房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究-wenkub
2023-01-23 05:17:28 本頁面
【正文】 獻(xiàn)綜述： 國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃思路： （ 1） 利用稅率臨界點(diǎn)降低收入 （ 2） 增加扣除項(xiàng)目 （ 3） 利用優(yōu)惠政策 （ 4） 利息支付過程中的納稅籌劃 （ 5） 推后清算時(shí)間 第一章 緒 論 通過閱讀文獻(xiàn)我們發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外與稅收籌劃相關(guān)的理論著作較多，與籌劃土地增值稅相關(guān)的理論相對較少。 摘要 國家稅務(wù)總局發(fā)布通知 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的 》 ， 規(guī)定從 2023年 2月 1日起 ， 土地增值稅的交納由先前的 “ 預(yù)征制 ” 轉(zhuǎn)為 “ 清算制 ” ， 導(dǎo)致土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說所占的稅負(fù)進(jìn)一步加重 。 近年來央視多次曝光我國著名上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅事件 ， 如何合法合規(guī)又保證企業(yè)效益的完成土地增值稅清算成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新的挑戰(zhàn) 。 文章主要的研究對象為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃 ， 通過定量分析 ， 確定土地增值稅納稅時(shí)間選擇時(shí)的增值率平衡點(diǎn)以及增值率與毛利率之間的變化關(guān)系 。 因此如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃勢成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一 。結(jié)合案例進(jìn)行的土地增值稅籌劃多局限于某種籌劃方法，且缺少定量分析，不具有普遍適用性。 清算時(shí)間選擇法 ? (2)滿足下列條件之一時(shí) ， 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值清算 : ① 房屋銷售許可證三年時(shí)間己到 ， 還未全部銷售的房產(chǎn) 。在上述狀態(tài)下，如果要運(yùn)用清算時(shí)間選擇進(jìn)行納稅籌劃，就需要在項(xiàng)目符合清算條件之前進(jìn)行納稅籌劃，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有選擇權(quán)，確定清算時(shí)間。 有效的增值率平衡點(diǎn)僅出現(xiàn)在稅率30%即增值率不超過 50%的區(qū)間內(nèi) 。 實(shí)際增值率大于增值率平衡點(diǎn)時(shí)應(yīng)延遲清算 。 結(jié)合該稅收優(yōu)惠及上表中求出的增值率平衡點(diǎn) ， 根據(jù)增值率不同做出如下清算時(shí)間選擇： 清算時(shí)間選擇法 清算時(shí)間選擇法 表 25 清算時(shí)間選擇表 住宅類型 所處地區(qū)類型 預(yù)征率 增值率； X 清算時(shí)間選擇 普通住宅 設(shè)（區(qū)）市的市區(qū) % X≦20% 盡早清算 X﹥ 20% 延遲清算 其他市（縣） 1% X≦20% 盡早清算 X﹥ 20% 延遲清算 非普通住宅(除別墅外 ) 設(shè)（區(qū)）市的市區(qū) 2% X≦% 盡早清算 X﹥ % 延遲清算 其他市（縣） % X≦% 盡早清算 X﹥ % 延遲清算 別墅、寫字樓、營業(yè)用房等 設(shè)（區(qū)）市的市區(qū) 3% X≦% 盡早清算 X﹥ % 延遲清算 其他市（縣） % X≦% 盡早清算 X﹥ % 延遲清算 臨界點(diǎn)分析籌劃法 我國土地增值稅制定的清算政策為四級超率累進(jìn)稅率，仸意級稅率都具有臨界點(diǎn)，該值對土地增值稅稅收籌劃產(chǎn)生影響，由于“營改增”的全面推行，由于對作為土地增值稅扣除項(xiàng)目之一的營業(yè)稅金及附加的影響，進(jìn)而對土地增值稅的臨界點(diǎn)分析產(chǎn)生影響，因此，分兩種情況對臨界點(diǎn)進(jìn)行分析籌劃。 臨界點(diǎn)分析籌劃法 營業(yè)稅下臨界點(diǎn)分析籌劃 表 26 營業(yè)稅下土地增值稅的扣除項(xiàng)目表 扣除項(xiàng)目 土地成本 N 開發(fā)建設(shè)成本 開發(fā)費(fèi)用 10%*N 營業(yè)稅金及附加 5%*M*(1+5%+3%) 加計(jì)扣除 20%*N 合計(jì)： + 臨界點(diǎn)分析籌劃法 由上表可得： 增值額 =銷售收入 可扣除項(xiàng)目 = 毛利率 T= 因此， 增值率 = = = =
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