【正文】 納稅籌劃與財務(wù)運作 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃和財務(wù)運作 王景江中國注冊會計師 北京托眾管理咨詢公司總經(jīng)理北京同道興會計師事務(wù)所合伙人中國企業(yè)聯(lián)合會客座教授國家會計學(xué)院客座教授世界稅收聯(lián)合會財稅研究員 新加坡華新世紀管理研究院客座教授中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授首都經(jīng)濟研究會理事納稅籌劃與財務(wù)運作 總經(jīng)理 首席管理咨詢顧問 中國注冊會計師 王 景 江 教授 EMAL: 手機： 13501122469著名財稅和管理咨詢專家，職業(yè)培訓(xùn)師，中國注冊會計師 .北京托眾管理咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理、首席管理咨詢顧問，北京同道會計師事務(wù)所合伙人，北京信永中和會計師事務(wù)所高級顧問 .現(xiàn)任世界稅收聯(lián)合會財稅研究員、首都經(jīng)濟研究會理事，中國企業(yè)發(fā)展研究中心、中國企業(yè)聯(lián)合會、國家經(jīng)貿(mào)委培訓(xùn)中心、國家會計學(xué)院、中國稅務(wù)通網(wǎng)絡(luò)客座教授，和君創(chuàng)業(yè)、清華大學(xué)對外交流中心、視野咨詢中心、新加坡華點通、新加坡華新世紀管理研究院、亞美信、迅通誠信、上海益德等數(shù)十幾家管理咨詢機構(gòu)高級培訓(xùn)師和高級顧問，十幾家大型企業(yè)常年高級財稅顧問 .曾任國際永道會計公司高級咨詢顧問，普華永道、安達信、德勤國際會計公司客座教授，北京注冊會計師協(xié)會客座教授和考試委員會委員，北京信永中和會計師事務(wù)所高級管理咨詢經(jīng)理 .為中國幾十家大中型企業(yè)提供財稅和管理咨詢 ,為上百家企業(yè)提供內(nèi)部培訓(xùn)服務(wù) ,在全國數(shù)百場高級財稅研討會上演講 ,全國大型企業(yè)總會計師培訓(xùn)班主講嘉賓 ,全國 CPA考試輔導(dǎo)主講教授，多家機構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。納稅籌劃與財務(wù)運作 目 錄v房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對策v房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路和方法v房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運作能力提升納稅籌劃與財務(wù)運作 產(chǎn)業(yè)政策國務(wù)院 18號文件精神肯定房地產(chǎn)行業(yè)： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈現(xiàn)出健康態(tài)勢。18號文件核心內(nèi)容：提高認識，明確指導(dǎo)思想： 國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)；住房市場化、需求導(dǎo)向、深化改革。完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)。改革住房制度、健全市場體系：推進 公房出售、完善住房補貼、搞活二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。發(fā)展住房信貸，強化管理服務(wù)： 歸集和發(fā)放、個人住房貸款擔(dān)保、貸款監(jiān)管。改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)： 長遠規(guī)劃、優(yōu)先落實國家鼓勵開發(fā)的項目、土地市場的規(guī)劃和審批。加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序： 市場監(jiān)管、市場信息和預(yù)警、市場秩序。納稅籌劃與財務(wù)運作央行 121號文件精神央行 121號文件的出臺有兩個目的，一是為了防范商業(yè)銀行可能出現(xiàn)的潛在風(fēng)險 。二是為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的過熱現(xiàn)象。央行 121號文件核心內(nèi)容是： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款 ，其 自有資金 (指所有者權(quán)益 )應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的 30%； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款 ， 嚴禁跨地區(qū)使用 ；商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于 繳 土地出讓金 的貸款 ； 對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款， 貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的 70%， 貸款期限最長不得超過 2年； 承建房地產(chǎn)建設(shè)項目的建筑施工企業(yè) 只能將獲得的 流動資金貸款 用于購買施工所必需的設(shè)備，嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。 對于個人房貸 ： 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款；借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60%，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例，并不再執(zhí)行個人住房貸款利率，而按央行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。 金融政策納稅籌劃與財務(wù)運作稅收政策稅種 稅改動態(tài)和趨勢增值稅 ，徹底解決重復(fù)征稅的問題。近期可考慮解決機器設(shè)備的扣稅問題。 大增值稅的征稅范圍，將建筑安裝、交通運輸納入增值稅范圍。 ，減少征管漏洞。營業(yè)稅 （如交通運輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2.個別稅目稅率可能調(diào)低。消費稅 ，將某些奢侈品和不利于環(huán)保的消費品納入消費稅征稅范圍，同時取消對輪胎、酒精等產(chǎn)品征收的消費稅。 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購置稅并入消費稅。關(guān)稅 逐步降低進口關(guān)稅。納稅籌劃與財務(wù)運作稅種 稅改動態(tài)和趨勢企業(yè)所得稅 1.統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅，將稅率降低，并規(guī)范稅收優(yōu)惠政策。 ，稅收優(yōu)惠政策逐步實現(xiàn)從過去區(qū)域性優(yōu)惠為主向產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主的轉(zhuǎn)變，嚴格控制財政性、個案性政策的減免措施。 發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因為中小企業(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。 得稅法中應(yīng)細化對跨國納稅人的轉(zhuǎn)讓定價和國際稅收抵免的有關(guān)規(guī)定，以適應(yīng)稅收的潛在競爭。個人所得稅 ； 范圍，除稅法規(guī)定的免稅外，個人全部收入都應(yīng)納入征稅范圍； ； 率和減少級距，宜實行 5級或 6級超額累進稅率，加大對高收入者的調(diào)控力度； 。納稅籌劃與財務(wù)運作會計法規(guī)政策 主要內(nèi)容會 計 法 167。會 計 工 作 的 基 本 法 規(guī)167。強 調(diào) 單 位 負 責(zé) 人 的 法 律 責(zé) 任167。健 全 內(nèi) 部 控 制 制 度會 計 準(zhǔn) 則 167。會 計 核 算 的 依 據(jù) 和 基 本 規(guī) 范167。與 國 際 慣 例 接 軌167?；?本 準(zhǔn) 則、 基 本 業(yè) 務(wù) 準(zhǔn) 則、 特 殊 業(yè) 務(wù) 或 特 殊 行 業(yè) 準(zhǔn) 則會 計 制 度 167。會 計 核 算 的 具 體規(guī) 范 和 操 作 指 南167。統(tǒng) 一 各 行 業(yè) 會 計 制 度167。穩(wěn) 健 、 恰 當(dāng)、 充 分 披 露 會 計 信 息納稅籌劃與財務(wù)運作 行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) ? 規(guī)模小、市場占有率低房地產(chǎn)公司多。? 供求結(jié)構(gòu)性問題：中低價位普通商品住房供不應(yīng)求，高檔、大戶型住房、高檔寫字樓、商業(yè)用房積壓嚴重。? 經(jīng)濟適用房問題：購買對象、住房標(biāo)準(zhǔn)、購房目的、優(yōu)惠政策等問題。? 最低收入家庭住房保障制度不落實問題? 住房二級市場發(fā)展不平衡問題? 住房公積金籌集和使用問題? 地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控問題? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) ? 經(jīng)營規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一? 粗放式經(jīng)營：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 合同欺詐、工程行賄等納稅籌劃與財務(wù)運作競 爭 要 素 分 析全 球 地 位 進 入 世 界 ５ ０ ０ 強 的 企 業(yè) 主 要 是 發(fā) 達 國 家 的 企 業(yè)， 如 美 國 有 １ ７ ９ 家。核 心 競 爭 力 衡 量 企 業(yè) 競 爭 力 的 標(biāo) 準(zhǔn)： 資 源 的價 值、 稀 缺 性 和 難 以 模 仿（ 資 源 包 括 資 產(chǎn)、 知 識、 信 息、 能 力 和 組 織 程 序 等）商 業(yè) 模 式 電 子 商 務(wù) 模 式（ 成 本 低、 速 度 快、 客 戶 關(guān) 系）大 規(guī) 模 定 制 個 性 化、 大 規(guī) 模、 精 益 化生 產(chǎn)、 組 織 扁 平 化、 速 度 快、 供 應(yīng) 鏈、 虛 擬 經(jīng) 營、 信 息 共 享、 服 務(wù) 重 要 性兼 并 和 收 購 橫 向 和 縱 向 擴 張， 高 速 發(fā) 展價 值 管 理 以 股 東 價 值 最 大 化 為 目 標(biāo)， 兼 顧 相 關(guān) 者 利 益學(xué) 習(xí) 型 組 織 企 業(yè) 具 有 持 續(xù) 學(xué) 習(xí) 能 力， 通 過 發(fā) 揮 員 工 的 創(chuàng) 造 性， 把 學(xué) 習(xí) 與 工 作 系 統(tǒng) 結(jié) 合 起 來， 形 成 高 度 靈 活 和 適 應(yīng) 能 力 的 企 業(yè) 組 織。提高企業(yè)核心競爭力納稅籌劃與財務(wù)運作 行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) 首先，目前房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資本金比例過低，負債率過高 。第二，以騙貸為目的的假按揭問題嚴重，因此，防范金融風(fēng)險非常重要 。第三，房地產(chǎn)成為集聚財富的高利潤率行業(yè) 。第四，房屋空置率開始上升，二手房的價格遠遠低于一手房 。第五，無法正常償還按揭貸款的現(xiàn)象出現(xiàn)。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。 （ 今年 2月底，央行發(fā)布《 2023年貨幣政策執(zhí)行報告》，公布了2023年 11月，中國人民銀行對部分城市商業(yè)銀行 2023年 7月 1日至2023年 9月 30日發(fā)放的房地產(chǎn)貸款的檢查結(jié)果。那次檢查共抽查房地產(chǎn)貸款 20901筆，金額 1468億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款 3654筆，金額，個人住房貸款 12158筆，金額 ，個人商業(yè)用房貸款 5089筆，金額 。調(diào)查發(fā)現(xiàn)違規(guī)貸款和違規(guī)金額分別占總檢查筆數(shù)和金額的 %和 %。 建筑業(yè) ? 融資渠道單一、資金規(guī)模小? 資金周轉(zhuǎn)速度慢，不良資產(chǎn)多? 工程欠款問題? 挪用流動資金貸款資金運作問題納稅籌劃與財務(wù)運作 （一）房地產(chǎn)信托。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。據(jù)統(tǒng)計，信托已為房地產(chǎn)公司募集資金二十多億元。在信托市場中，房地產(chǎn)信托成為主流。就目前的走勢及國家對房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進入一個穩(wěn)步發(fā)展的時期。作為一種長線投資，房地產(chǎn)信托不失為一個穩(wěn)健投資的理想產(chǎn)品，能使信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)達到雙贏的局面?！　?（二）房地產(chǎn)基金。 在目前央行調(diào)控房貸政策的大背景下，房地產(chǎn)基金作為一種以房地產(chǎn)項目為投資對象的產(chǎn)品，受到銀行、開發(fā)商、投資者的追捧。對銀行而言，剝離部分信貸資產(chǎn)，有利降低融資風(fēng)險，房地產(chǎn)基金無疑是條好途徑。對投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報。當(dāng)然，目前房地產(chǎn)基金品種的開發(fā)與推廣，還有賴于立法及政策的支持與推進?！　?（三） “ 買殼 ” 上市。 根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲備、開發(fā)業(yè)績等方面的限制。因此，房地產(chǎn)企業(yè)直接上市融資比較困難。為此，很多房地產(chǎn)公司通過與信托公司、投資公司合作，通過 “ 買殼 ” 的方式走間接上市的道路，以便通過增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等方式募集資本，如北京天創(chuàng)房地產(chǎn)公司以股權(quán)受讓的方式，成功地將貴華旅業(yè)更名為天創(chuàng)置業(yè)，實現(xiàn)了上市融資的目的?！　⊥貙挿康禺a(chǎn)行業(yè)融資渠道納稅籌劃與財務(wù)運作 （四）房貸證券化。 早在上世紀 70年代，美國開始向投資者發(fā)行抵押證券，通常是由房地產(chǎn)投資信用基金對外發(fā)行受益憑證，這種憑證可通過證券公司公開上市及流通。英國也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。從理論上說，房貸證券化不外乎兩種方式，一種為 “ 表內(nèi)融資方式 ” ，即金融機構(gòu)將持有的住房抵押貸款匯集成抵押貸款群組，然后向投資者發(fā)行相應(yīng)的受益憑證。另一種是 “ 表外融資方式 ” ，即銀行將住房抵押貸款“ 打包 ” 出售給具有相當(dāng)實力與資質(zhì)的機構(gòu)，由該機構(gòu)進行信用升級，通過證券公司發(fā)行上市。房貸證券化在我國已正式 “ 試水 ” ?！　?（五）境外融資。 房地產(chǎn)開發(fā)商，特別是一些民營企業(yè)，通過在境外設(shè)立投資公司，然后發(fā)行股份吸引外商投資。如在英屬維爾京群島（BVI）設(shè)立投資公司的程序就相對比較簡單，而且成本低廉，一般通過委托國內(nèi)律師事務(wù)所與香港律師就可辦理相關(guān)手續(xù)。值得提醒的是，BVI公司的法定資本一般為 5萬美元以上。一般而言，在提交全部資料后， 7個工作日即可完成公司設(shè)立程序。 BVI公司設(shè)立后，可通過境外發(fā)行公司股份的方式吸引境外投資，然后組合國內(nèi)的不動產(chǎn)，通過境外投資或轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式實現(xiàn)融資目的。納稅籌劃與財務(wù)運作盈利模式問題行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) ?特定歷史原因形成的行業(yè)高額盈利?市場炒作、虛假廣告、合同欺詐形成的虛假盈利?粗