房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)防范(文件)
【正文】 作出規(guī)定，即在 沒有建造合同 的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房對(duì)外銷售收入的確定，應(yīng)滿足商品銷售收入確認(rèn)的四項(xiàng)條件，在未滿足四個(gè)條件的情況下，不得確認(rèn)為收入。 ? 對(duì)于內(nèi)資企業(yè)來說，預(yù)征所得稅的所得額與年度申報(bào)表申報(bào)的利潤(rùn)是一致的，即取得預(yù)售收入不一定能夠繳納所得稅。但如果轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，應(yīng)預(yù)征所得稅 48 交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 5） ? 《 中華人民共和國合同法 》 第 214條 ? 租賃期限不得超過二十年。 51 交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 7） ? 產(chǎn)權(quán)如果屬于開發(fā)商，由于尚未轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)， 開發(fā)商將其對(duì)外租賃，計(jì)算所得稅時(shí)應(yīng)按照租賃收入扣除銷售稅金后的余額并入到當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，不扣除開發(fā)成本，但對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)按照原始成本扣除。 ? 1999關(guān)于出售或租賃房屋使用權(quán)是否征收契稅問題的批復(fù) ? 2020關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知 54 交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 10） ? 1995關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù) ? 拆遷安置返還的面積內(nèi)房屋按照成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅，即不確認(rèn)安置差價(jià) ? 拆遷安置返還的超面積房屋按照同期售價(jià)計(jì)征營業(yè)稅，即需要確認(rèn)安置差價(jià) ? 注：拆遷時(shí)沒有確認(rèn)拆遷建筑物的增值 55 交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 11） ? 2020關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r(jià)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅問題的批復(fù) ? 注：拆遷時(shí)確認(rèn)了拆遷建筑物的增值，按照增值后的金額計(jì)入到開發(fā)成本 ? 面積內(nèi)的部分，不預(yù)征所得稅 ? 超面積的部分，預(yù)征所得稅 ? 2020關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 。 ? 注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí) 作為自用或經(jīng)營性的資產(chǎn) ，可以作為自建固定資產(chǎn)，不作視同銷售處理，但在交付使用時(shí)必須按照成本價(jià)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)。 ? 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。 ? 建議：由物業(yè)公司代收各種基金、 費(fèi)用和附加，不涉及營業(yè)稅和所得稅 45 交付使用后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 2） ? 補(bǔ)貼收入應(yīng)重點(diǎn)檢查電話、寬帶等通信運(yùn)營商給予房地產(chǎn)企業(yè)的傭金，傭金的計(jì)算不僅與辦理的戶數(shù)有關(guān)，還與業(yè)主的繳費(fèi)金額有關(guān)。 41 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 16） ? 從上述文件我們可以得出結(jié)論： ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司在辦理工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算以前，會(huì)計(jì)賬簿上不可能出現(xiàn)商品房銷售收入，即主營業(yè)務(wù)收入為零，這是行業(yè)的特殊性決定的，不能按照稅法的預(yù)計(jì)毛利率分別確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本，預(yù)售的房款只能長(zhǎng)期記錄在預(yù)收賬款科目，繳納的營業(yè)稅也只能長(zhǎng)期反映在應(yīng)交稅金 —應(yīng)交營業(yè)稅的借方。但是房地產(chǎn)企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)出具工程結(jié)算和財(cái)務(wù)決算報(bào)告之前，不得停止預(yù)征所得稅，不考慮建筑工程是否達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。 32 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 10） ? 國稅發(fā) [1995]153號(hào)關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知 ? 當(dāng)年應(yīng)預(yù)征的所得稅 = ? （當(dāng)年預(yù)售收入 營業(yè)利潤(rùn)率 ― 尚未彌補(bǔ)的虧損） 法定稅率 ? 注 1：營業(yè)利潤(rùn)率一般為 10%或 15% ? 注 2：尚未彌補(bǔ)的虧損僅限于預(yù)售當(dāng)年以前年度的虧損，也不包括預(yù)售當(dāng)年的虧損 ? 注 3：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)和營業(yè)外收益不預(yù)征所得稅，但應(yīng)抵減當(dāng)年發(fā)生的期間費(fèi)用 33 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 11） ? 國稅發(fā) 〔 2020〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 ? 在不考慮投資收益的情況下： ? 當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 = 當(dāng)期實(shí)際的預(yù)售款（含定金） 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 – 期間費(fèi)用 + 其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) + 營業(yè)外收益 + 補(bǔ)貼收入 + 其他應(yīng)稅損益調(diào)整 ? 當(dāng)期應(yīng)預(yù)征的所得稅 = （當(dāng)期預(yù)計(jì)的應(yīng)納稅所得額 – 尚未彌補(bǔ)的虧損） 法定稅率 34 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù) 12） ? 預(yù)征所得稅的前提條件是收入、成本、費(fèi)用中的一項(xiàng)或多項(xiàng)不能準(zhǔn)確核算，不能按照所得稅的一般辦法進(jìn)行查帳征收，只有采取查定征收的辦法征收所得稅。 ? 訂金一般反映在其他應(yīng)付款科目，不反映在預(yù)收賬款科目 ? 代收的按揭費(fèi)用反映在其他應(yīng)付款科目，也不預(yù)征營業(yè)稅和所得稅 29 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險(xiǎn)（續(xù)
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