【正文】 3000萬元 ， 房屋建成后 ， 乙方取得售房款 5000萬元 ， 全部由甲方開具發(fā)票給購房者 。 ? 9. 以地方政府越權(quán)出臺的經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經(jīng)濟(jì)適用房收入應(yīng)納的營業(yè)稅。 15 ? 4 .多列利息支出 ， 多列預(yù)提費用 。 ? 2 .相當(dāng)一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售其增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進(jìn)行避稅籌劃。 ? 3. 準(zhǔn)備銷售明細(xì)表 。 20 9. 注意將檢查銀行賬號結(jié)果和企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)備案的銀行賬號進(jìn)行核對 ， 如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號向稅務(wù)機關(guān)報告的 ， 將要受到稅務(wù)機關(guān)懲處 。 ? 5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議 ， 查看其采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品是否按國稅發(fā) [2023]83號文件確認(rèn)收入的實現(xiàn) 。 26 ? 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 土地征用及拆遷補償費 、 公共設(shè)施配套費是否按成本對象進(jìn)行歸集 。 金融機構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準(zhǔn)利率的 。 4=96(萬元 ) ? 50%內(nèi)利息超支額 ? 800 50% (8%% ) 3247。 3． 第一期未銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 20%=6（萬元）隨今后銷售進(jìn)度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。企業(yè)為擴大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費， 應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當(dāng)期營業(yè)費用，不得預(yù)提和待攤。 ? 4. 工資扣除是否正確 。 41 ? 例題 p160頁 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費總額為 96萬元， 7月份攤銷開辦費時，會計分錄如下： 借：管理費用 —開辦費攤銷 96萬元 貸：長期待攤費用 —開辦費 96萬元 ? 2023年度允許稅前扣除額 =96247。 ? 3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時納稅是否正確 。 ? ， 是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅 。 47 ? 18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向?qū)Ψ绞杖煞輧r款 ， 有無分別按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯誤現(xiàn)象 。 ? 括貨幣收入 、 實物收入 、 其他收入等全部收入 。 ? ， 適用稅率 、 應(yīng)納稅額是否正確 ， ?注意納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售 ， 增值額未超過扣除項目金額 20%的要免征土地增值稅 。 54 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點 ? 、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 60 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅新政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā) [2023]173號 一 、 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求 ， 凡以房屋為載體 ， 不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施 ，如給排水 、 采暖 、 消防 、 中央空調(diào) 、 電氣及智能化樓宇設(shè)備等 ， 無論在會計核算中是否單獨記賬與核算 ， 都應(yīng)計入房產(chǎn)原值 ， 計征房產(chǎn)稅 。 它們分別是： ? 工業(yè)用途房產(chǎn) ， 以房屋原價的 50%—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值； ? 商業(yè)和其他用途房產(chǎn) ， 以房屋原價的 70%—80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值； ? 對于與地上房屋相連的地下建筑 ， 如房屋的地下室 、地下停車場 、 商場的地下部分等 ， 應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體 ， 按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅 。 66 集體土地土地使用稅稅收新政策 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財稅 [2023]56號 ? 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的 ，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 (2) 已貼用的印花稅票揭下重用造成未繳或少繳印花稅的，適用 《 稅收征管法 》 第六十三條的處罰規(guī)定。 參見 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于生活補助費范圍確定問題的通知 》（ 國稅發(fā) [1998]155 號 ） 。 74 8. 對商品營銷活動中 ， 企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班 、 研討會 、 工作考察等名義組織旅游活動 ， 通過免收差旅費 、 旅游費對個人實行的營銷業(yè)績獎勵 （ 包括實物 、 有價證券等 ） ， 應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費用全額計入營銷人員應(yīng)稅所得 ， 依法征收個人所得稅 ， 并由提供上述費用的企業(yè)和單位代扣代繳 。 12=3060（元） 年終獎應(yīng)納稅 36720 15%— 125=5383（元） 當(dāng)月工資應(yīng)納稅 900 10%—25=65（元） 77 ? 10. 雇員認(rèn)購公司股票等有價證券而從雇主取得折扣或補貼收入 ， 企業(yè)是否按照 “ 工資 、 薪金所得 ”代扣代繳了個人所得稅 。 資本公積 資本溢價 生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的資本公積 79 ? 、其家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出及購買汽車 、 住房等財產(chǎn)性支出 ， 個人投資者從其投資的企業(yè) （ 個人獨資企業(yè) 、 合伙企業(yè)除外 ） 借款納稅年度終了后即不歸還 ， 又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的 ， 是否代扣代繳了個人所得稅 。對個人取得該項所得 ， 應(yīng)按照 《 中華人民共和國所得稅法 》 中規(guī)定的 “ 其他所得 ” 項目計算繳納個人所得稅 ， 稅款由支付所得的單位代扣代繳 。 84 七 、 車船使用稅檢查要點 （ 一 ） 檢查辦法 通過查閱 “ 固定資產(chǎn) ” 賬簿 、 固定資產(chǎn)卡片和向司機班負(fù)責(zé)人調(diào)查了解 ， 掌握企業(yè)各車輛的基本情況；然后制作表格 ， 計算企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的車船使用稅 。 ? ，不領(lǐng)取執(zhí)照，也不上路行駛的，可免征車船稅。 納稅人可在車輛丟失后，憑車船使用稅完稅憑證和公安部門出具的車輛丟失證明，向車輛納稅所在地的地方稅務(wù)機關(guān)提出退稅申請，地方稅務(wù)機關(guān)經(jīng)審核后應(yīng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定辦理退稅。 85 （ 二 ） 注意事項 1. 如有租賃關(guān)系 ， 車船擁有人與使用人不一致時 ， 則應(yīng)由租賃雙方商妥由何方為納稅義務(wù)人； 租賃雙方未商定的 ， 由使用人納稅 。 贈品所得為實物的 ， 應(yīng)以 《 中華人民共和國個人所得稅法實施條例 》 第十條規(guī)定的方法確定應(yīng)納稅所得額 ， 計算繳納個人所得稅 。 80 （ 三 ） 其他所得 ? 1. 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于用使用權(quán)作獎項征收個人所得稅問題的批復(fù) 》 （ 國稅函 [1999]549號 ） 規(guī)定：企業(yè)舉辦購物有獎活動 ， 規(guī)定 特等獎為一套住房的 10年免費使用權(quán) （ 10年內(nèi)可以由中獎?wù)咦宰?， 也可出租 ， 10年后歸還房子 ） ， 一等獎為一部桑塔納轎車的 10年免費使用權(quán) 。 雇員因擁有股權(quán)而參與企業(yè)稅后利潤分配取得的所得 ， 是否按照 “ 利息 、 股息 、 紅利所得 ” 適用的規(guī)定計算繳納了個人所得稅 。 參見 《 財政部 、 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以免費旅游方式提供對營銷人員個人獎勵有關(guān)個人所得稅政策的通知 》 （ 財稅 [2023]11號 ） 。 售樓人員的收入一般是底薪加提成 。 70 ( 4)按期匯總繳納印花稅的納稅人，超過稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，未繳或少繳印花稅款的，視其違章性質(zhì)，適用 《 稅收征管法 》 第六十三條或第六十四條的處罰規(guī)定，情節(jié)嚴(yán)重的，同時撤銷其匯繳許可證。 67 七 、 印花稅檢查要點 ? 1. 各類商品購銷合同 、 建筑安裝工程承包合同 、 財產(chǎn)租賃合同 、 借款合同 、 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同 、 廣告合同和測繪合同 （ 按照加工承攬合同 ） 、 商品房銷售合同 、 房屋產(chǎn)權(quán)證 、 工商營業(yè)執(zhí)照 、 商標(biāo)注冊證 、 專利證 、土地使用證 、 賬簿等是否按規(guī)定貼花 。 凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。 三 、 城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行 。 ? 、擴建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅 58 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 《 財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定 》 （ 財稅地字 （ 87） 第 003號 ） 第二條 、 關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋：房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施 。 ? ，是否按規(guī)定申報納稅。 ?對于納稅人計建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 50 ? ， 計入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計算土地增值稅時 ， 從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費是否作為收入申報納稅 。 ? 、 土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn) ， 有否視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅 。 ? 、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ，有無不按預(yù)售收入 （ 含定金 ） 繳納營業(yè)稅 ， 不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象 。 12 5=8（萬元），應(yīng)調(diào)增所得額 =968=88（萬元）； ? 20232023年每年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 ? 。如果沒有確鑿的證據(jù)表明當(dāng)期發(fā)生的廣告費是為了在以后會計年度取得有關(guān)廣告服務(wù)，則應(yīng)將廣告費于相關(guān)廣告見諸于媒體時計入當(dāng)期損益