房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險規(guī)避-wenkub
2023-03-13 12:01:45 本頁面
【正文】 結(jié)構(gòu) ? 一、 31號文件的特點及其對稽查影響 ? 二、 31號文件的結(jié)構(gòu) ? 三、 31號文件及其他地產(chǎn)文件稽查視角解讀 ? 四、稅務(wù)機關(guān)如何查地產(chǎn)收入 第三部分：收入部分稽查應(yīng)對 ? 一、 31號文件的特點 ? （一）對以往的經(jīng)濟行為有一定溯及力。對于房地產(chǎn)業(yè)稅收來說，怎么形容 31號文件的重要性也不為過。 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 一、內(nèi)資地產(chǎn)所得稅 ? （三） 國稅發(fā)【 2023】 31號 文的制定。這一階段并沒有完全針對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅政策，房地產(chǎn)企業(yè)繳納企業(yè)所得稅適用于一般工商企業(yè)的稅收原則。 ? （一）“政策變動”情況 ? （二）“政策變動”趨勢 ? （三）“稽查力度”動向 ? （四）“查前、查中、查后”應(yīng)對技巧 ? （五）如何進行“危機公關(guān)” 稽查應(yīng)對基本理念 ? 要做到以上各點，就需要： ? ? ? ? ? “不戰(zhàn)而屈人之兵，方為稽查應(yīng)對的最高境界” 稽查應(yīng)對基本理念 ? 二、稅務(wù)稽查的基本程序 ? （一）稽查局“四項程序” ? （二）稅務(wù)稽查和企業(yè)相關(guān)的處理文書 稽查應(yīng)對基本理念 ? 三、稅務(wù)稽查基本方法 ? “知己知彼，百戰(zhàn)不殆” ? 賬單核對檢查 “兩套賬” 稽查應(yīng)對基本理念 ? 四、稅務(wù)稽查基本特征 ? “稽查人員個人素質(zhì)決定稽查結(jié)果” ? 未形成規(guī)范的稽查實體程序 ? （一）稽查人員的個人水平 ? （二）敏銳觀察稽查人員關(guān)注點 稽查應(yīng)對基本理念 ? 五、“送禮”同“送禮貌”的關(guān)系 ? 反對“送禮”，必須“送禮貌” ? “禍起送禮”的案例 ? “不送禮貌”的案例 稽查應(yīng)對基本理念 ? 六、“危機公關(guān)”基本技巧 ? 反面案例：“再造樓蘭計劃” ? （一）政策模糊點解釋法 ? （二）案例解釋法 ? （三）法律位階抗辯法 ? （四）避免定性偷稅法 稽查應(yīng)對基本理念 ? 六、“危機公關(guān)”基本技巧 ? （五）法律救濟法 ? （六）審時度勢法 ? （七）實質(zhì)重于形式法 稽查應(yīng)對基本理念 ? 七、“找關(guān)系”同“做好業(yè)務(wù)” ? 做好業(yè)務(wù)永遠是第一位的！ ? 我國正在由“人治”轉(zhuǎn)向“法治”的路上，因此關(guān)系和業(yè)務(wù)要并重。要求嚴(yán)格執(zhí)法。房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險規(guī)避(一 ) 稅務(wù)稽查應(yīng)對 房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對 ? 第一部分：稽查應(yīng)對基本理念 ? 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 第三部分：房地產(chǎn)稽查應(yīng)對之收入部分 ? 第四部分：房地產(chǎn)應(yīng)對稽查成本費用扣除部分 ? 第五部分：房地產(chǎn)稅務(wù)稽查應(yīng)對知識 開篇語 ? 為什么 0 07年地產(chǎn)稅務(wù)稽查力度空前加大？ ? 一、社會背景 ? （一） 房地產(chǎn) 高利潤 引發(fā)社會分配不公（一個故事講起） ? （二）高房價 成為“新三座大山”之一 ? （三）“官商勾結(jié)” 頻頻涉及地產(chǎn)業(yè) ? （四）“拆遷矛盾” 影響和諧社會 ? （五） 新聞界 高調(diào)炒作 成為催化劑 開篇語 ? 為什么 0 07年地產(chǎn)稅務(wù)稽查力度空前加大？ ? 二、深層次原因 ? （一） 分稅制 改革使地方政府財力不足 ? （二）經(jīng)濟出現(xiàn)過熱苗頭，需要 宏觀調(diào)控 。 ? 、 、“雷擎一號”、“利劍二號”等 以上因素造成地產(chǎn)業(yè)成為稅務(wù)稽查風(fēng)險最大之一。 ? “法治”和“人治”都是治理國家的手段。事實上房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認、成本核算等完全不同于一般工商企業(yè)，沒有量體裁衣的稅收政策，等于國家放棄了對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收追索，形成了其“經(jīng)濟的巨人，納稅的侏儒”形象。 ? 83號文件在執(zhí)行過程中，產(chǎn)生了很多問題。 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 二、外資企業(yè)所得稅 ? （一）國稅發(fā) 【 1995】 153號 文件，首先提出了預(yù)售收入征稅的概念，房地產(chǎn)業(yè)所得稅政策同其他企業(yè)產(chǎn)生重大變化。 ? 1. 法律的基本規(guī)則是“法不朔及及往” ? 2. 31號文件第十一條第二款規(guī)定： 2023年 1月 1日以前，沒有明確規(guī)定，尚未進行處理的稅務(wù)事項，按 31號文執(zhí)行。 ? 。 ? 、業(yè)務(wù)宣傳費規(guī)定合理化。本句話，著重說明的是 31號文件不僅僅適用于住宅，如今比較流行的商鋪等也遵循 31號文件。 ? 稅務(wù)機關(guān)不是區(qū)分合法收入與非法收入的有權(quán)機關(guān)。 ? 規(guī)定 。 ? ? 2. 利潤 =銷售收入 — 銷售成本 — 期間費用 — 稅金及附加 ? 83號文件的解釋，銷售收入乘以利潤率，已經(jīng)減去了費用及稅金，不能再減。 ? 會計處理： ? ? 借：應(yīng)交稅金 應(yīng)交營業(yè)稅 100萬 ? 貸：銀行存款 100萬 ? ： ? 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 100萬 ? 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營業(yè)稅 100萬 此時，不能再重復(fù)扣除營業(yè)稅金及附加，屬于納稅調(diào)整項目。 ? 外資所得稅是：預(yù)征 ? 2．內(nèi)資所得稅無多退少補的過程。 ? 特別提醒 ：內(nèi)資企業(yè)預(yù)售階段繳納的稅款由于是“應(yīng)納稅所得額”，是不能退稅的。 ? 關(guān)于不能退稅的規(guī)則，我給好幾個納稅人解釋過了，這里提醒我們一定要把握預(yù)售與完工的節(jié)奏，這就屬于稅收籌劃范圍了。 ? 問：外商投資企業(yè)預(yù)售階段是否能被定性為偷稅呢？ ? ： ? 所得稅按年核算，理論基礎(chǔ)為“會計分期”假設(shè)。 ? 特別提醒：內(nèi)資房地產(chǎn)虧損是不能退稅的。 ? （ 3）季度 預(yù)繳申報表 的填列。 31號文關(guān)于經(jīng)濟適用房的表述 ? 二、預(yù)售收入計稅毛利率的確定 ? （一）經(jīng)濟適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔 2023〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定 ,其預(yù)售收入的計稅毛利率 不得低于 3%。 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? 不同地區(qū)間的毛利率分開，比 83號文件更加實事求實了。借鑒了 142號文件中銷售開始的概念。 ? 三個條件孰早的概念。 ?
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