房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關行業(yè)納稅籌劃-wenkub
2023-05-22 00:05:10 本頁面
【正文】 收取的款項； 第二，出售土地使用權(quán)收取的款項； 第三，代收的房屋水表、電表、裝修等款項； 第四，出售房屋和土地預收的款項。 ⑶ 金融保險業(yè)，稅率 5% ⑷ 郵電通信業(yè)，稅率 3% ⑸ 文化體育，稅率 3% ⑹ 娛樂業(yè)，稅率 5%~ 20% ⑺ 服務業(yè)，稅率 5% ⑻ 轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，稅率 5% ⑼ 銷售不動產(chǎn)，稅率 5% ? 銷售不動產(chǎn)具體包括：銷售建筑物或構(gòu)建物、銷售其他土地附著物。 2 增值額超過扣除項目金額 50%，未超過100%的部分 40% 5% 增值額 40%扣除項目金額 5% 3 增值額超過扣除項目金額 100%，未超過200%的部分 50% 15% 增值額 50%扣除項目金額15% 4 增值額超過扣除項目金額 200%的部分 60% 35% 增值額 60%扣除項目金額 35% 免征營業(yè)稅的項目 （ 1）托兒所、幼兒園、養(yǎng)老院、殘疾人福利機構(gòu)提供的育養(yǎng)服務，婚姻介紹，殯葬服務； （ 2）殘疾人員個人提供的勞務； （ 3）醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機構(gòu)提供的醫(yī)療服務； （ 4）學校和其他教育機構(gòu)提供的教育勞務，學生勤工儉學提供的勞務； （ 5）農(nóng)業(yè)機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農(nóng)牧保險以及相關技術(shù)培訓業(yè)務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治； （ 6）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構(gòu)、美術(shù)館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入； （ 7）境內(nèi)保險機構(gòu)為出口貨物提供的 保險產(chǎn)品 。 ㈡ 營業(yè)稅及附加稅 1/7 1．營業(yè)稅的定義 ? 營業(yè)稅是指對提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其取得的營業(yè)收入額（銷售額）征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 【 提示 】 房地產(chǎn)業(yè)交納營業(yè)稅 ， 就是依據(jù)此項規(guī)定實施的 。 【 提示 】 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 應用舉例 1參考答案 7/7 ? 該公司 應交營業(yè)稅及附加稅的計算方法 如下： ⑴ 應交營業(yè)稅＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋100） 5%＝ 645萬元 ⑵ 應交附加稅＝ 645 （ 7%＋ 3%）＝ ? 也可以采用下列簡化計算方法 ? 應交營業(yè)稅及附加稅 ? ＝（ 7200＋ 2500＋ 300＋ 1000＋ 1800＋ 100） 5%（ 1＋ 7%＋ 3%） ? ＝ 12900 ＝ 【 提示 】⑴ 內(nèi)部優(yōu)惠售房優(yōu)惠價格稅務機關不認可，應按正常賣價計稅；這叫做讓利不讓稅； ⑵ 作辦公用的房屋、出典的房屋視同銷售計稅； ⑶ 收取代墊的水表、電表的初裝費作房屋銷售收入 計稅 。 【 提示 】 該稅的最大特點為征收面廣、稅率很低。 2．契稅的征稅范圍 ? 契稅以在我國境內(nèi)的下列行為征稅：⑴ 國有土地使用權(quán)出讓，⑵ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，⑶ 房屋買賣，⑷ 房屋贈與，⑸ 房屋交換。 ㈤ 土地增值稅 2． 土地增值稅的征稅范圍 ? 土地增值稅的征稅范圍包含：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 ㈤ 土地增值稅 ⑷ 扣除項目 包括以下內(nèi)容： ① 取得土地使用權(quán)所支付的金額； ② 開發(fā)土地的成本、費用； ③ 新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； ④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的銷售稅金，如印花稅、營業(yè)稅及附加稅； ⑤ 財政部規(guī)定的 其他扣除項目 。 土地增值稅計算方法舉例 3 參考答案 (1) 應交印花稅＝ 28000 ‰ ＝ 14萬元 (2) 應交營業(yè)稅及附加稅＝ 28000 5% (1+10%)＝ 1540萬元 (3) 稅務機關按收入的 2%預扣土地增值稅＝ 28000 2%=560萬元 (4) 按收入的 %預扣企業(yè)所得稅＝ 28000 %=392萬元 (5) 允許扣除的開發(fā)等支出＝ 14500－（ 380+120）＝ 14000萬元 (6) 允許扣除的稅金＝ 14+1540＝ 1554萬元 (7) 土地增值稅＝ 28000－（ 14000+1554）＝ 12446萬元 (8) 土地增值率＝ 12446247。 【 提示 】 對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。計算公式為： ? 應納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅 應用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值 1000萬元，實際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 ㈠ 建筑施工業(yè) ⑴ 目前我國對建筑施工行業(yè)主要采用 按照收入比例一次性預征 ，適當進行稽查補交原則。 建筑施工業(yè)計稅 應用舉例 5 ? 某施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額 14000萬元； ? 當?shù)囟悇諜C關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款， ? 營業(yè)稅及附加稅比例為 %， ? 企業(yè)所得稅按照收入的 3%預征， ? 預征稅款的 綜合比例 為 %。 建筑施工業(yè)計稅應用舉例 6 ? 甲施工企業(yè)承接一項房屋的建筑施工，合同總金額 14000萬元； ? 當?shù)囟悇諜C關按照施工企業(yè)收入的一定比例預征稅款，營業(yè)稅及附加稅比例為%，企業(yè)所得稅按照收入的 3%預征，預征稅款的綜合比例為 %。即按照收入一定比例將營業(yè)稅及附加稅、企業(yè)所得稅一次性征收。 （ 2）對房屋的部分讓價與優(yōu)惠，注意開票與入賬的時間差。 運用舉例 7 ? 甲乙兩公司簽訂協(xié)議，由甲方出地，乙方出錢并負責房屋開發(fā)，進行 合作建房
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