【正文】 計(jì)政策、合理進(jìn)行會(huì)計(jì)估計(jì)等方法，延期繳納稅款。如何選擇經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)注冊(cè)，經(jīng)營(yíng)高科技項(xiàng)目，個(gè)人所得平均化等。案例三：某公司通過合法手段將個(gè)人工薪收入平均化，減少應(yīng)納個(gè)人所得稅額。有避稅，就存在反避稅。較偷 弊端分析會(huì)計(jì)核算 忽略責(zé)任會(huì)計(jì)核算；客觀性、穩(wěn)健性和充分性差財(cái)務(wù)計(jì)劃 自上而下的計(jì)劃平衡；忽略與戰(zhàn)略、流程層面以及業(yè)績(jī)管理的銜接；剛性不足、柔性有余等等。核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利?行業(yè) 問題分析房地產(chǎn)業(yè) ?房貸證券化在我國(guó)已正式 “ 試水 ” 。 根據(jù)目前的法律與政策，房地產(chǎn)企業(yè)上市受原始資本、土地儲(chǔ)備、開發(fā)業(yè)績(jī)等方面的限制。就目前的走勢(shì)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持及調(diào)整來看，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)步發(fā)展的時(shí)期。 另外土地交易環(huán)節(jié)的透明度也有待提高，在控制間接融資的同時(shí)也應(yīng)該考慮如何提高直接融資的比例。組 和 起 習(xí) 員 學(xué) 組 相 最 值 和 享、 鏈、 扁 模、 定 快、 務(wù) 等）息、 源 缺 標(biāo) 衡 ９ 企 主 界 要 信 恰 計(jì) 具 度 167。殊 準(zhǔn) 基 國(guó) 據(jù) 則 167。部 法 強(qiáng) 工 納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作會(huì)計(jì)法規(guī)政策 主要內(nèi)容 、摩托車、煙、酒、高檔化妝品的稅率，燃油稅、車輛購(gòu)置稅并入消費(fèi)稅。 完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)： 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住房、廉租制度；控制高檔商品房建設(shè)?？荚囕o導(dǎo)主講教授，多家機(jī)構(gòu)衛(wèi)星轉(zhuǎn)播課程主講。房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對(duì)策v房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 產(chǎn)業(yè)政策國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件精神納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作央行 121號(hào)文件精神營(yíng)業(yè)稅 （如交通運(yùn)輸業(yè)、建筑安裝業(yè)）；2. 發(fā)展，應(yīng)改變目前按應(yīng)納稅所得適用低稅率的辦法（因?yàn)橹行∑髽I(yè)與低應(yīng)納稅所得額之間無必然聯(lián)系），以衡量企業(yè)規(guī)模的指標(biāo)，如雇員人數(shù)、資產(chǎn)總額、凈資產(chǎn)等標(biāo)準(zhǔn)，來確定適用低稅率的中小企業(yè)。法 責(zé) 健 會(huì) 算 范167。軌167。本 務(wù) 會(huì) 算 作 行 穩(wěn) 露 ? 最低收入家庭住房保障制度不落實(shí)問題? 住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展不平衡問題? 住房公積金籌集和使用問題? 地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控問題? 住房建設(shè)粗放型生產(chǎn)方式問題：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、合同欺詐、中介混亂等建筑業(yè) ? 經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、業(yè)務(wù)范圍單一? 粗放式經(jīng)營(yíng)：技術(shù)落后、成本高、質(zhì)量差、效益低? 合同欺詐、工程行賄等納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作進(jìn) 的 國(guó) 有 競(jìng) 爭(zhēng) 的價(jià) 模 知 織 電 低、 大 化、 產(chǎn)、 快、 信 性和 發(fā) 東 標(biāo)， 學(xué) 有 過 性， 統(tǒng) 度 的 第三，房地產(chǎn)成為集聚財(cái)富的高利潤(rùn)率行業(yè) 。 兩年來，房地產(chǎn)信托小試牛刀，不少房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到開發(fā)商及投資者的青睞。對(duì)投資者而言，手頭積存的自有資金投資房地產(chǎn)基金，可以獲取比銀行利息高出許多的回報(bào)。英國(guó)也于 1985 年首次發(fā)行抵押貸款擔(dān)保（ MBS），并于 1987 年再度發(fā)行 MBS，在倫敦證交所上市交易。一般而言，在提交全部資料后， 7個(gè)工作日即可完成公司設(shè)立程序。核心競(jìng)爭(zhēng)能力弱不能形成超額盈利建筑業(yè) ?案例三：某公司通過其他應(yīng)付款隱匿收入少繳流轉(zhuǎn)稅和企業(yè)所得稅。案例四：某公司針對(duì)企業(yè)重組中的納稅特殊問題，向稅務(wù)部門爭(zhēng)取稅收優(yōu)惠政策。如企業(yè)享受 “兩免三減半 ”的稅收優(yōu)惠政策。如：在發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)減稅；在經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立的從事服務(wù)性行業(yè)的外商投資企業(yè)，外商投資超過500萬美元，經(jīng)營(yíng)期在 10年以上，可享受 “一免兩減半 ”政策等等。如外商投資企業(yè)的外國(guó)投資者，將從企業(yè)取得的利潤(rùn)直接再投資該企業(yè)，增加注冊(cè)資本，或投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營(yíng)期不少于 5年的，退還其再投資部分已繳納所得稅的 40％。例如：某公司所在地區(qū)所得稅率為 30％，其子公司所在地區(qū)稅率為 15％，該公司通過合理轉(zhuǎn)讓訂價(jià)將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到子公司 200萬元。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作融資環(huán)節(jié)A,2023 ,550A公司共有已發(fā)行的股票 股 )。萬元人民幣購(gòu)買 ):（ 2） A 公司以 合并企業(yè)每年未彌補(bǔ)虧損前應(yīng)納稅所得額為 行業(yè)平均利潤(rùn)率為 10% 。: 萬元 :因?yàn)橹Ц兜姆枪蓹?quán)額 被合并企業(yè) A公司可按評(píng)估后的資產(chǎn)價(jià)值入賬，計(jì)提折舊，每年可減少所得稅（ 550500） /5*33%= 萬元。案例 2： A公司向 B公司進(jìn)行整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓， A公司資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)如下：資產(chǎn)總額１５００萬元，其中固定資產(chǎn)凈值８００萬元，公允價(jià)８５０萬元；存貨３００萬元，公允價(jià)３５０萬元；應(yīng)收賬款及貨幣資金４００萬元。凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值４００萬元。其他資產(chǎn) 300開發(fā)成本 500 500 . 500開發(fā)費(fèi)用 40 40 160允許扣除金額合計(jì) 1167 ,但備選方案確定為 具體方案如下 由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙各方應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅： 500＊ 5％＝ 25萬元。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了營(yíng)業(yè)稅稅款。A 元時(shí) 可獲得 2848萬元 , 那么銷售公司則要繳納一道營(yíng)業(yè)稅 從利益集團(tuán)的角度來說 萬元 216。１０００＝４８萬元應(yīng)調(diào)整應(yīng)稅所得額＝（５８－４８） 按商業(yè)銀行同類同期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)據(jù)實(shí)列支扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（簡(jiǎn)稱合計(jì)數(shù)）的 5％計(jì)算扣除。,業(yè)務(wù)招待費(fèi)超支額為 業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超支額為10萬元。萬元。萬元的價(jià)格對(duì)外銷售 廣告費(fèi)分別為 萬元、 60,其他待遇：如配車、通訊費(fèi)等可按規(guī)定在稅前扣除。 稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)167。 借助稅務(wù)代理辦理納稅事宜，提高效率，減少差錯(cuò)167。一般 聘稅務(wù)顧問納稅計(jì)算 審閱測(cè)算結(jié)果：少交稅、虛開發(fā)票納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作中國(guó)的總會(huì)計(jì)師制度， 是學(xué)習(xí)前蘇聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，在 “一長(zhǎng)三師 ”（廠長(zhǎng)、總工程師、總經(jīng)濟(jì)師和總會(huì)計(jì)師）的企業(yè)干部管理體制下所形成的； “總會(huì)計(jì)師 ”既要對(duì)國(guó)家負(fù)責(zé)又要對(duì)廠長(zhǎng)（經(jīng)理）負(fù)責(zé)。但ＣＦＯ屬于大財(cái)務(wù)概念，除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，還參與融資、制定預(yù)算和監(jiān)督等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作戰(zhàn)略管理型：具有ＭＢＡ背景，框架性及創(chuàng)造性思維、 現(xiàn)金流出 789271 標(biāo) 第 4年 無增長(zhǎng) 下降 主要問題經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量 1000 1000 700 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量不充分，無法支持現(xiàn)有固定及營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)投資和稅款；償還的債務(wù)本息高，導(dǎo)致更多的借；對(duì)營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)缺乏控制，占有了更多的。 借殼上市的方式 有兩種：析融入資本 拓寬融資渠道和方式，獲取大量資本品牌效應(yīng) 與巨人同行，品牌復(fù)制效應(yīng)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作 產(chǎn)品、模式、渠道、運(yùn)作能力等管理體系 管理體制、制度、團(tuán)隊(duì)等行業(yè)進(jìn)入 行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、政策障礙等區(qū)域擴(kuò)張 沖破地區(qū)壁壘，進(jìn)行區(qū)域滲透技術(shù)障礙 快速獲取新技術(shù)，贏得競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間 戰(zhàn)略性股東的引入納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作兼并方：香港華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)物業(yè)投資、貨倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)、冷藏、策略性投資；上市公司背景；股票市值 84億港幣。并購(gòu)后凈資產(chǎn)增到 129000萬元 。多元化 通過并購(gòu)形成主要行業(yè)板塊，包括關(guān)聯(lián)行業(yè)、非關(guān)聯(lián)行業(yè)的并購(gòu)，如海爾、聯(lián)想、金蝶、惠普等等。這種現(xiàn)狀與其支柱產(chǎn)業(yè)地位和發(fā)展的內(nèi)在要求不相適應(yīng)，與許多國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律相差甚遠(yuǎn)，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。從 121文件到建行的通知，到國(guó)務(wù)院的 18號(hào)令，一直到北京市政府的 4號(hào)令，政府在政策上加快了對(duì)房地產(chǎn)的規(guī)范化管理。 在我國(guó)，能夠占有市場(chǎng)總額 5% 以上的大房地產(chǎn)企業(yè)至今不存在。　?。?1）企業(yè)甲的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) β 為 ，則其用資本資產(chǎn)定價(jià)模型估計(jì)的權(quán)益資本成本（ Ke）為： RF＋ β　　　以企業(yè)甲的加權(quán)平均資本成本 10％為貼現(xiàn)率，計(jì)算收購(gòu)企業(yè)乙的現(xiàn)金價(jià)格：　　 P乙＝ （ P／ S， 10％， 1）＋ 法津事務(wù)調(diào)查涉及到被并購(gòu)對(duì)象一切可能涉及到法律糾紛的方面，如并購(gòu)對(duì)象的組織結(jié)構(gòu)、正在進(jìn)行的訴訟事項(xiàng)、潛在的法律隱患等，該項(xiàng)工作一般由律師事務(wù)所來進(jìn)行，萬科公司原第一大股東深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展（集團(tuán)）公司，簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將其持有的萬科國(guó)有法人股 51， 155， 599股全部轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)，轉(zhuǎn)讓股份占萬科總股本的 8． 11％。 而這并非商品房旺銷的標(biāo)志，實(shí)際上是房地產(chǎn)商為了彌補(bǔ)過高的空置率所造成的虧空，緩解銀行還貸壓力的無奈之舉。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作要素 關(guān)鍵問題客戶選擇 為那些客戶創(chuàng)造價(jià)值？可以從哪些客戶獲利？放棄那些客戶？?jī)r(jià)值獲取 如何為客戶創(chuàng)造價(jià)值？如何盈利？差別化 /戰(zhàn)略控制客戶為何選擇本企業(yè)產(chǎn)品？企業(yè)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差異？用哪些手段控制競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？業(yè)務(wù)范圍 向客戶提供那些產(chǎn)品？從事那些輔助業(yè)務(wù)？那些業(yè)務(wù)外包或外購(gòu)？采購(gòu)政策 如何采購(gòu)？與供應(yīng)商的關(guān)系？納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作制造或設(shè)備 產(chǎn)品自制或外包的結(jié)構(gòu)？制造成本優(yōu)勢(shì)？采用何種設(shè)備（普通或先進(jìn)）？資本密集度 選擇資本密集、固定成本高的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)，還是選擇資本密集度較低、更靈活的經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)？產(chǎn)品及研發(fā) 自行開發(fā)，還是外部采購(gòu)？注重加工流程，還是注重產(chǎn)品？是否注意精明的選擇項(xiàng)目？開發(fā)速度如何？銷售機(jī)制 銷售渠道如何選擇？如何擴(kuò)大銷售渠道？如何管理銷售渠道？組織結(jié)構(gòu) 集中管理與分散管理的選擇？?jī)?nèi)部管理組織形式的選擇？管理人員如何選聘？激勵(lì)制度如何？納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作贏利模式形式類　型 實(shí)　例技術(shù)創(chuàng)新 不斷推出新技術(shù)，領(lǐng)導(dǎo)時(shí)代潮流，如英特爾、微軟速度型 縮短生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期，加快市場(chǎng)反應(yīng)速度，如戴爾解決問題方案型 為。中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)鉆進(jìn)了 “越虧越漲，越漲越虧 ”的惡性循環(huán)怪圈，不能解脫。 2023年第 3季度，作為中國(guó)商品房風(fēng)向標(biāo)的北京商品房，價(jià)格又上漲了 13% ，許多地方的房?jī)r(jià)居然上揚(yáng)了 20% ，創(chuàng)歷年之最。華潤(rùn)北京置地有限公司合計(jì)持有萬科 10． 82％的股份成為其第一大股東。即對(duì)收購(gòu)對(duì)象的市場(chǎng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)前景的調(diào)查。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)　　企業(yè)甲稅前債務(wù)利率為 9％，所得稅率為 40％，所以企業(yè)甲的稅后債務(wù)資本成本 Kb為： K預(yù)測(cè)期后的每年稅后利潤(rùn)與第五年相等，且每年需追加的固定資本投資與流動(dòng)資本投資之和與每年折舊之差均為 ，即企業(yè)乙在預(yù)測(cè)期后的現(xiàn)金凈流量為一個(gè)常量， g=0。從當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)看，明年還很難有企業(yè)做得到，但明里暗里朝這個(gè)目標(biāo)努力的企業(yè)有幾家。外資的介入將起到加速整合的作用。不少中小開發(fā)商無法貸到款，資金壓力很大，只能通過手中的項(xiàng)目向外尋求合作、收購(gòu)，否則難以維持，結(jié)果便是破產(chǎn)，這為大企業(yè)的納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作收購(gòu)、并購(gòu)提供了絕好的機(jī)會(huì)。明確提出： 支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)通過兼并、收購(gòu)和重組，形成一批實(shí)力雄厚、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的大型企業(yè)和企業(yè)集團(tuán) 。其他策略 區(qū)域擴(kuò)張、技術(shù)領(lǐng)先、投機(jī)獲利、高速發(fā)展、低成本擴(kuò)張等等。規(guī)模越來越重要，產(chǎn)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者開始進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合。并購(gòu)動(dòng)機(jī)：業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張，融資受到制約。5. 因?yàn)橹袊?guó)證券市場(chǎng)早年的上市公司絕大部分是國(guó)企改制和控股的，無法流通的國(guó)有股和法人股占６０％以上，這也為2023年和今年的國(guó)有股減持之爭(zhēng)和股市的動(dòng)蕩埋下了巨大的隱患。 企業(yè)借殼上市納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作目 金額 項(xiàng)目 金額經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量 投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~ 83905v 專家論證獨(dú)立董事、外聘專家顧問v 財(cái)務(wù)決策監(jiān)督監(jiān)事會(huì)、內(nèi)部審計(jì)行使監(jiān)督權(quán)納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作方案預(yù)報(bào)及初審方案論證 方案評(píng)估方案審批方案實(shí)施方案實(shí)施監(jiān)控納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目 具體內(nèi)容決策程序 專家論證、董事會(huì)決定、經(jīng)理層實(shí)施。　　會(huì)計(jì)制度相對(duì)健全的西方國(guó)家及香港特區(qū)的企業(yè)并無 “總會(huì)計(jì)師 ”制度。 隨著企業(yè)的建立、經(jīng)濟(jì)核算工作的開展，就必然會(huì)有會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)的總管即總會(huì)計(jì)師。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作能力提升納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題和對(duì)策v一般 選聘稅務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富的人員與稅務(wù)溝通 沒有 借助稅務(wù)代理協(xié)調(diào)稅收爭(zhēng)議 稅務(wù)代理選擇應(yīng)注意的問題納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 代理范圍、程度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)167。納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作 法律責(zé)任納稅籌劃與財(cái)務(wù)運(yùn)作平均支付避稅案例分析 例如：某企業(yè)應(yīng)支付總經(jīng)理 30萬元人民幣的年薪企，企業(yè)確定了兩種薪金支付辦法，第一種方法是月薪 ，其余 12,萬元。萬元、 該企業(yè)與商業(yè)公司發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)分別為 該企業(yè)將產(chǎn)品以 該企業(yè)總計(jì)應(yīng)納稅所得額為 萬元 100萬元。180不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按合計(jì)數(shù)的 10％計(jì)算扣除。業(yè)務(wù)宣傳費(fèi) 企業(yè)每納稅年度可以扣除的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)不超過營(yíng)業(yè)