【正文】 —— 非流動資產(chǎn)為主：商業(yè)地產(chǎn)型—— 流動資產(chǎn)與非流動資產(chǎn)并重房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)架構(gòu)發(fā)展趨勢 —— 輕資產(chǎn)方向 萬科 天地源 金融街流動資產(chǎn) 1526億 —— 存貨 1115億 非流動資產(chǎn) —— 投資性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)（ 2）資產(chǎn)架構(gòu) b、負(fù)債架構(gòu) —— 財務(wù)杠桿香港地產(chǎn)四大天王：低于 40%負(fù)債率 國內(nèi)地產(chǎn)上市公司：高于 70%負(fù)債率 思考：貴企業(yè)目前的負(fù)債率是多少？ 負(fù)債的稅收風(fēng)險 —— 利息 企業(yè)經(jīng)常取得來自哪些領(lǐng)域的借款？ 商業(yè)往來 銀行 股東 高管與員工 其他企業(yè)和個人 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險三、投資與企業(yè)架構(gòu)單一企業(yè)架構(gòu)（ 2）資產(chǎn)架構(gòu) c、股東投入架構(gòu) —— 未分配利潤、法定公積、盈余公積問題 資本公積轉(zhuǎn)增股本 資本公積類型 盈余公積轉(zhuǎn)增股本 —— 股權(quán)與債權(quán)的轉(zhuǎn)化策略 —— 資產(chǎn)評估增值問題 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)企業(yè)以 4000萬元收購乙房地產(chǎn)企業(yè)，乙房地產(chǎn)企業(yè)主要資產(chǎn)為一塊土地，原賬面價值 2023萬元，現(xiàn)價值為 4000萬元，于是甲企業(yè)將乙企業(yè)的土地進(jìn)行評估，發(fā)生評估增值 2023萬元，會計處理為：借：開發(fā)成本 2023萬元貸：資本公積 —— 資產(chǎn)評估增值 2023萬元然后再將該部分資本公積轉(zhuǎn)增股本，賬務(wù)處理如下：借：資本公積 —— 資產(chǎn)評估增值 2023萬元貸：實收資本 2023萬元請問這樣操作是否可以？房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險（ 3）組織架構(gòu) a、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部部門的協(xié)作架構(gòu) 計劃預(yù)算系統(tǒng) 信息管理系統(tǒng) 內(nèi)部控制系統(tǒng) 關(guān)鍵點上的內(nèi)部監(jiān)控采購部門 工程部門 營銷部門行政、人力資源等支持部門決策部門財務(wù)部門房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險單一企業(yè)架構(gòu)（ 4）業(yè)務(wù)架構(gòu) 保障房開發(fā)型業(yè)務(wù)模式 住宅開發(fā)型業(yè)務(wù)模式 商業(yè)地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 旅游地產(chǎn)型業(yè)務(wù)模式 （ 5）地域架構(gòu)—— 注冊地納稅環(huán)境差異—— 項目地與注冊地統(tǒng)一—— 運用地域架構(gòu)的風(fēng)險某企業(yè)分支機(jī)構(gòu)選擇所得稅繳納地 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)架構(gòu)—— 利用預(yù)算管理，預(yù)先計劃項目的收益與成本，并在預(yù)算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用的籌劃，降低稅務(wù)風(fēng)險的同時獲取最大受益。企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務(wù)重組股權(quán)收購合并資產(chǎn)收購房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險債務(wù)重組（ 1）債務(wù)重組本質(zhì)債權(quán)（應(yīng)收、其他應(yīng)收）換現(xiàn)金、股權(quán)、其他資產(chǎn)等某企業(yè) “債權(quán)換土地 ”案例（ 2）三個風(fēng)險點—— 視同銷售—— 公允價值—— 重組收入與重組損失（ 3）稅收優(yōu)惠重組應(yīng)納稅所得額占全年應(yīng)納稅所得額 50%以上，可在 5個納稅年度平均分配。該部分最終實現(xiàn)銷售收入 8億元人民幣。常常采取樓花的形式來進(jìn)行合作。請問甲公司如何進(jìn)行財務(wù)和稅務(wù)處理？關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？BT(即 “建設(shè) 移交 ”)投融資建設(shè)模式 (以下簡稱 BT模式 )是國際上比較成熟和通行的一種投融資建設(shè)方式，近年來在國內(nèi)很多城市基礎(chǔ)設(shè)施項目中得到了廣泛應(yīng)用。項目完工，甲公司將安置部分通過城改辦分給村民，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為甲企業(yè)安置房部分為視同銷售，應(yīng)確認(rèn)收入繳納營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？土地獲取階段財稅處理二、合作開發(fā)模式（合作建房）性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異你需要考慮的因素：—— 是否設(shè)立項目公司？—— 土地是否過戶？—— 真投資還是假投資？—— 分享利潤還是取得固定收益？—— 取得現(xiàn)金還是取得房子？不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財稅處理的巨大差異。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付 2023萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。請問營業(yè)稅是否可以差額征收？國家稅務(wù)總局態(tài)度；重慶、廣東、海南、大連政策土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？案例某房地產(chǎn)公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項目轉(zhuǎn)讓信息平臺購買了其他公司一項已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程項目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對外銷售 ,營業(yè)稅計稅營業(yè)額是否應(yīng)等于銷售收入減我公司購買的在建工程原價 ? 國家稅務(wù)總局態(tài)度；青島、吉林政策土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠差額征收？案例我公司兩年前通過法院執(zhí)行取得債務(wù)公司用于抵債的一棟房產(chǎn)，但由于債務(wù)公司未開具營業(yè)稅發(fā)票，我公司當(dāng)時以法院相關(guān)判決與法律文書入賬，現(xiàn)擬將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，請問能否享受營業(yè)稅差額征稅？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？案例我公司 2023年接受股東以不動產(chǎn)進(jìn)行增資，不動產(chǎn)評估價值 1000萬，以評估報告入賬，現(xiàn)準(zhǔn)備將其以 1500萬元轉(zhuǎn)讓，請問是否可以營業(yè)稅差額征收？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險營業(yè)稅差額征收的扣除項目問題案例我公司于 2023年購買寫字間 2023平方米，總價為 3000萬元，契稅3%為 90萬元，各項交易費用共 40萬元，請問再次轉(zhuǎn)讓時營業(yè)稅差額征收的扣除項目應(yīng)該包括哪些？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計扣除風(fēng)險案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進(jìn)行任何開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給另一家公司，請問在計算土地增值稅扣除項目時能否進(jìn)行加計扣除？案例我公司從一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一個開發(fā)項目，主體已接近完工，由于資金出現(xiàn)問題，我公司在未繼續(xù)施工建設(shè)的情況下就將該項目再次轉(zhuǎn)讓，請問土地增值稅清算能否計算加計扣除？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 4）契稅征收風(fēng)險案例甲房地產(chǎn)公司從乙公司通過轉(zhuǎn)讓取得工業(yè)用地 50畝，簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份和補(bǔ)償協(xié)議一份，約定土地轉(zhuǎn)讓價格為 5000萬，補(bǔ)償協(xié)議為 2023萬，請問甲公司繳納契稅的計稅價格為 5000萬還是7000萬？案例后來，甲房地產(chǎn)公司又將該土地用途從工業(yè)變更為住宅用地，補(bǔ)繳出讓金 5000萬元，是否還需要再次補(bǔ)繳契稅？案例甲房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定繳納了每個平方建筑面積 150元的市政配套費，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求就配套費部分補(bǔ)充繳納契稅，請問是否合理？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 5）土地使用稅征收風(fēng)險案例我公司 2023年從另一家企業(yè)取得國有土地一塊，轉(zhuǎn)讓協(xié)議為 2023年 5月 8日簽署，但 7月 25日才實際拿到地，最終 8月 12日才取得新的土地證，我們認(rèn)為應(yīng)該按照取得土地證時間作為土地使用稅繳納起點，是否可以？《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 》 （財稅 〔 2023〕 186號）規(guī)定以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。案例：某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝 100萬元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計 1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣撸齻€月后開發(fā)區(qū)返還地款 2023萬元，但財政收據(jù)為 1億元，請問土地成本為多少？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式企業(yè)之間土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （土地交易二級市場）（ 1）轉(zhuǎn)讓特殊要求—— 年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)—— 原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《 城市房地產(chǎn)管理法 》第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。—— 前期工程費項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用—— 建安工程費建筑（基礎(chǔ)、土建）；安裝（水電氣、消防、空調(diào)、暖通、電梯）—— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。—— 公共配套設(shè)施費會所、車庫、幼兒園、物業(yè)用房等—— 開發(fā)間接費項目部管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點開發(fā)間接費土地及拆遷補(bǔ)償費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施費公共配套設(shè)施費建安工程費期間費用房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點三、獨特的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨特的稅收體系營業(yè)稅土地增值稅所得稅契稅土地使用稅房產(chǎn)稅印花稅房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點五、獨特的資金體系與財務(wù)杠桿現(xiàn)金流的不平衡高財務(wù)杠桿取得土地 審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償 建安施工 銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點六、納稅管理的難度與潛力共存經(jīng)營收入透明嚴(yán)酷的監(jiān)管形勢和稅收形勢無處不在的涉稅風(fēng)險超重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)財稅管理潛力何在？房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險運營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運營的兩大關(guān)鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風(fēng)險平臺；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛?！　∞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。企業(yè)征用耕地如何繳納土地使用稅？土地獲取階段財稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險（ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險案例房地產(chǎn)企業(yè)甲從工業(yè)企業(yè)乙通過轉(zhuǎn)讓取得一塊工業(yè)用地，由于乙企業(yè)土地同土地上的廠房、辦公樓不可分割，雙方直接簽署了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲企業(yè)支付 6000萬元（評估報告中土地 4000萬元，地面建筑物 2023萬元），取得乙企業(yè)廠房、辦公樓連同工業(yè)用地 30畝。由于是劃撥用地，實際操作中先由政府收回劃撥用地，再通過招拍掛流程出讓給房地產(chǎn)企業(yè)乙，由乙繳納出讓金。土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 設(shè)立項目公司模式項目公司模式真假投資之分 利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 雙方真投資 稅后利潤 投資模式二 出地方假投資 取得固定收益 賣地取得固定比例收益 賣地分得商品房 賣地模式三 出錢方假投資 取得固定收益 借款并取得利息取得固定比例收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 合作方相互投資模式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資 投資取得固定（比例）收益 賣地分得商品房 賣地模式二 資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資 投資取得固定（比例）收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 設(shè)立項目部模式設(shè)立項目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項目投資 投資取得固定（比例）收益 賣地分得商品房 賣地模式二 土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項目投資 投資取得固定（比例）收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財稅處理三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ胶芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，如被收購單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。請問是否合理？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險五、代建代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。實行 BT模式的政府投資項目，一般由各級地方政府授權(quán)確定項目業(yè)主，由項目業(yè)主通過招標(biāo)方式選擇投融資人 (以下簡稱融資人 )，融資人負(fù)責(zé)建設(shè)資金的籌集和項目建設(shè)，并在項目完工經(jīng)驗收合格后立即移交給項目業(yè)主，由項目業(yè)主按合同約定分次支付回購價款。案例一：以項目的局部作為樓花房地產(chǎn)公司甲住宅小區(qū)項目項目 A區(qū) 項目 B區(qū) 項目 C區(qū)房地產(chǎn)公司乙 房地產(chǎn)公司丙房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險