yè)稅金及附加。 ? 對于第二類關(guān)系 ， 值得注意的涉稅問題有兩點： 一是自營工程在銷售時 ， 在按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 稅目納稅的同時 ， 其自建行為應(yīng)視同提供應(yīng)稅勞務(wù) ， 按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅；二是存在自營工程的企業(yè) ， 如果有代建工程項目 ， 應(yīng)按 “ 建筑業(yè) ” 稅目繳納營業(yè)稅 。 ? 一類指標出現(xiàn)異常，運用二類指標中相關(guān)指標進行審核分析，并結(jié)合原材料、燃料、動 ? 二類指標出現(xiàn)異常，運用三類指標中影響的相關(guān)項目和指標進行深入審核分析，并結(jié)合原材料、燃料、動力等情況進一步分析異常 ? 在運用上述三類指標的同時，對影響企業(yè)所 企業(yè)所得稅評估指標及應(yīng)用 預(yù)警值及其確定 ? 預(yù)警值是對納稅人生產(chǎn)經(jīng)營和財務(wù)情況等各類相關(guān)數(shù)據(jù)，運用內(nèi)、外部相關(guān)信息和數(shù)學的方法比較測算出的 算術(shù)平均值或加權(quán)平均值及其合理變動區(qū)間 ，是評估分析的重要 參照物 。 主營業(yè)務(wù)收入 100%。 基期主營業(yè)務(wù)利潤 100% 其他業(yè)務(wù)利潤變動率 =（本期其他業(yè)務(wù)利潤 基期其他業(yè)務(wù)利潤） 247。 基期主營業(yè)務(wù)收入