【正文】 億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3654筆，金額，個人住房貸款 12158筆，金額 ，個人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房 。 核 心 競 爭 力 衡 量 企 業(yè) 競 爭 力 的 標 準： 資 源 的價 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等） 商 業(yè) 模 式 電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系） 大 規(guī) 模 定 制 個 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性 兼 并 和 收 購 橫 向 和 縱 向 擴 張， 高 速 發(fā) 展 價 值 管 理 以 股 東 價 值 最 大 化 為 目 標， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益 學(xué) 習(xí) 型 組 織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學(xué) 習(xí) 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學(xué) 習(xí) 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。 納稅籌劃與財務(wù)運作 會計 法規(guī) 政策 主要內(nèi)容 會 計 法 ? 會 計 工 作 的 基 本 法 規(guī) ? 強 調(diào) 單 位 負 責(zé) 人 的 法 律 責(zé) 任 ? 健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度 會 計 準 則 ? 會 計 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范 ? 與 國 際 慣 例 接 軌 ? 基 本 準 則、 基 本 業(yè) 務(wù) 準 則、 特 殊 業(yè) 務(wù) 或 特 殊 行 業(yè) 準 則 會 計 制 度 ? 會 計 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南 ? 統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會 計 制 度 ? 穩(wěn) 健 、 恰 當、 充 分 披 露 會 計 信 息 納稅籌劃與財務(wù)運作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。 消費稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費稅。近期可考慮解決機器設(shè)備的扣稅問題。二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。 發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)： 歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔保、貸款監(jiān)管。 納稅籌劃與財務(wù)運作 目 錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策 ? 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法 ? 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升 納稅籌劃與財務(wù)運作 產(chǎn)業(yè) 政策 國務(wù)院 18號文件精神 肯定房地產(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。 18號文件核心內(nèi)容： 提高認識，明確指導(dǎo)思想： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場化、需求導(dǎo)向、深化改革。 改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)： 長遠規(guī)劃、優(yōu)先落實國家鼓勵開發(fā)的項目、土地市場的規(guī)劃和審批。 央行 121號文件核心內(nèi)容是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款 ， 嚴禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款 ，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70%， 貸款期限最長不得超過 2年； 承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動資金貸款 用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。 業(yè)發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標準，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。 ? 供求結(jié)構(gòu)性問題：中低價位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴重。 提高企業(yè)核心競爭力 納稅籌劃與財務(wù)運作 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高 。第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。在信托市場中，房地產(chǎn)信托成為主流。 在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項目為投資對象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。 （三）“買殼”上市。 拓寬房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道 納稅籌劃與財務(wù)運作 （四）房貸證券化。另一種是“表外融資方式”，即銀行將住房抵押貸款“打包”出售給具有相當實力與資質(zhì)的機構(gòu)，由該機構(gòu)進行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。如在英屬維爾京群島（ BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。 納稅籌劃與財務(wù)運作 盈利 模式 問題 行業(yè) 問題分析 房地產(chǎn)業(yè) ? 特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利 ? 市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利 ? 粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失 ? 產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 ? 核心競爭能力弱不能形成超額盈利 建筑業(yè) ? 粗放經(jīng)營和管理行業(yè)盈利流失 ? 合同欺詐形成的虛假盈利 ? 核心競爭能力弱不能形成超額盈利 ? 產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差 納稅籌劃與財務(wù)運作 附加值理論： 在一個產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的售后服務(wù)體系。 提高房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)附加值 納稅籌劃與財務(wù)運作 問題 弊端分析 會計核算 忽略責(zé)任會計核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差 財務(wù)計劃 自上而下的計劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。 避 稅 納稅人利用稅法的漏洞、缺陷，或利用稅務(wù)部門監(jiān)督成本太高，不易發(fā)現(xiàn)其違法行為的機會，借用非違法手段減輕稅收負擔，獲取稅收收益。 稅收籌劃合法，與立法本意不沖突。 案例 分析 納稅籌劃與財務(wù)運作 案例一： 某公司利用自主定價權(quán)，通過關(guān)聯(lián)方產(chǎn)品轉(zhuǎn)移定價少交稅。 企業(yè)避稅案例 納稅籌劃與財務(wù)運作 案例一： 某公司通過合理設(shè)計融資方案，最大限度地少繳企業(yè)所得稅。 企業(yè)納稅籌劃案例 納稅籌劃與財務(wù)運作 途徑 說明 實例 降低稅率 各種稅一般有多種稅率，各種不同因素（地區(qū)、行業(yè)等等）影響稅率高低。 如在合法的范圍內(nèi)，減少營業(yè)額的計稅基數(shù)，或增加應(yīng)稅所得的扣除數(shù)等等。 如在合法的范圍內(nèi)將個人所得盡量在稅前利潤列支等。 如：企業(yè)經(jīng)營中有來料加工復(fù)出口的貨物，該貨物可以免征增值稅、消費稅和關(guān)稅；在中國境內(nèi)新創(chuàng)辦的軟件企業(yè)經(jīng)認定后，可自獲利年度起，享受 “兩免三減半 ”政策等等。如在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受 15％的企業(yè)所得稅率；在經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，可享受24％的企業(yè)所得稅率；避免獎金集中發(fā)放等等。如國外投資所得只要留在國外不匯回，可以暫不征稅；盡量縮短固定資產(chǎn)折舊或費用攤銷期。如控制業(yè)務(wù)招待費實際支出； 納稅籌劃與財務(wù)運作 設(shè)立 環(huán)節(jié) 利用關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)讓定價避稅案例分析 例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價將利潤轉(zhuǎn)移到子公司 200萬元。 A 公司共有已發(fā)行的股票 2023 萬股 ( 面值為 1 元 / 股 )。 投資 環(huán)節(jié) 納稅籌劃與財務(wù)運作 選擇 (1) 方案 :B 企業(yè)不按轉(zhuǎn)讓所得繳納所得稅 : B 企業(yè)去年的虧損可以由 A 公司彌補。 B企業(yè)去年的虧損不能由 A公司再彌補。 所有者權(quán)益總額３００萬元。 會計轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬元 轉(zhuǎn)讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元 納稅籌劃與財務(wù)運作 借：長期股權(quán)投資 負債 1200 累計折舊 200 貸：固定資產(chǎn) 1000 存貨 300 應(yīng)交稅金 應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 350*17%= 其他資產(chǎn) 400 納稅籌劃與財務(wù)運作 開發(fā) 環(huán)節(jié) 方案 A 8 C 售價 (每平方米 ) 地價 300 300 300 開發(fā)成本 500 500 . 500 開發(fā)費用 40 40 40 利息支出 90 90 90 營業(yè)稅金及附加 77 88 其他扣除項目 160 160 160 允許扣除金額合計 1167 1178 增值率 應(yīng)交土地增值稅 O 利潤 233 案例 1： 某房地產(chǎn)公司開發(fā)完成一普通住宅項目 , 銷售面積 10000 平方米 , 公司領(lǐng)導(dǎo)在確定商品房銷售價格時 , 未能達成一致意見 , 但備選方案確定為 A 、 B 、 C 三種 , 具體方案如下 :( 單位 : 萬元 ) 納稅籌劃與財務(wù)運作 案例分析 2 例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅。 如果該開發(fā)商將其銷售部門獨立出來 , 設(shè)立一個房屋銷售公司 , 房屋開發(fā)公司將住房以每平方米 1400 元的售價賣給銷售公司 , 而后由銷售公司再以每平方米 1500元的售價賣出 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 : 1500 10000 5%=750000( 元 ) ?計稅工資方式： 工效掛鉤方式；軟件生產(chǎn)企業(yè)合理工資支出據(jù)實扣除方式；定額計稅工資方式。 2023年調(diào)整應(yīng)稅所得額＝３００（提取）－２７０（發(fā)放）＝＋３０萬元 2023年核定工資總額３１０萬元，本期提取２６０萬元，實際發(fā)放２７５萬元（動用以前年度結(jié)余１５萬元）。 傭金支出 稅前扣除條件：有真實合法憑證；支付對象必須是獨立的有權(quán)從事中介機構(gòu)服務(wù)的納稅人或個人；支付個人的傭金一般不超過服務(wù)金額的５％。稅法規(guī)定：廣告費扣除比率為 2%，業(yè)務(wù)宣傳費扣除比率為 ％ 2023年： 廣告費： 40萬元，業(yè)務(wù)宣傳費：