【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營循環(huán)圖現(xiàn)金建設(shè)施工取得土地銷售債權(quán)人股東政府或其他企業(yè)稅務(wù)局客戶人力資源流動(dòng)固定 權(quán)益負(fù)債銷售收入銷售成本運(yùn)營費(fèi)用利潤建筑商及供應(yīng)商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)一、國民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)二、不規(guī)范行業(yè)三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè)四、獨(dú)特運(yùn)營模式的行業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程可行性研究 取得土地 國有土地使用證 立項(xiàng)審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證招標(biāo)評標(biāo)定標(biāo) 施工管理 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目預(yù)售與銷售物業(yè)導(dǎo)入辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證施工監(jiān)理總包或分包房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)一、以項(xiàng)目為核心二、獨(dú)特的成本科目—— 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)出讓（轉(zhuǎn)讓）金；配套費(fèi)、契稅等稅費(fèi)；拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)用?！?前期工程費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用—— 建安工程費(fèi)建筑（基礎(chǔ)、土建）；安裝（水電氣、消防、空調(diào)、暖通、電梯）—— 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)?！?公共配套設(shè)施費(fèi)會(huì)所、車庫、幼兒園、物業(yè)用房等—— 開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目部管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)開發(fā)間接費(fèi)土地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)期間費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)三、獨(dú)特的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)期房與現(xiàn)房；預(yù)收與收入四、獨(dú)特的稅收體系營業(yè)稅土地增值稅所得稅契稅土地使用稅房產(chǎn)稅印花稅房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)五、獨(dú)特的資金體系與財(cái)務(wù)杠桿現(xiàn)金流的不平衡高財(cái)務(wù)杠桿取得土地 審批規(guī)劃拆遷補(bǔ)償 建安施工 銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)六、納稅管理的難度與潛力共存經(jīng)營收入透明嚴(yán)酷的監(jiān)管形勢和稅收形勢無處不在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)超重的稅負(fù)負(fù)擔(dān)房地產(chǎn)財(cái)稅管理潛力何在？房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略思維框架資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營的兩大關(guān)鍵點(diǎn)：一是主體問題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)；二是土地交易本質(zhì)問題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購買土地收購?fù)恋爻钟蟹胶献鏖_發(fā)模式（合作建房）城中村改造 買賣樓花代建房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)一、購買土地模式國家土地使用權(quán) 出讓 （土地交易一級市場）（ 1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。（ 2）房地產(chǎn)企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅（ 3）會(huì)計(jì)處理：（ 4）憑證后附：國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議、出讓金繳納收據(jù)、付款憑證、契稅繳納依據(jù)、印花稅繳納依據(jù)等。案例：某房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)區(qū)以每畝 100萬元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計(jì) 1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，三個(gè)月后開發(fā)區(qū)返還地款 2023萬元，但財(cái)政收據(jù)為 1億元，請問土地成本為多少？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式企業(yè)之間土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （土地交易二級市場）（ 1）轉(zhuǎn)讓特殊要求—— 年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù)—— 原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)《 城市房地產(chǎn)管理法 》第三十九條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件?！　∞D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書?！?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》（ 2）交易雙方涉及稅費(fèi)出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅（ 3）會(huì)計(jì)處理（ 4）憑證附件營業(yè)稅發(fā)票、契稅單據(jù)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款手續(xù)土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知 》 （財(cái)稅[2023]16號）文件規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。風(fēng)險(xiǎn)之一：什么樣的土地允許差額征收案例甲房地產(chǎn)公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，繳納出讓金后自行開發(fā)至七通一平后，又將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司乙進(jìn)行開發(fā)。請問營業(yè)稅是否可以差額征收？國家稅務(wù)總局態(tài)度；重慶、廣東、海南、大連政策土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓能否享受差額征收？案例某房地產(chǎn)公司通過產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)購買了其他公司一項(xiàng)已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程項(xiàng)目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對外銷售 ,營業(yè)稅計(jì)稅營業(yè)額是否應(yīng)等于銷售收入減我公司購買的在建工程原價(jià) ? 國家稅務(wù)總局態(tài)度；青島、吉林政策土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)上一環(huán)節(jié)未征稅是否能夠差額征收？案例我公司兩年前通過法院執(zhí)行取得債務(wù)公司用于抵債的一棟房產(chǎn)，但由于債務(wù)公司未開具營業(yè)稅發(fā)票，我公司當(dāng)時(shí)以法院相關(guān)判決與法律文書入賬，現(xiàn)擬將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，請問能否享受營業(yè)稅差額征稅？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)投資取得的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓是否可以差額征稅？案例我公司 2023年接受股東以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增資，不動(dòng)產(chǎn)評估價(jià)值 1000萬，以評估報(bào)告入賬，現(xiàn)準(zhǔn)備將其以 1500萬元轉(zhuǎn)讓，請問是否可以營業(yè)稅差額征收？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 1）營業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn)營業(yè)稅差額征收的扣除項(xiàng)目問題案例我公司于 2023年購買寫字間 2023平方米，總價(jià)為 3000萬元，契稅3%為 90萬元，各項(xiàng)交易費(fèi)用共 40萬元，請問再次轉(zhuǎn)讓時(shí)營業(yè)稅差額征收的扣除項(xiàng)目應(yīng)該包括哪些？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 2）轉(zhuǎn)讓方土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn)案例我公司從政府取得一塊生地，由于特殊原因未進(jìn)行任何開發(fā)即轉(zhuǎn)讓給另一家公司，請問在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目時(shí)能否進(jìn)行加計(jì)扣除？案例我公司從一家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，主體已接近完工，由于資金出現(xiàn)問題，我公司在未繼續(xù)施工建設(shè)的情況下就將該項(xiàng)目再次轉(zhuǎn)讓，請問土地增值稅清算能否計(jì)算加計(jì)扣除？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 4）契稅征收風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)公司從乙公司通過轉(zhuǎn)讓取得工業(yè)用地 50畝，簽署土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議一份和補(bǔ)償協(xié)議一份，約定土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格為 5000萬，補(bǔ)償協(xié)議為 2023萬，請問甲公司繳納契稅的計(jì)稅價(jià)格為 5000萬還是7000萬？案例后來，甲房地產(chǎn)公司又將該土地用途從工業(yè)變更為住宅用地，補(bǔ)繳出讓金 5000萬元，是否還需要再次補(bǔ)繳契稅？案例甲房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)規(guī)定繳納了每個(gè)平方建筑面積 150元的市政配套費(fèi)，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求就配套費(fèi)部分補(bǔ)充繳納契稅，請問是否合理？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 5）土地使用稅征收風(fēng)險(xiǎn)案例我公司 2023年從另一家企業(yè)取得國有土地一塊，轉(zhuǎn)讓協(xié)議為 2023年 5月 8日簽署，但 7月 25日才實(shí)際拿到地，最終 8月 12日才取得新的土地證，我們認(rèn)為應(yīng)該按照取得土地證時(shí)間作為土地使用稅繳納起點(diǎn)，是否可以？《 財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 》 （財(cái)稅 〔 2023〕 186號）規(guī)定以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)征用耕地如何繳納土地使用稅？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)企業(yè)甲從工業(yè)企業(yè)乙通過轉(zhuǎn)讓取得一塊工業(yè)用地，由于乙企業(yè)土地同土地上的廠房、辦公樓不可分割，雙方直接簽署了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲企業(yè)支付 6000萬元（評估報(bào)告中土地 4000萬元，地面建筑物 2023萬元），取得乙企業(yè)廠房、辦公樓連同工業(yè)用地 30畝。土地過戶后，甲企業(yè)進(jìn)行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫兀⑼恋厣系膹S房、辦公樓拆除。請問：廠房和辦公樓部分的 2023萬元能否進(jìn)入土地成本？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)案例國有企業(yè)甲經(jīng)營不善，面臨改制，拿出企業(yè)的一塊土地（劃撥性質(zhì)）尋求合作。房地產(chǎn)企業(yè)乙同甲簽署土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，愿意向甲企業(yè)支付 2023萬元，用于甲企業(yè)改制和職工安置，以換取這塊土地。由于是劃撥用地，實(shí)際操作中先由政府收回劃撥用地，再通過招拍掛流程出讓給房地產(chǎn)企業(yè)乙，由乙繳納出讓金。那么，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國有企業(yè)甲的 2023萬元究竟是土地轉(zhuǎn)讓款還是補(bǔ)償安置費(fèi)？甲企業(yè)是否需要開具發(fā)票？土地獲取階段財(cái)稅處理一、購買土地模式購買土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)（ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn)—— 拆一還一涉稅處理問題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲用開發(fā)的商品房對土地上的原住戶進(jìn)行安置，共 20戶，每戶按照 90平方進(jìn)行安置；同時(shí)對原土地的商戶也進(jìn)行安置，由于本項(xiàng)目無合適商鋪，甲企業(yè)同原 10戶商戶商議決定用另一項(xiàng)目的商鋪進(jìn)行安置，每戶安置標(biāo)準(zhǔn)為 40平方。請問，這兩部分安置如何進(jìn)行稅務(wù)處理？該安置部分是否需要視同銷售？？土地獲取階段財(cái)稅處理—— 拆一還一涉稅處理問題拆一還一的補(bǔ)差價(jià)問題案例房地產(chǎn)企業(yè)甲在對 20戶原住戶進(jìn)行回遷安置過程中，按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)償每戶90平米房屋，但實(shí)際房屋設(shè)計(jì)面積為 98平方米，因此，每戶住戶按照市場價(jià)格以每平方 8000元繳納了補(bǔ)差價(jià)款，請問這部分款項(xiàng)是否要確認(rèn)收入繳納各項(xiàng)稅收？案例房地產(chǎn)企業(yè)乙在回遷安置中，由于房屋位置、樓層、朝向、裝修、結(jié)構(gòu)的不同涉及到同 10戶回遷戶的互補(bǔ)差價(jià)，其中 3戶，房地產(chǎn)企業(yè)乙需要補(bǔ)給其差價(jià)款共計(jì) 56萬，另外 7戶需要向乙企業(yè)繳納差價(jià)款 42萬。請問房地產(chǎn)企業(yè)乙如何就差價(jià)款收支進(jìn)行稅務(wù)處理？土地獲取階段財(cái)稅處理二、合作開發(fā)模式（合作建房）性質(zhì)界定：一方出錢，一方出地，合作開發(fā)，共享收益處理方法：情況復(fù)雜，性質(zhì)各異你需要考慮的因素：—— 是否設(shè)立項(xiàng)目公司？—— 土地是否過戶？—— 真投資還是假投資？—— 分享利潤還是取得固定收益？—— 取得現(xiàn)金還是取得房子？不同因素決定了合作開發(fā)的不同交易本質(zhì)，最終決定了財(cái)稅處理的巨大差異。土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 設(shè)立項(xiàng)目公司模式項(xiàng)目公司模式真假投資之分 利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 雙方真投資 稅后利潤 投資模式二 出地方假投資 取得固定收益 賣地取得固定比例收益 賣地分得商品房 賣地模式三 出錢方假投資 取得固定收益 借款并取得利息取得固定比例收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 合作方相互投資模式相互投資模式投資方向與開發(fā)主體利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 出地方投資到資金方，資金方為開發(fā)主體真投資 投資取得固定（比例）收益 賣地分得商品房 賣地模式二 資金方投資到出地方，出地方為開發(fā)主體真投資 投資取得固定（比例）收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財(cái)稅處理合作開發(fā)模式全系分類 —— 設(shè)立項(xiàng)目部模式設(shè)立項(xiàng)目部模式土地變更與開發(fā)主體利益分享 合作開發(fā)本質(zhì)模式一 土地不過戶，出地方為開發(fā)主體真項(xiàng)目投資 投資取得固定（比例）收益 賣地分得商品房 賣地模式二 土地過戶，出資方為開發(fā)主體真項(xiàng)目投資 投資取得固定（比例）收益 借款并取得利息分得商品房 購買商品房土地獲取階段財(cái)稅處理三、收購?fù)恋爻钟蟹侥Ｊ胶芏喾康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，如被收購單位為非房地產(chǎn)公司，還需在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲以 1億元收購房地產(chǎn)企業(yè)乙 100%股權(quán)，繼續(xù)開發(fā)乙所持有的200畝開發(fā)用地，請問土地成本可否按照 1億元人民幣重新入賬？假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實(shí)際凈資產(chǎn)為 5000萬元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊資本為 5000萬元，請問乙公司原股東是否需要繳納個(gè)人所得稅？房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn)四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造）什么是城中村改造與棚戶區(qū)改造？城中村改造與棚戶區(qū)改造的本質(zhì)是什么？城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償房屋