【正文】 核 則 167。度部 法 負 強 本 工 法 167。納稅籌劃與財務(wù)運作會計法規(guī)政策 主要內(nèi)容 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。 ，減少征管漏洞。 二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序： 市場監(jiān)管、市場信息和預(yù)警、市場秩序。完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)?？荚囕o導(dǎo)主講教授，多家機構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。納稅籌劃與財務(wù)運作 目 錄v房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法v房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升納稅籌劃與財務(wù)運作 產(chǎn)業(yè)政策國務(wù)院 18號文件精神改革住房制度、健全市場體系：推進 公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。納稅籌劃與財務(wù)運作央行 121號文件精神金融政策納稅籌劃與財務(wù)運作稅收政策稅種 稅改動態(tài)和趨勢增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問題。營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2.關(guān)稅 逐步降低進口關(guān)稅。 發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。會 作 法 調(diào) 責(zé) 律 健 控 會 算 和 范167。際 軌167。本 本 則、 務(wù) 行 會 算 體規(guī) 作 行 制 穩(wěn) 當(dāng)、 露 息納稅籌劃與財務(wù)運作 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題? 住房公積金籌集和使用問題? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一? 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 合同欺詐、工程行賄等納稅籌劃與財務(wù)運作素 全 進 ５ 的 要 國 業(yè)， 有 家。競 量 爭 準： 的價 性 模 包 知 能 織 商 電 模 低、 客 大 制 化、 產(chǎn)、 平 快、 虛 信 服 性收 和 擴 發(fā) 管 東 大 標(biāo)， 關(guān) 學(xué) 織 有 習(xí) 過 工 性， 與 統(tǒng) 來， 度 適 的 織。第三，房地產(chǎn)成為集聚財富的高利潤率行業(yè) 。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布《 2023年貨幣政策執(zhí)行報告》，公布了2023年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達到雙贏的局面。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易?！　?（五）境外融資。一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設(shè)立程序。特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利?核心競爭能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè) ?產(chǎn)業(yè)鏈脫節(jié)造成持續(xù)盈利能力差納稅籌劃與財務(wù)運作 附加值理論： 在一個產(chǎn)品的業(yè)務(wù)鏈上，組裝的附加值最低，研發(fā)的附加值最高；中間品也比較高，因為中間品的生產(chǎn)有技術(shù)含量，然后附加值慢慢遞減；到了銷售和售后服務(wù)，附加值又高起來，因為它有品牌，有健全的售后服務(wù)體系?！靶录夹g(shù)的應(yīng)用 ”是短期附加值最大，但成本也較高，適合有實力的項目公司采用； “創(chuàng)新或反叛 ”是附加值較大，但風(fēng)險最高，適用具備新銳思想的開發(fā)商在不成熟的二級市場運用； “包裝 ”附加值 實現(xiàn)較快，但易被克隆或穿幫，適宜小規(guī)模特色項目選用；“銷售 ”附加值 增幅較大，但成本及風(fēng)險較高，宜有規(guī)模有實力屬于市場挑戰(zhàn)者角色的開發(fā)商采用； “服務(wù) ”是長期附加值最大化，但兌現(xiàn)周期較長，宜有規(guī)模有實力屬于市場領(lǐng)導(dǎo)者角色的開發(fā)商適用。問題 財務(wù)監(jiān)督 合法性和合理性監(jiān)督；與風(fēng)險控制脫節(jié)；決策控制和流程控制薄弱財務(wù)分析 財務(wù)指標(biāo)分析；忽略與經(jīng)營分析的結(jié)合；不重視非財務(wù)指標(biāo)分析；與業(yè)績管理脫節(jié)。納稅籌劃 納稅人在遵守國家稅法的前提下，通過對經(jīng)營活動的事先籌劃，盡可能減輕稅負，以獲取稅收收益。案例三：某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例四：某公司通過對限制性費用 “ 轉(zhuǎn)換 ” 方式，減少納稅調(diào)整金額。案例四：某公司針對企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務(wù)部門爭取稅收優(yōu)惠政策?？s小課稅基數(shù)各稅種的計稅依據(jù)不同（增值額、營業(yè)額、所得額等）。如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。如合理選擇折舊方法、存貨計價方法，合理估計折舊年限和費用攤銷期等。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時減稅；在經(jīng)濟特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營期在 10年以上，可享受 “一免兩減半 ”政策等等。如個人工薪所得平均化可以使總稅負降低。如外商投資企業(yè)的外國投資者，將從企業(yè)取得的利潤直接再投資該企業(yè)，增加注冊資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價將利潤轉(zhuǎn)移到子公司 200萬元。例如： A公司及下屬甲、乙公司所得稅率均為 30％，當(dāng)年 A公司實現(xiàn)利潤總額為 1000萬元，甲公司實現(xiàn)利潤總額 100萬元，乙公司虧損 150萬元納稅籌劃與財務(wù)運作融資環(huán)節(jié)A,2023B。 ,(550,AA/公司共有已發(fā)行的股票 面值為 股 )。公司以 萬元人民幣購買 公司股票市價為 3):（ 2） A 公司以 萬元人民幣購買 合并企業(yè)每年未彌補虧損前應(yīng)納稅所得額為 增值后的資產(chǎn)的平均折舊年限為 行業(yè)平均利潤率為 10% 。投資環(huán)節(jié)納稅籌劃與財務(wù)運作:公司彌補。 萬元 萬元 :因為支付的非股權(quán)額 大于所購股權(quán)票面價值的 20%(150 萬股 *1元 *20%=30被合并企業(yè) 應(yīng)繳納的所得稅為 A公司可按評估后的資產(chǎn)價值入賬，計提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%= 萬元。案例 2： A公司向 B公司進行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負債表數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價８５０萬元；存貨３００萬元，公允價３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。凈資產(chǎn)評估價值４００萬元。會計轉(zhuǎn)讓收益＝７００－５００＝２００萬元轉(zhuǎn)讓所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００萬元納稅籌劃與財務(wù)運作借：長期股權(quán)投資 1200其他資產(chǎn) C售價 (每平方米 ) 300開發(fā)成本 500 500 . 500開發(fā)費用 40 40 90營業(yè)稅金及附加 77 160允許扣除金額合計 1167 ,但備選方案確定為 、 具體方案如下 )納稅籌劃與財務(wù)運作案例分析 2例：甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬元。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營業(yè)稅稅款。,A 元時 增值率未超過扣除項目金額 可獲得 15002848 但不超過 萬元 , 那么銷售公司則要繳納一道營業(yè)稅 7%=52500(從利益集團的角度來說 萬元的利潤 萬元 216。216。案例： 某公司實行工效掛鉤，2023年核定工資總額３００萬元，應(yīng)付工資貸方余額２０萬元，本期提?。常埃叭f元，實際發(fā)放２７０萬元 。１０００＝４８萬元應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） 保險費 可以稅前扣除商品保險費。按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準據(jù)實列支扣除，同時對其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡稱合計數(shù)）的 5％計算扣除。納稅籌劃與財務(wù)運作案例： 某企業(yè) ,40,業(yè)務(wù)招待費超支額為 廣告費超支額為 業(yè)務(wù)宣傳費超支額為10萬元。萬元 萬元。萬元的價格銷售給商業(yè)公司 萬元的價格對外銷售 萬元、 廣告費分別為 萬元 萬元、 4060, 第一種方法： 每月應(yīng)繳納個人所得稅 =2465（元） 年終獎應(yīng)繳納個人所得稅 =38625（元） 全年稅后凈收入 ＝ 231795（元） 第二種方法： 每月應(yīng)繳納個人所得稅 ＝ 4675（元） 全年稅后凈收入 ＝ 243900（元）個人所得納稅籌劃與財務(wù)運作利用福利和職務(wù)消費合理避稅案例分析 例如：某公司經(jīng)理每月工薪收入為 2萬元。其他待遇：如配車、通訊費等可按規(guī)定在稅前扣除。具體內(nèi)容行政制裁 如稅收保全、強制執(zhí)行、不許開設(shè)帳戶、核定其納稅額、收繳或停售發(fā)票、停止辦理退稅等經(jīng)濟處罰 處于罰款、加收滯納金等刑事責(zé)任 處有期徒刑、無期徒刑、死刑等。 稅務(wù)代理機構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗167。 不要求稅務(wù)代理提供違反稅法的咨詢服務(wù)167。 借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯167。一般 聘稅務(wù)顧問納稅計算 審閱測算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票高 納稅籌劃與財務(wù)運作中國的總會計師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗，在 “一長三師 ”（廠長、總工程師、總經(jīng)濟師和總會計師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的； “總會計師 ”既要對國家負責(zé)又要對廠長（經(jīng)理）負責(zé)。中國人對ＣＦＯ的認識很混亂，通常把它簡單地理解為 “總會計師 ”。但ＣＦＯ屬于大財務(wù)概念，除了進行會計核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項經(jīng)濟活動。 ”納稅籌劃與財務(wù)運作戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 可行性研究 市場、材料或商品供應(yīng)、廠房設(shè)備、環(huán)境、技術(shù)、組織機構(gòu)、人力資源和經(jīng)濟等方面的可行性分析?，F(xiàn)金流出 789271 現(xiàn)金流出 121127 現(xiàn)金凈增加額 36032編制單位： 金額單位：萬元 現(xiàn) 金 流 量 表納稅籌劃與財務(wù)運作指 標(biāo) 第 4年 無增長 下降 主要問題經(jīng)營活動現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營運資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對營運資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的?？刂茩?quán) 分析取得或放棄控制權(quán)的利弊。 借殼上市的方式 有兩種： 2023年 2月 18日，上市公司誠成文化公司原第一大股東湖南出版集團有限責(zé)任公司所持有的 2350萬股法人股 (占總股本的%) ，已經(jīng)全部轉(zhuǎn)讓給廣東奧園集團有限公司。2.通過借殼上市（繼續(xù)借殼），打造投資控股公司，通過資本運作，建立中國復(fù)合地產(chǎn)第一品牌。　　 　納稅籌劃與財務(wù)運作傍大款考慮因素 分 析融入資本 拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本品牌效應(yīng) 與巨人同行，品牌復(fù)制效應(yīng)經(jīng)營運作 產(chǎn)品、模式、渠道、運作能力等管理體系 管理體制、制度、團隊等行業(yè)進入 行業(yè)經(jīng)驗、政策障礙等區(qū)域擴張 沖破地區(qū)壁壘，進行區(qū)域滲透技術(shù)障礙 快速獲取新技術(shù)，贏得競爭時間 戰(zhàn)略性股東的引入納稅籌劃與財務(wù)運作兼并方：香港華潤創(chuàng)業(yè)主要經(jīng)營物業(yè)投資、貨倉儲運、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值 84億港幣。并購后凈資產(chǎn)增到 129000萬元 。少數(shù)幾個企業(yè)處于統(tǒng)治地位，產(chǎn)業(yè)集中度高達９０％，形成產(chǎn)業(yè)巨頭。多元化 通過并購形成主要行業(yè)板塊，包括關(guān)聯(lián)行業(yè)、非關(guān)聯(lián)行業(yè)的并購，如海爾、聯(lián)想、金蝶、惠普等等。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于從簡單粗放向集約規(guī)模，從散亂無序到有序?qū)I(yè)化，從數(shù)量為主到數(shù)量、質(zhì)量并重發(fā)展的轉(zhuǎn)變階段。納稅籌劃與財務(wù)運作房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀急需重組改善。這種現(xiàn)狀與其支柱產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展的內(nèi)在要求不相適應(yīng)，與許多國家和地區(qū)的經(jīng)驗和規(guī)律相差甚遠，嚴重制約了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級。從 121文件到建行的通知，到國務(wù)院的 18號令，一直到北京市政府的 4號令，政府在政策上加快了對房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。港資地產(chǎn)巨頭上海置業(yè)正與內(nèi)地地產(chǎn)商展開有關(guān)收購的初步洽談。 在我國，能夠占有市場總額 5% 以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。納稅籌劃與財務(wù)運作價值增值自由現(xiàn)金流 貼現(xiàn)率 債務(wù)增長期 資金成本經(jīng)營 投資 融資?銷售增長?利潤邊際?所得稅率?營運資本投資