房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險防范-wenkub
2022-09-11 21:27:56 本頁面
【正文】 ? ？ 外資所得稅法沒有明確的規(guī)定，應(yīng)視同為參照財務(wù)會計制度執(zhí)行，即先記入到待攤費用，待實現(xiàn)銷售收入后再轉(zhuǎn)入到管理費用，時間要求比照 3年執(zhí)行。 12 建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù) 4） ? 財政部 1999文 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定 》 中第十三條規(guī)定：企業(yè)在當(dāng)年無營業(yè)收入或取得少量營業(yè)收入，但發(fā)生業(yè)務(wù)招待費的，經(jīng)主管財政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量的 60%預(yù)計營業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實列入待攤費用：預(yù)計收入 1500萬元以下的， %； 1500萬元到5000萬元的， %； 5000萬元到 1億元的，%；超過 1億元的， %。 ? ?。〔疬w自然人（含農(nóng)民）所有的房屋，必須扣繳營業(yè)稅和個人所得稅 9 建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù) 2） ? 2020企業(yè)會計準(zhǔn)則 ——無形資產(chǎn) ： ? 無形資產(chǎn)，指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或為管理目的而持有的、沒有實物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。 ? 企業(yè)取得發(fā)改委的立項文件，就意味著籌建期間的結(jié)束，必須分別確認(rèn)管理費用、財務(wù)費用、營業(yè)外收入、營業(yè)外支出等，不考慮是否開工建設(shè)。 4 籌建期的納稅風(fēng)險（續(xù) 1） ? 檢查要點： ? 是否存在不規(guī)范的票據(jù) ? （貫穿于整個檢查過程） ? 是否存在延長籌建期情況 ? 是否存在抽逃資本的情況 籌建期的納稅風(fēng)險（續(xù) 2） ?中華人民共和國公司法 : ?第二十六條 有限責(zé)任公司的注冊資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)持有建設(shè)用地不符合無形資產(chǎn)的定義，因此不應(yīng)該將取得的土地使用權(quán)的價值計入到無形資產(chǎn)科目，在尚未開工建設(shè)前計提攤銷，而應(yīng)該直接計入到開發(fā)成本科目，不允許在開工建設(shè)前計提攤銷。自出售開發(fā)產(chǎn)品實現(xiàn)收入的年度開始，將待攤的業(yè)務(wù)招待費在35年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M用。 15 建設(shè)期間的納稅風(fēng)險（續(xù) 7） ? 國稅函 【 2020】 1114號關(guān)于企業(yè)貸款支付利息稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù) ? 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例 》 規(guī)定，納稅人向非金融機(jī)構(gòu)借款的利息支出不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實際借款數(shù)額返還借款并計算利息。 22 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險 ? 變相廣告費的檢查 ? 定金和訂金的檢查 ? 預(yù)征所得稅的時間 ? 預(yù)征所得稅的計算 ? 預(yù)征所得稅的前提 ? 會計處理規(guī)范的檢查 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 1） ? 1998關(guān)于房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 ? 2020關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告管理的通知 ? 取得預(yù)售許可證前變相發(fā)布的廣告，應(yīng)按照業(yè)務(wù)宣傳費的標(biāo)準(zhǔn)扣除； 23 24 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 2） ? 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 摘要 ? 第八十九條 當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。 25 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 3） 一、開發(fā)商保留的時間 定金（大定）的保留時間相對較長，但一般不超過 30天 訂金（小訂）的保留時間相對較短，一般超過三天但短于 10天 二、開發(fā)商收取的金額 定金不得超過主合同標(biāo)的額的 20% 訂金一般不超過主合同標(biāo)的額的 5‰ 26 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 4） 三、經(jīng)濟(jì)利益流入的可能性 定金（大定）一般為基本確定（大于 95%,但小于 100%） 訂金（小訂）一般為很可能（大于 50%,但小于等于 95%） 四、取消購房意向的后果 訂金必須返還給購房者。 18問 ? 交付定金的購買者不履行購房義務(wù)而被開發(fā)商沒收或不再返還的定金，會計處理一般計入營業(yè)外收入。 ? 實際過程中應(yīng)按照企業(yè)在不同階段認(rèn)購和預(yù)售取得的預(yù)售款預(yù)征所得稅，但有關(guān)行政部門判定該收入為非法收入除外。 35 內(nèi)部認(rèn)購以后的納稅風(fēng)險（續(xù) 13） ? 一般的說，房地產(chǎn)企業(yè)的收入和期間費用在開發(fā)過程和銷售過程都可以準(zhǔn)確核算，但工程成本的核算由于專業(yè)性較強(qiáng)，即使企業(yè)財務(wù)人員也很難做到準(zhǔn)確核算，實際工作中都借助會計師事務(wù)所中的造價工程師來具體計算，對外出具工程結(jié)算報告，作為與建筑安裝企業(yè)結(jié)算工程價款的依據(jù)，同時依據(jù)財務(wù)決算報告，核算開發(fā)總成本和單位開發(fā)成本。我們認(rèn)為， 《 企業(yè)會計制度 》 中已
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