【正文】 2023年房地產(chǎn)企業(yè) 納稅自查培訓(xùn) 主講 : 宋顯國 1 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因 一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點(diǎn)及發(fā)展變化趨勢 ? 偷稅與反偷稅的斗爭更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 ? 偷稅形式多種多樣，手段更加隱蔽。 ? 部分不法納稅人開始為自己的違法行為公開尋求借口和保護(hù)。 2 二、常見違法手段 （一）營業(yè)稅 ? 1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款、抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長期借款等科目不計(jì)銷售收入，不申報(bào)納稅。 ? 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長期不申報(bào)納稅。還有的采取把售房款直接由銷售部門收取并存儲(chǔ)在其他銀行賬號(hào)上，隨意調(diào)節(jié)每期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱瞞收入。 3 ? 3. 不按規(guī)定開具發(fā)票（或開具假發(fā)票），隱瞞銷售收入。 ? 4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報(bào)繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。 ? 5. 收到業(yè)主個(gè)人購房按揭貸款后計(jì)入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報(bào)納稅。 ? 6. 價(jià)外費(fèi)用不計(jì)算在營業(yè)額內(nèi)申報(bào)納稅。 ? 7. 利用稅收優(yōu)惠政策造假，偷逃稅款。 4 銷售不動(dòng)產(chǎn)行為成立要件 ?在所有涉及“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對(duì)一個(gè)單位或個(gè)人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件： 一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)； 二、被轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)； 三、是否有償； 四、不動(dòng)產(chǎn)是否位于境內(nèi)。 5 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ? 第四條 國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 ? 第五條 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。 ? 第六條 房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。 6 ? 例題 1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設(shè)一寫字樓，向計(jì)劃部門辦理了立項(xiàng)手續(xù)，向規(guī)劃部門領(lǐng)取了 《 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權(quán)，并申請領(lǐng)取了施工許可證，通過招標(biāo)，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設(shè)。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資 3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得 3層樓的房產(chǎn)。 7 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 投資 3000萬 并負(fù)責(zé)組織 房屋初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 3層房產(chǎn) 案例一流程示意圖 8 ? 案例 2： 甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán) ， 但一直未按照土地出讓合同的規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā) 。 后與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂聯(lián)合開發(fā)合同 ， 共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù) ，但未到土地管理部門辦理土地使用權(quán)的變更登記 。 雙方約定：乙方支付給甲方 1250萬元后 ， 由乙方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售 ，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事宜 ， 但乙方銷售房屋時(shí) ， 甲方必須負(fù)責(zé)開具發(fā)票給購房人 。 房屋開發(fā)過程中 ， 乙方又投入資金 3000萬元 ， 房屋建成后 ， 乙方取得售房款 5000萬元 ， 全部由甲方開具發(fā)票給購房者 。 甲方認(rèn)為 ， 雖其開具了發(fā)票 ， 但實(shí)際發(fā)生銷售房屋行為的是乙方 ， 因此 ， 其只應(yīng)按 1250萬元交稅 。 9 案例二流程示意圖 項(xiàng)目 甲方 乙方 業(yè)主 土地使用權(quán) 100% 合作過程 部分投入 補(bǔ)償 1250萬 組織并投入 3000萬 初始產(chǎn)權(quán) 100% 過戶 房屋 甲 乙 業(yè)主 房產(chǎn)過戶并開票 房款 5000萬 支付 1250萬 10 ? 例題 3：甲房地產(chǎn)企業(yè)擁有某宗地的國有土地使用權(quán)，但由于資金問題，與乙房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合作建房協(xié)議。雙方約定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方負(fù)責(zé)出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照 25%和 75%在甲、乙之間分配。后甲、乙雙方共同到計(jì)劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地 75%的土地使用權(quán)變更登記到乙方名下。房屋建設(shè)過程中，乙企業(yè)共投入資金 3000萬元。房屋建成后，雙方按協(xié)議約定比例進(jìn)行房地產(chǎn)分配，并分別辦理了房屋的權(quán)屬登記。 11 案例三流程示意圖 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 1 100% 合作過程 組織投入 3000萬 土地使用權(quán) 2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權(quán) 25% 75% 12 案例三處理結(jié)果 ? 甲方按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評(píng)估價(jià)值 (2)3000 25%+3000 25% 代建利潤率 (1+流轉(zhuǎn)稅稅率 ) 乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評(píng)估價(jià)值 3000 25% (2)3000 25% 代建利潤率 13 ? 8. 返還給拆遷戶的住房不計(jì)入營業(yè)額。 ? 9. 以地方政府越權(quán)出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經(jīng)濟(jì)適用房收入應(yīng)納的營業(yè)稅。 ? 10. 開發(fā)商將未售出的房屋、商鋪、車位、廣告位、集貿(mào)市場攤位出租，其取得的租金收入未申報(bào)納稅。 ? 11. 房地產(chǎn)開發(fā)公司與施工單位雙方協(xié)議互相以較低價(jià)格開具給對(duì)方發(fā)票，雙方都能得以少繳納營業(yè)稅。 14 （ 二 ） 企業(yè)所得稅 （ 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 ? 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。以工程尚未決算、收入及成本無法準(zhǔn)確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 ? 2 .偽造或者高估成本。通過到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票多繳納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅的手段達(dá)到少繳納 33%企業(yè)所得稅目的。 ? 3 .利用行業(yè)特點(diǎn)，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本和費(fèi)用支出，使得成本前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 15 ? 4 .多列利息支出 ， 多列預(yù)提費(fèi)用 。 ? 5 .利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。 ? 6 .項(xiàng)目貸款利息稅前列支。 ? 7 .以轉(zhuǎn)移定價(jià)方式瞞天過海轉(zhuǎn)移利潤。 房地產(chǎn)銷售階段 ? 1 .銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 ? 2 .成本核算混亂。 ? 3 .隱匿貯藏間、樓頂平臺(tái)（花園）、車位等項(xiàng)的銷售收入 。 16 （ 三 ） 土地增值稅 ? 1 .未按規(guī)定就竣工結(jié)算前的預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。 ? 2 .相當(dāng)一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進(jìn)行避稅籌劃。 （ 四 ） 房產(chǎn)稅 ? 1 .已經(jīng)投入使用的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅。 17 2 .出租的房產(chǎn)少繳房產(chǎn)稅 。 （五）土地使用稅 ? 1 .開征范圍內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)期間占用的土地未繳納土地使用稅 。 ? 2 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用稅。 （ 六 ） 印花稅 體現(xiàn)在房屋銷售合同 、 建筑材料購銷合同 、 建筑工程勘察設(shè)計(jì)合同 、 建筑工程施工合同 、 廣告合同 、 租賃合同 、 借款合同等未貼或者少貼印花稅 。 18 第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)稅收自查方略 一 、 賬外自查方法 ? 1. 了解企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)情況 。 ? 2. 準(zhǔn)備與項(xiàng)目基本信息有關(guān)的證件資料 。 ? 3. 準(zhǔn)備銷售明細(xì)表 。 ? 4. 到企業(yè)售樓部了解樓盤銷售價(jià)格 、 進(jìn)度 ，注意索取 “ 銷控表 ” 。 該表通常都已標(biāo)明房屋銷售的具體情況 。 ? 5. 要注意到物業(yè)管理部門索取入住檔案資料 ，到負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門索取辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊 。 19 ? 6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項(xiàng)目總建筑面積 、 銷售進(jìn)度和市場平均價(jià)格估算總收入 ， 然后和企業(yè)賬面項(xiàng)目歷年累計(jì)收入比對(duì) ， 測試項(xiàng)目收入的完整性和可信性 。 ? 7. 根據(jù)企業(yè) “ 銷售費(fèi)用 ” 科目中發(fā)生的房地產(chǎn)交易中心收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)估算企業(yè)已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的商品房銷售收入 ， 用倒算結(jié)果和企業(yè)賬面銷售收入進(jìn)行比較 ， 測試其業(yè)以辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的銷售收入完整性 。 ? 8. 企業(yè)為了加快資金回流速度 ， 通常設(shè)置專人負(fù)責(zé)協(xié)助購房客戶辦理銀行按揭手續(xù) 。 注意對(duì)