房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范-wenkub
2023-05-22 14:40:19 本頁(yè)面
【正文】 ?對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究 ?建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審（規(guī)劃局等部門） ?預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，到土地部門簽土地出讓合同 ?項(xiàng)目審批 ?設(shè)立項(xiàng)目資本金：開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第 13條規(guī)定：資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%（銀行貸款自籌資金 30%） 前期立項(xiàng) ?前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析 取得土地使用權(quán) ?一、土地儲(chǔ)備制度 一級(jí)開(kāi)發(fā) ?有償使用，招標(biāo)、拍賣《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》 ? 2021年 7月 1日《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 ? 2021年 8月 1日《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 取得土地使用權(quán) ? 二、土地使用權(quán)的取得方式 ? 取得出讓土地使用權(quán) ? 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)： 《城市房地產(chǎn)管理法》 38條，轉(zhuǎn)讓條件： 1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書； 2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。 注冊(cè)資本與投資總額的比例符合國(guó)家規(guī)定： 30條 設(shè)立房地產(chǎn)公司 ?三、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》有關(guān)的規(guī)定 ? 5條： 1） 100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本 ；2） 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。 ? 2) 有必要的財(cái)產(chǎn)或經(jīng)費(fèi)； ? 3）有自己的名稱、章程、組織機(jī)構(gòu)和 場(chǎng)所； ? 4）能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 設(shè)立房地產(chǎn)公司 ?公司設(shè)立采取準(zhǔn)則主義（有限責(zé)任） ? 1）股東符合法定人數(shù)； ? 2）股東出資達(dá)到法定資本最低限 ? 額； ? 3）股東共同制定公司章程； ? 4）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任 公司要求的組織機(jī)構(gòu)； 5）有公司住所。 ? 8條：領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照 30日內(nèi)到主管部門備案。 ? 取得出租土地使用權(quán) 取得土地使用權(quán) ?三、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析 ?印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ?契稅： ?土地使用稅： ?承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收的問(wèn)題 取得土地使用權(quán) ?四、不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃 ?出讓招拍掛方式 ?購(gòu)買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式 ?購(gòu)買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù) % ?合并公司方式 ?分立公司方式 ?租賃方式 取得土地使用權(quán) ?五、拆遷方式取得土地使用權(quán) ? 法規(guī)《
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