【正文】 。 ? “盈余公積”項(xiàng)目，反映企業(yè)盈余公積的期末余額。 ? 原公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％，公益金 5％； 新公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％ ，無公益金。 ? 另外：外商投資企業(yè)提取的企業(yè)發(fā)展基金（自定）、職工福利基金（ 5％）、儲(chǔ)備基金（ 10％）也在本科目反映。 ? 未分配利潤(rùn)的核算同一般企業(yè)。 20 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 生產(chǎn)成本 （開發(fā)成本） 土地征用及拆遷補(bǔ)償 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 期間費(fèi)用 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)業(yè)費(fèi)用 土地出讓金、安置費(fèi)、 青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷費(fèi) 等 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)用 道路、水電氣設(shè)施、供熱 綠化、通訊設(shè)施、照明設(shè)施 發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi) 不能轉(zhuǎn)讓的：公共會(huì)館、鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等 獨(dú)立核算開發(fā)部門或現(xiàn)場(chǎng)工程指揮部門的工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)及周轉(zhuǎn)房攤銷 21 ? 下列支出不能列入產(chǎn)品成本： ? （ 1）構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)的支出。屬于資本性支出，只能逐期攤?cè)氤杀尽? ? （ 2）對(duì)外投資的支出及分配給投資者的利潤(rùn)。 ? （ 3）被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助捐贈(zèng)支出。 ? （ 4）在公積金、公益金開支的支出。 ? （ 5）其他于開發(fā)產(chǎn)品無關(guān)的支出。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 22 ? 按照下列原則，選擇成本核算對(duì)象： 1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。 2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 3．對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 23 劃清各種費(fèi)用的界限： ? （ 1）劃清成本核算對(duì)象的界限 ? （ 2）劃清各成本項(xiàng)目的界限 ? （ 3）劃清各期成本之間的界限（權(quán)責(zé)發(fā)生制） ? （ 4）主體工程與公共配套設(shè)施工程之間的界限。配套設(shè)施竣工后，不能有償轉(zhuǎn)讓的按照合理的分配方法分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，單獨(dú)作為庫存商品處理，不得分配計(jì)入其他開發(fā)產(chǎn)品的成本。 ? （ 5）劃清完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品的界限。 ? （ 6）劃清實(shí)際成本與計(jì)劃成本、預(yù)算成本之間的界限。作到計(jì)算口徑一致，不得以計(jì)劃成本代替實(shí)際成本。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 24 ○設(shè)置“生產(chǎn)成本 (開發(fā)成本 )” ，并設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個(gè)二級(jí)明細(xì)科目； ? ○上述二級(jí)明細(xì)之下有分為三級(jí)明細(xì)： 6個(gè)項(xiàng)目 ? “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)” ? “前期工程費(fèi)” ? “建安工程費(fèi)” ? “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)” ? “公共配套設(shè)施費(fèi)” ? “開發(fā)間接費(fèi)” ○設(shè)置“制造費(fèi)用”一級(jí)科目，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各種間接費(fèi)用。本賬戶按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門設(shè)置明細(xì)賬，并在賬內(nèi)按費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置專欄進(jìn)行核算。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 25 ? 科目設(shè)置：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（ 6個(gè)項(xiàng)目） ? 土地開發(fā)成本的歸集： 開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的成本，直接計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（ 某塊土地）”明細(xì)成本賬的項(xiàng)目中。 開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的成本費(fèi)用，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 房屋開發(fā)”明細(xì)帳戶的成本項(xiàng)目中，不必單獨(dú)核算土地開發(fā)的成本。 開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用，如果涉及兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象的，應(yīng)先歸集所發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（某塊土地）”明細(xì)成本賬的項(xiàng)目中。待開發(fā)完畢投入使用時(shí)，再按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入房屋建筑物等的開發(fā)成本。為了避免多次分配，對(duì)需要分配計(jì)入不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)，可以直接分配計(jì)入有關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本，不再進(jìn)行歸集。 土地開發(fā)成本的核算 26 ? 土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)： ? 商品性建設(shè)的場(chǎng)地，開發(fā)完工后，應(yīng)作借記“庫存商品－土地”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。 ? 自用的建設(shè)場(chǎng)地，開發(fā)完工投入使用時(shí)，借記“生產(chǎn)成本 —房屋開發(fā)”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。 ? 自用的建設(shè)場(chǎng)地，開發(fā)完工暫時(shí)不使用時(shí)，應(yīng)作借記“庫存商品－土地”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。 ? 成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法： ? 分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費(fèi)用，按成本項(xiàng)目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項(xiàng)目?jī)?nèi)。 ? 土地開發(fā)成本的核算 27 土地開發(fā)成本的核算 ? 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項(xiàng)土地開發(fā)費(fèi)用，歸類合并為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”兩個(gè)費(fèi)用項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”和“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? 例 4 ：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的 30000㎡對(duì)外轉(zhuǎn)讓，其余的 10000㎡ 企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 28 ? ① 支付土地出讓金 25,000,000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ? — 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 25,000,000 貸： 銀行存款 25,000,000 ② 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? — 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 5 ,500,000 貸： 銀行存款 5 ,500,000 ③ 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 210,000 貸： 銀行存款 210,000 土地開發(fā)成本的核算 29 土地開發(fā)成本的核算 ? ④ 支付土石方費(fèi)用 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 5,500,000 貸：銀行存款 5,500,000 ? ⑤ 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款 1 500000元： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 1,500,000 貸：應(yīng)付賬款 —— X施工企業(yè) 1,500,000 30 ? ⑥ 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) —— 梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為 37,710,000元，則單位土地開發(fā)成本為 942． 75元／ ㎡ 。其中自用的 10000㎡ 土地尚未投入使用，其余 30000㎡ 已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會(huì)計(jì)分錄如下： ? 借：庫存商品 —— 土地 (梁園 ) 9,427,500 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 —— 土地轉(zhuǎn)讓成本 28,282,500 貸：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) — 梁園 37,710,000 土地開發(fā)成本的核算 31 ? 例 5 續(xù)前例，若自用的 10000㎡ 土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本； ① 采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)： 借：生產(chǎn)成本 —— 房屋開發(fā) ? —— 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 7,625,000 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 1,802,500 貸：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 7,625,000 —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 1,427,500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 375,000 土地開發(fā)成本的核算 32 ? ② 采用分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時(shí)： ? 借：生產(chǎn)成本 —— 房屋開發(fā) ? —— 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 7,625,000 —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 1,427,500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 375,000 貸：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 7,625,000 —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 1 ,427,500 —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 375,000 土地開發(fā)成本的核算 33 ? 會(huì)計(jì)科目（ 4級(jí)） : 房屋開發(fā)成本的核算 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 生產(chǎn)成本 房屋開發(fā) 某項(xiàng)房產(chǎn) 34 ? 房屋開發(fā)成本的歸集 : 分為兩個(gè)部分，一部分是房屋所用建設(shè)用地的土地開發(fā)費(fèi)用，另一部分是開發(fā)建設(shè)房屋所發(fā)生的費(fèi)用。前一部分費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入各房屋的開發(fā)成本。分不清的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配計(jì)入有關(guān)房屋的開發(fā)成本。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 房屋開發(fā)成本的核算 35 房屋開發(fā)成本的核算 ? 在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目。 ? 綜合開發(fā)的土地，一部分銷售，一部分自用建設(shè)商品房。所發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再將商品房開發(fā)建設(shè)應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，銷售部分轉(zhuǎn)入“庫存商品－土地”科目。 36 房屋開發(fā)成本的核算 ? 前期工程費(fèi)： ? （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期工程費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直