【正文】 專項(xiàng)維修基金 ， 不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅 。 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第 52號(hào)令）第十三條規(guī)定，條例第五條所稱 價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)： 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 33 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用需要繳納營(yíng)業(yè)稅 由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)； 收取時(shí)開具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)； 所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。 （ 2）開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問題。 （ 1）營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算 回遷房成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮 到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對(duì)該土地 支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成 本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。 由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部 銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。 需要注意的是，這里 不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳 稅，而是要確認(rèn)視同銷售所得計(jì)算繳款 。 29000＝ （元 /平方米）。 ＝ 7900 ＝ 5530（萬(wàn)元）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 22 案例分析 該項(xiàng)目工程已竣工決算，開發(fā)成本為6000萬(wàn)元。 該項(xiàng)目于 2022年 5月完工。 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)本例中同類住宅房屋成本價(jià)等同于開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 而對(duì) 超出部分則按同類商品房市場(chǎng)價(jià)格繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 35000元（ 200 3500 5%）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 17 案例分析 江西省南昌市某房地產(chǎn)開發(fā)公司 2022年度采取拆遷安置方式對(duì)某小區(qū)進(jìn)行住宅開發(fā)建設(shè)，在安置方式上，公司采取 “ 拆一還一，就地安置，差價(jià)核算，自行過渡 ” 的產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式對(duì)拆除被拆遷人房屋進(jìn)行安置補(bǔ)償。 （ 3）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 14 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 企業(yè)所得稅的處理 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十六條第三款規(guī)定， 通過捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ) 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 12 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （國(guó)稅函 〔 2022〕 220號(hào)）規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 〔 2022〕 187號(hào)） 第三條第（一）款規(guī)定 確認(rèn)收入。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 9 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間目前沒有明確規(guī)定，一般認(rèn)為 拆遷補(bǔ)償?shù)臓I(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間應(yīng)該為補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)。另 外， 對(duì)補(bǔ)償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價(jià)值或參照同期同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定，同時(shí)應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 5 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 以非貨幣性形式支付的拆遷補(bǔ)償支出 、安置及動(dòng)遷支出 、 回遷房建造支出 ，適用 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 7號(hào) ——非貨幣資產(chǎn)交換 》 的規(guī)定 ， 回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換 ， 預(yù)計(jì)未來(lái)能帶來(lái)更多現(xiàn)金流 ， 一般情況下是具有商業(yè)實(shí)質(zhì) ，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 10 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 （二）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的稅務(wù)處理 （ 1）計(jì)稅依據(jù) ①根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函發(fā) 〔 1995〕 549號(hào)） 和 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定規(guī)定， 對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅， 對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 13 一、拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理 土地增值稅的處理 即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入可以按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，也可以按由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （ 國(guó)稅發(fā) 〔 2022〕31號(hào)） 第七條規(guī)定，企 業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于 15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 2022年 6月該公司用已完工 1000平方米的自建商品房?jī)斶€被拆遷人（其中等面積還原部分 800平方米）， 同類住宅房屋建造成本 2200元 /平方米，銷售價(jià)格 3500元/平方米。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 19 案例分析 （二）土地增值稅的處理 房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)視同銷售處理，上述 “ 拆一還一 ” 行為，在按市場(chǎng)價(jià)格確認(rèn)收入的同時(shí)，還應(yīng)將此收入確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi) 。由此可以看出， “ 拆一還一 ” 行為土地增值稅與企業(yè)所得稅處理原則是一致的， 視同銷售收入及作為開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的拆遷補(bǔ)償支出均為2800000元。 2022年 9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)的回遷房面積共 7900平方米。其中，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)為零，前期工程費(fèi) 700萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 3200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1600萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi) 200萬(wàn)元，開發(fā)間接費(fèi) 300萬(wàn)元。 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只 是拆遷戶 7900平方米，而是整個(gè)樓盤的，需要 在總可售面積 29000平方米中分?jǐn)偂?需要注意的 是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計(jì)算 的，不能減去拆遷戶的 7900平方米，即不能以 21100平方米作為分母，否則就會(huì)虛增成本。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 28 案例分析 與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理 交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算， 只需要預(yù)征。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 29 案例分析 該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過程如下： 開發(fā)成本＝ 5530＋ 6000＝ 11530（萬(wàn)元）； 扣除項(xiàng)目金額＝ 11530 （ 1+20%）＋ 11530 10%+14770 %＝ （萬(wàn)元）； 增值額＝ 14770＋ 5530－ ＝ （萬(wàn) 元）； 增值率＝ 247。一般的看 法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應(yīng) 分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過這里 土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的，成本價(jià)應(yīng)該包括 土地成本。 A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交 換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5530萬(wàn)元， A公司應(yīng)按銷 售價(jià) 5530萬(wàn)元開具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票； A公司如果 采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確 認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入， 則 A公司應(yīng)該按成本價(jià) ，然后視同 銷售所得＝ 5530－ ＝ （萬(wàn) 元）。 凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 35 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 因此，代收款項(xiàng)中，除了代收的住房專項(xiàng)維修基金外，其他一切代收款項(xiàng)應(yīng)一并計(jì)入收入額，繳納營(yíng)業(yè)稅。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 36 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的稅務(wù)處理 為了避免全額納稅，開發(fā)企業(yè)可以設(shè)立或委托代理機(jī)構(gòu)收取代收費(fèi)用，其營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)按照實(shí)際收取的報(bào)酬額納稅。未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取并開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 而由開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的代收款 ， 其實(shí)并不是代收款 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 40 案例分析 某房地產(chǎn)開發(fā)公司 ， 取得售房收入 1000萬(wàn)元；該縣人民政府要求代收政府基金 50萬(wàn)元；代收住房專項(xiàng)維修基金 50萬(wàn)元；代收取暖費(fèi) 100萬(wàn)元 。 ” 這兩條規(guī)定中也沒有明確代收款項(xiàng)應(yīng)作為收入處理 。 對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的 ， 在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí) ， 可予以扣除 ， 但不允許作為加計(jì) 20%扣除的基數(shù) 。 據(jù)此分析 ， 假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不是按照縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定要求代收的費(fèi)用 ，則也要作為開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入征稅 。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 46 三、產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)方式的稅務(wù)處理 （二）產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)的稅務(wù)處理誤區(qū)： 在實(shí)際操作中， 幾乎所有酒店都將平時(shí)發(fā)生的租金費(fèi)用計(jì)入成本費(fèi)用，將超額分紅納入稅后分配事項(xiàng)。 如果甲方實(shí)現(xiàn)的年度稅后凈利潤(rùn)超過了乙方購(gòu)買價(jià)格的 5%，則超額部分由雙方平分。 一般情況下，預(yù)提的數(shù)額與最終支付額會(huì)存在差異，甲方應(yīng)于會(huì)計(jì)期末參照年度經(jīng)營(yíng)成果計(jì)算出實(shí)付額，并與“ 預(yù)計(jì)負(fù)債 ” 科目余額進(jìn)行比較，如有差額則要據(jù)實(shí)調(diào)整（未完成超額凈利就要全額沖銷）。 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 54 案例分析 經(jīng)過這樣處理，企業(yè)年度利潤(rùn)以及應(yīng)納稅所得額比改變會(huì)計(jì)核算方法前 減少了 27萬(wàn)元，降至 121萬(wàn)元，實(shí)際繳納所得稅40萬(wàn)元，節(jié)約了 9萬(wàn)元的稅額支出 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 55 四、 土地閑置費(fèi)扣除的稅務(wù)處理 一、土地閑置費(fèi)用的定義 《 閑置土地處置辦法 》 （國(guó)土資源部令〔 1999〕 第 5號(hào)）第二條規(guī)定， 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動(dòng)工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。土地閑置費(fèi)根據(jù)土地性質(zhì)按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費(fèi)為合同地價(jià)或者基準(zhǔn)地價(jià)的 8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運(yùn)輸站場(chǎng)、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)用地按原合同地價(jià)的 20%征收土地閑置費(fèi)。 第二十七條規(guī)定， 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出 ———土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑置費(fèi)、 土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 開發(fā)商在銷售時(shí)，將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上注明，并開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。 《 營(yíng)業(yè)稅暫行條例 》 第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部?jī)r(jià)款的價(jià)外費(fèi)用。 這一經(jīng)營(yíng)方式名義上是開發(fā)公司讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是優(yōu)先取得了購(gòu)房者的不動(dòng)產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 65 五、商鋪售后返租的案例分析 因此， A公司銷售房地產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅100 5%=5（萬(wàn)元）。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 67 五、商鋪售后返租的案例分析 （三）個(gè)人所得稅 國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買商店征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù) 》 （ 國(guó)稅函 [2022]576號(hào) ）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購(gòu)房者個(gè)人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠價(jià)格出售其開發(fā)的商店給購(gòu)買者個(gè)人，但購(gòu)買者個(gè)人在一定期限內(nèi)必須將購(gòu)買的商店無(wú)償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)外出租使用， 其實(shí)質(zhì)是購(gòu)買者個(gè)人以所購(gòu)商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購(gòu)房?jī)r(jià)款。（ 5 12）－ ] 20% 60=（萬(wàn)元）。 開發(fā)商再將商鋪轉(zhuǎn)租，按房產(chǎn)稅相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商轉(zhuǎn)租房屋取得的租賃收入不再繳納房產(chǎn)稅。 2022/5/27 中國(guó)納稅籌劃師 —— 肖太壽博士 72 五、商鋪售后返租的案例分析 （五）所得稅 對(duì)于售后返租業(yè)務(wù)， A公司需分別作銷售不動(dòng)產(chǎn)和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)處理，分別計(jì)算相關(guān)成本、