【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算專題講座 主 講 朱 登 學(xué) 主任會(huì)計(jì)師 中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師 注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師 承 辦 富陽富春江會(huì)計(jì)師事務(wù)所 1 前 言 ? 1993年 1月 7日財(cái)政部（ 93）財(cái)會(huì)字第 02號(hào)文件規(guī)定，自 1993年 7月 1日起執(zhí)行 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 ，這是行業(yè)會(huì)計(jì)制度 ? 財(cái)政部 2023年 12月 29日發(fā)布了 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 ，從2023年 1月 1日起，除了小企業(yè)和金融企業(yè)外都必須執(zhí)行。 ? 從 2023年 1月 1日起，在全國范圍內(nèi)（金融企業(yè)除外） ，開始執(zhí)行 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 。從此行業(yè)會(huì)計(jì)制度 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 退出歷史舞臺(tái)。 ? 2023年開始在上市公司實(shí)施新的 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 ? 在現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算落后于制度的發(fā)展。 ? 目前一般企業(yè)應(yīng)該按照 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 進(jìn)行核算。 2 ● 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的論述 ● 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的特點(diǎn) ● 庫存商品的核算 ● 四種產(chǎn)品成本的核算 ● 收入成本費(fèi)用的核算 ● 稅收與會(huì)計(jì)的九種差異 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)講座的內(nèi)容 3 第一節(jié) 總論 ? 一、房地產(chǎn)的意義 ? ? 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍 業(yè)務(wù)范圍 土地開發(fā) 商品房開發(fā) 城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè) 代建房或工程 房屋的出租和經(jīng)營 4 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)庫存商品的特點(diǎn) 特點(diǎn) 房地產(chǎn)商品位置的固定性 房地產(chǎn)商品的單件性 房地產(chǎn)商品生產(chǎn)周期長 房地產(chǎn)商品壽命的耐久性 房地產(chǎn)商品的價(jià)值的昂貴性 房地產(chǎn)商品具有保值增值性 5 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) ? 1．開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。 ? 2．開發(fā)庫存商品的商品性。 ? 3．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性： (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對(duì)象多。 ? 4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。 ? 5．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。 6 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn) 由于其經(jīng)營活動(dòng)的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會(huì)計(jì)核算有如下特殊情況： ?1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 ?2．庫存商品成本的核算復(fù)雜。 ?3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算不同。 7 根據(jù) 《 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定 》 ，可以根據(jù)業(yè)務(wù)的需要增設(shè)合并會(huì)計(jì)科目。 房地產(chǎn)行業(yè)的特殊的會(huì)計(jì)科目包括： ? ○存貨類科目 : ? 增設(shè)“庫存設(shè)備 ” 、“周轉(zhuǎn)房 ” “ 出租庫存商品 ” 科目 ○設(shè)置“生產(chǎn)成本 (開發(fā)成本 )” ，并設(shè)置明細(xì)科目“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個(gè)二級(jí)明細(xì)科目； ? ○上述二級(jí)明細(xì)之下有分為三級(jí)明細(xì)： ? “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)” ? “前期工程費(fèi)” ? “建安工程費(fèi)” ? “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)” ? “公共配套設(shè)施費(fèi)” ? “開發(fā)間接費(fèi)” 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)的科目 8 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 貨幣資金的核算：同一般企業(yè)的核算。現(xiàn)實(shí)中，其他貨幣資金核算不很規(guī)范，一般企業(yè)的現(xiàn)金管理不規(guī)范。 ? 應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)的核算：同一般企業(yè)。現(xiàn)實(shí)中，壞賬準(zhǔn)備不計(jì)提，壞賬損失不確認(rèn)。 ? 應(yīng)收票據(jù)的核算：同一般企業(yè)。現(xiàn)實(shí)中，作為現(xiàn)金入帳、轉(zhuǎn)讓不背書、私下貼現(xiàn)。 ? 預(yù)付賬款的核算：同一般企業(yè)。 ? 其他應(yīng)收款的核算：同一般企業(yè)，現(xiàn)實(shí)中作為變相抽逃出資的主要科目。 9 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨的核算 ●包括：原材料、庫存設(shè)備、低值易耗品、委托加工物資、庫存商品（開發(fā)庫存商品）、分期收款發(fā)出商品、出租庫存商品（開發(fā)庫存商品）、周轉(zhuǎn)房、在建開發(fā)庫存商品（生產(chǎn)成本或開發(fā)成本） ●低值易耗品的核算方法： 一次攤銷法：價(jià)值較小，易損壞的物品。 分次攤銷法：價(jià)值較高，一次大量領(lǐng)用，使用期限長。 ●五五攤銷法：領(lǐng)用時(shí)攤銷 50％，報(bào)廢時(shí)扣除回收殘料的價(jià)值攤銷另外的 50％，適用于在用的低值易耗品按使用部門進(jìn)行數(shù)量和金額明細(xì)核算的企業(yè) 。 10 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨的核算 ? 五五攤銷法舉例 ：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)用器具一批，實(shí)際成本 5000元，使用一段時(shí)間后報(bào)廢，收回殘料價(jià)值 300元。其賬務(wù)處理為： （ 1）借：低值易耗品－－在用易耗品 5000 貸：低值易耗品－－在庫易耗品 5000 （ 2）借：制造費(fèi)用 2500 （ 5000*50％） 貸：低值易耗品－－易耗品攤銷 2500 （ 3）借：制造費(fèi)用 2200 （ 5000*50％－ 300） 貸： 低值易耗品－－易耗品攤銷 2200 （ 4）借：原材料 300 低值易耗品－－低值易耗品攤銷 4700 貸：低值易耗品－－－在用易耗品 5000 11 庫存商品的核算 ? 土地：是指企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓或出租而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地。為開發(fā)房產(chǎn)自用的土地屬于中間庫存商品，不能列入開發(fā)的庫存商品。 ? 房屋：包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、受其他單位的委托代為開發(fā)的房屋。 ? 配套設(shè)施：營業(yè)性的配套設(shè)施像商店、郵局、銀行等，非營業(yè)性的配套設(shè)施像學(xué)校、醫(yī)院、文化站。指可以有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，不能有償轉(zhuǎn)讓的給排水、供電、供氣、道路等，不能作為庫存商品（開發(fā)庫存商品）核算，其成本應(yīng)分?jǐn)傆?jì)入其他可以有償轉(zhuǎn)讓的庫存商品成本。 ? 代建工程：受托代建的其他工程。 ? 賬務(wù)處理：借記庫存商品（土地、房屋、配套設(shè)施等），貸記生產(chǎn)成本（開發(fā)成本） 12 出租庫存商品的核算 ? 設(shè)置“出租庫存商品”科目，并在“出租庫存商品”科目下設(shè)置“出租庫存商品”和“出租庫存商品攤銷”二個(gè)明細(xì)科目，核算企業(yè)開發(fā)完成用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實(shí)際成本以及出租庫存商品攤銷的價(jià)值。 （ 1）借記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品”科目，貸記“庫存商品”科目。 ? （ 2）借記“應(yīng)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”或“其他業(yè)務(wù)收入”科目； ? （ 3）按期攤銷出租庫存商品的成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”或“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品攤銷”科目； 13 出租庫存商品的核算 ? （ 4）發(fā)生的出租庫存商品的維修費(fèi)用，借記“主營業(yè)務(wù)成本”或“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記有關(guān)科目。 ? （ 5）企業(yè)改變出租庫存商品用途，將其作為商品對(duì)外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)，按售價(jià)，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目。 ? （ 6）按出租庫存商品的賬面余額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”科目，按出租庫存商品累計(jì)攤銷額，借記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品攤銷”科目，按出租庫存商品原價(jià)，貸記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品”科目。 ? 月攤銷額＝出租庫存商品原值 （ 1－殘值率） 247。 攤銷年限 247。 12 14 庫存商品的核算 ? “分期收款發(fā)出商品”同一般企業(yè)的核算，按照合同約定的日期確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。 ? “周轉(zhuǎn)房”的核算同“出租庫存商品”相同 ? （ 1）某企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的住房一批，現(xiàn)交付使用，實(shí)際成本 3,000,000元 ? 借：周轉(zhuǎn)房 －－在用周轉(zhuǎn)房 3,000,000 ? 貸：庫存商品－－－房屋 3,000,000 ? （ 2）計(jì)提本月的周轉(zhuǎn)房攤銷 12,000元。 ? 借：生產(chǎn)成本（制造費(fèi)用） 12,000 ? 貸：周轉(zhuǎn)房－－周轉(zhuǎn)房攤銷 12,000 15 庫存商品的核算 ? （ 3）支付修理費(fèi) 30,000元，分 6個(gè)月攤銷。 ? 借：待攤費(fèi)用 30,000 ? 貸：銀行存款 30,000 ? 按月分?jǐn)倳r(shí) ? 借：生產(chǎn)成本（制造費(fèi)用） 5000 ? 貸：待攤費(fèi)用 5000 ? （ 4）將周轉(zhuǎn)房一棟作為商品房銷售，原值 550,000元，累計(jì)攤銷額為 350,000元，收回價(jià)款 300,000元。 ? 借：銀行存款 300,000 ? 貸 : 主營業(yè)務(wù)收入 300,000 ? 同時(shí)，借： 主營業(yè)務(wù)成本 200,000 ? 周轉(zhuǎn)房 周轉(zhuǎn)房攤銷 350,000 ? 貸 : 周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房 550,000 16 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的核算同一般的企業(yè) ? 房地產(chǎn)企業(yè)“固定資產(chǎn)”的核算 ,自用房產(chǎn)的建造通過“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)”核算。開發(fā)的房地產(chǎn)雖然為不動(dòng)產(chǎn)，不能作為固定資產(chǎn)核算，只能在流動(dòng)資產(chǎn)中“生產(chǎn)成本”“庫存商品”“周轉(zhuǎn)房”等科目核算。 ? 固定資產(chǎn)的取得、折舊、修理、租賃、清理等的核算，同一般企業(yè)。 ? 無形資產(chǎn)的核算：土地使用權(quán)在尚未開發(fā)建造或自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定分期攤銷。若利用土地建造自己用的辦公樓、職工宿舍時(shí)，將相關(guān)土地使用權(quán)的價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程，若土地用于開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)成本中計(jì)入“生產(chǎn)成本（開發(fā)成本）”科目。 17 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 其他無形資產(chǎn)核算同一般的企業(yè) ? 流動(dòng)負(fù)債：除稅金外同其他企業(yè)，應(yīng)交稅金中，應(yīng)交的營業(yè)稅、城建稅、土地增值稅均計(jì)入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目。房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅均應(yīng)計(jì)入“管理費(fèi)用”科目。 ? 長期負(fù)債的核算：為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本 ，在開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 18 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 長期應(yīng)付款、專項(xiàng)應(yīng)付款 （國家撥入的有專項(xiàng)用途的資金，最后要轉(zhuǎn)入資本公積） 同一般企業(yè)。 ? 債務(wù)重組的核算：同一般企業(yè)，重組的收益計(jì)入資本公積，重組的損失計(jì)入營業(yè)外支出。 ? “實(shí)收資本”核算同一般企業(yè)。 （ 不得隨意變動(dòng)，不經(jīng)驗(yàn)資原則上不得計(jì)入實(shí)收資本，債轉(zhuǎn)股學(xué)術(shù)界認(rèn)可，新公司法懸而未決，工商局不予認(rèn)可，重點(diǎn)問題：變相抽逃出資，非貨幣出資未辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)） ,法定公積金轉(zhuǎn)為資本時(shí)，所留存的該項(xiàng)公積金不得少于轉(zhuǎn)增前公司注冊(cè)資本的百分之二十五 。 19 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? “資本公積”項(xiàng)目，資本公積的核算同一般企業(yè)。 ? (包括：資本溢價(jià)、撥款轉(zhuǎn)入、折算差額、接受現(xiàn)金捐贈(zèng)、接受捐贈(zèng)非現(xiàn)金資產(chǎn)準(zhǔn)備、股權(quán)投資準(zhǔn)備、其他。注意沒有評(píng)估增值） 現(xiàn)實(shí)中資本公積的產(chǎn)生為資產(chǎn)評(píng)估增值所得，為融資而粉飾報(bào)表