房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險規(guī)避(文件)
【正文】 （ 1）實際利潤率 預(yù)計利潤率 晚轉(zhuǎn)成本。 ? 稽查中一定會發(fā)現(xiàn)，很多企業(yè)未及時結(jié)算計稅成本。 ? （ 1）一般來說房屋銷售以按揭方式居多。此時應(yīng)確定銷售收入 100萬元，而不應(yīng)因其中 70萬沒有收到而不確定銷售收入。 ? 31號文件第八條對計稅成本的結(jié)轉(zhuǎn)做了詳細的規(guī)定。 ? 。 ? 這種退稅主要是因為某些費用計算標(biāo)準(zhǔn)在季度不能準(zhǔn)確計算造成的。只能按照發(fā)票管理辦法進行處罰，而不能補稅。 ? （ 1）開發(fā)項目的地理位置及概況（ 2）占地面積（ 3）開發(fā)用途（ 4）初始開發(fā)時間（ 5）完工時間（ 6）可售面積及已售面積（ 7）預(yù)售收入及其毛利額（ 8）實際銷售收入及其毛利額（ 9）開發(fā)成本及其實際銷售成本 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? （四）銷售收入的范圍 ? ： ? 包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。 ? 例如 ： 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? （五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認原則 ? 明確三點： ? 明確點一：完工以后才能按照以下原則確認收入，即存量房銷售，未完工前按照預(yù)售收入確認原則確認收入。 ? 同其他企業(yè)銷售商品的確認原則相同。 （ 三）開發(fā)產(chǎn)品 預(yù)租收入 的確認問題 預(yù)租收入：新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記，取得產(chǎn)權(quán)證前出租取得的收入。 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? （六） 視同銷售行為 的 稅務(wù)處理 ? 視同銷售的范圍； ? （ 1）具體項目； ? （ 2）視同銷售確認時點： ? ① 開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時； ? ② 實際取得利益權(quán)利時。一般來講，在確定成本核算對象時，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別作如下處理： ? ①一般開發(fā)項目，應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概算，或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象。（直接成本） ? 企業(yè)開發(fā)的土地，如分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的，其費用可先通過“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用后，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。 ? （ 3）配比原則（特別加以關(guān)注） ? 占地面積、建筑面積、工程概算 ? （ 4）真實性原則 ? 除稅法另有規(guī)定外，預(yù)提（應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)成本。 ? 屬于成本對象完工后發(fā)生的費用：二次分攤 ? 第一次 第二次 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 ? 已完工成本對象 ? 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 ? 未完工成本對象 ? （ 3）應(yīng)付費用 ? ①憑 合法憑證 計算扣除 ? 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門判決 ? 內(nèi)部憑證（自制憑證）：工資表、折舊表 ? ②預(yù)提費用除稅法另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 ? ②代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。 ? ? （ 8）售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ? ①能夠單獨核算成本的，按建造固定資產(chǎn)處理； ? ②不能單獨核算成本的，按建造開發(fā)產(chǎn)品處理； ? ③裝修費無論金額大小，均應(yīng)計入建造成本，不得作為銷售費用直接在稅前扣除。 ? 新辦的企業(yè)僅指 2023年以后新辦的企業(yè)，不含以前成立的企業(yè)。 ? ③ 開發(fā)企業(yè)將自有資金借給關(guān)聯(lián)方 ? 關(guān)聯(lián)方借入資金超過注冊資金的 50％的，超過部分的利息不得在稅前扣除；未超過部分按金融機構(gòu)同類同期貸款 基準(zhǔn) 利率扣除。 其他文件解析 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? 一、房地產(chǎn)稅收專項檢查總體把握要點 ? （一）建議調(diào)賬檢查與實地檢查相結(jié)合。包括銷售合同與成本涉及的合同。 。 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? 三、 成本項目稽查方法 ? 首先要制作成本明細表，從總體上把握。 ? （三）區(qū)分內(nèi)資企業(yè)和外商投資企業(yè)稽查點。 ? （ 13）成本對象報廢和毀損損失 ? 成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為非正常損失按規(guī)定扣除。 ? ? ②向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部的，借入方能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準(zhǔn)予按規(guī)定在稅前扣除。（實際是企業(yè)的一項債權(quán)，條件滿足時可以收回） ? （ 10）廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費 ? ①預(yù)售收入不得作為此三項費用的計提基數(shù)，待轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再作為基數(shù)。 ? ②營利性或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外的單位 ? 開發(fā)企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)處理，不需要視同銷售； ? 其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。 ? 固定資產(chǎn)的 20％作為改良支出的標(biāo)準(zhǔn)，但對房地產(chǎn)企業(yè)比例有點偏高。 ? ? 成本費用扣除的主要項目 ? （ 1）已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本＝ ? 已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 ? 可售面積單位工程成本＝ ? 成本對象總成本 /總可售面積 ? 可售面積 ：建設(shè)部有明文規(guī)定，房管局進行實地測量。（直接成本） ? 對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本中。 ? 直接成本、間接成本和共同成本 ? 間接成本（開發(fā)間接費用） ? 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? 收入＝（計稅成本＋主營業(yè)務(wù)稅金及附加）（ 1＋15％） ? （八）開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除問題 ? 成本費用扣除的原則 ? （ 1）權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：當(dāng)期實際發(fā)生的，按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計入成本對象，當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的，除稅法規(guī)定外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。 ? 承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進行稅前扣除。 地產(chǎn)所得稅稽查解
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