【正文】 80 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 會計分錄：借：銀行存款 3 000 000 ? 應收賬款 7 000 000 ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入 10 000 000 ? 借：主營業(yè)務(wù)成本 8 000 000 ? 貸：庫存商品－房屋 8 000 000 ? 應計的所得稅費用＝ 2 000 000 33％ ＝ 660 000 ? 應納稅所得額＝ 2 000 000 30％ 33％ ＝ 198 000 ? 借：所得稅 660 000 ? 貸： 應交稅金－應交所得 198 000 ? 遞延稅款－所得稅 462 000 81 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 建造合同計繳所得稅會計與稅收差異的的處理 ? 對于達到建造合同標準的開發(fā)項目，按 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，屬同一會計年度的，以合同完成法確認收入實現(xiàn)；不同會計年度完成的，在收入可估計的情況下，應按完工百分比法確定收入。 76 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 一般核算方法：按預收賬款當期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。 20）。就造成稅法和會計對當期確認利潤的時間不同。 62 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 房地產(chǎn)行業(yè)會計制度規(guī)定，除開發(fā)期間借入資金所發(fā)生的利息以間接費用列入開發(fā)產(chǎn)品成本科目外，其余的期間費用不分項目，應一律作為當期損益處理。在實際操作過程中。成本項目一般可設(shè)置如下幾項：（ l）土地征用及拆遷補償費；（ 2）前期工程費；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（ 4）建筑安裝工程費；（ 5）開發(fā)間接費。 ? （ 3）建筑安裝工程費： ? 企業(yè)開發(fā)建設(shè)配套設(shè)施所發(fā)生的建筑安裝工程費的歸集和核算方法，與上一節(jié)房屋開發(fā)的基本相同。待配套設(shè)施竣工時，按實際支出數(shù)沖減預提的公共設(shè)施配套費，實際數(shù)與預提數(shù)的差額，應增加或減少有關(guān)項目的成本。 ? （ 2）應有兩個以上成本對象負擔的前期工程費，應按一定的標準分配計入有關(guān)房屋的成本核算對象的“前期工程費”成本項目。 就是將應結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費用的核算 23 劃清各種費用的界限： ? （ 1）劃清成本核算對象的界限 ? （ 2）劃清各成本項目的界限 ? （ 3）劃清各期成本之間的界限（權(quán)責發(fā)生制） ? （ 4）主體工程與公共配套設(shè)施工程之間的界限。 ? (包括：資本溢價、撥款轉(zhuǎn)入、折算差額、接受現(xiàn)金捐贈、接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)準備、股權(quán)投資準備、其他。 ? “周轉(zhuǎn)房”的核算同“出租庫存商品”相同 ? （ 1）某企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的住房一批，現(xiàn)交付使用，實際成本 3,000,000元 ? 借：周轉(zhuǎn)房 －－在用周轉(zhuǎn)房 3,000,000 ? 貸：庫存商品－－－房屋 3,000,000 ? （ 2）計提本月的周轉(zhuǎn)房攤銷 12,000元。 ●五五攤銷法：領(lǐng)用時攤銷 50％，報廢時扣除回收殘料的價值攤銷另外的 50％，適用于在用的低值易耗品按使用部門進行數(shù)量和金額明細核算的企業(yè) 。 ? 4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大。 ? 2．開發(fā)庫存商品的商品性。 ? 其他應收款的核算：同一般企業(yè)，現(xiàn)實中作為變相抽逃出資的主要科目。 ? 月攤銷額＝出租庫存商品原值 （ 1－殘值率） 247。 ? “實收資本”核算同一般企業(yè)。 2．同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。 ? 自用的建設(shè)場地，開發(fā)完工投入使用時，借記“生產(chǎn)成本 —房屋開發(fā)”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。 ? 綜合開發(fā)的土地，一部分銷售，一部分自用建設(shè)商品房。 如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費有兩個以上項目分擔的，則應先通過“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”明細科目進行歸集，待配套設(shè)施竣工時，再按一定的標準分配計入有關(guān)房屋成本核算對象的“公共配套設(shè)施費”成本項目，即借記 “生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記““生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。 單位面積征用拆遷費＝征用拆遷費總額 247。 會計制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地、房屋所發(fā)生的各項支出，應分別通過“生產(chǎn)成本 ——土地開發(fā)”和“開發(fā)生產(chǎn)成本 ——房屋開發(fā)”賬戶進行核算，同上述土地和房屋的開發(fā)成本的核算。 ? 建造合同的收入：房地產(chǎn)企業(yè)與買方簽訂了合同，按合同要求開發(fā)房地產(chǎn)取得的收入。 ? 可售單位工程成本費用 =可售總成本費用 247。 ? 在具體實務(wù)中，有人為提前或推遲確認收入現(xiàn)象：如當取得銷售許可證，與客戶簽定預售合同并收取預收款時，就作銷售收入實現(xiàn)，這樣做不符合 《 企業(yè)會計制度 》 的要求，因為這時開發(fā)產(chǎn)品尚在建設(shè)中，企業(yè)還承擔著商品所有權(quán)上的主要風險和報酬，且成本也不可計量。 4年），結(jié)轉(zhuǎn)房屋成本120萬元。 74 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 ? 本人認為：企業(yè)按收到的預收賬款計提相關(guān)稅費時，作借記“遞延稅款 ――營業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目，貸記“應交稅金 ——應交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應交款 ——應交教育費附加”科目。 ? 按會計制度規(guī)定，可按總價確認收入，并計算營業(yè)利潤 200萬元。 ? 按會計制度規(guī)定，該建造合同由于在不同會計年度完成，應按完工百分比法確定收入。預繳所得稅少于應交所得稅補繳時，借“應交稅金 ——應交所得稅”，貸“銀行存款”。 72 房地產(chǎn)企業(yè)會計和稅收差異 接受抵債的固定資產(chǎn)入帳價值的確認不同。通常，可售面積單位工程成本＝成本對象總成本 247。當期項目多的，還應按項目分攤費用，待各項目實現(xiàn)銷售時，按銷售進度攤?cè)氘斊趽p益。同一般的企業(yè)。 ? 完成開發(fā)并經(jīng)驗收的代建工程，應將其實際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“庫存商品－－代建工程”賬戶的借方，在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，應借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“庫存商品－－代建工程”賬戶。 48 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 （ 4）公共配套設(shè)施費： 企業(yè)配套設(shè)施成本核算對象的“公共配套設(shè)施費”成本項目，核算的是能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按一定標準分擔的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的費用支出。即借記“庫存商品－房屋、代建工程”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 對于企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費支出，在發(fā)生時作為預付賬款核算。 ? 例 4 ：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。 ? （ 6）劃清實際成本與計劃成本、預算成本之間的界限。 ? 原公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％，公益金 5％； 新公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％ ，無公益金。 ? 借：銀行存款 300,000 ? 貸 : 主營業(yè)務(wù)收入 300,000 ? 同時，借： 主營業(yè)務(wù)成本 200,000 ? 周轉(zhuǎn)房 周轉(zhuǎn)房攤銷 350,000 ? 貸 : 周轉(zhuǎn)房 在用周轉(zhuǎn)房 550,000 16 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的核算同一般的企業(yè) ? 房地產(chǎn)企業(yè)“固定資產(chǎn)”的核算 ,自用房產(chǎn)的建造通過“工程物資”、“在建工程”、“固定資產(chǎn)”核算。為開發(fā)房產(chǎn)自用的土地屬于中間庫存商品，不能列入開發(fā)的庫存商品。 ?2．庫存商品成本的核算復雜。 ? 2023年開始在上市公司實施新的 《 企業(yè)會計準則 》 ? 在現(xiàn)實中房地產(chǎn)會計的核算落后于制度的發(fā)展。 ? 應收票據(jù)的核算：同一般企業(yè)。 ? （ 2）借記“應收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”或“其他業(yè)務(wù)收入”科目； ? （ 3）按期攤銷出租庫存商品的成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”或“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“出租庫存商品 —— 出租庫存商品攤銷”科目； 13 出租庫存商品的核算 ? （ 4）發(fā)生的出租庫存商品的維修費用，借記“主營業(yè)務(wù)成本”或“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記有關(guān)科目。 ? 長期負債的核算：為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本 ，在開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的計入財務(wù)費用。 ? （ 4）在公積金、公益金開支的支出。待開發(fā)完畢投入使用時，再按照一定的標準分配計入房屋建筑物等的開發(fā)成本。分不清的，應先歸集計入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時，再分配計入有關(guān)房屋的開發(fā)成本。 39 房屋開發(fā)成本的核算 ? （ 2）應有兩個以上成本對象負擔的基礎(chǔ)設(shè)施費，應按一定的標準分配計入有關(guān)房屋的成本核算對象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費 ”成本項目。應按照一定的標準分配計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費與公共配套設(shè)施費的區(qū)別？ 51 基礎(chǔ)設(shè)施費與公共配套設(shè)施費 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費 : 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 ? 在實務(wù)中，準確地計算借款利息，應注意： ? （ 1）確定用于開發(fā)成本中的借款數(shù)額，以區(qū)分資本化和費用化的界限；（ 2）細分用于不同工程項目的借款數(shù)，正確劃分同一借款在不同項目間的負擔額；（ 3）工程停工時的借款費用暫停資本化；（ 4）開發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借款利息直接計入當期損益。 ? 財務(wù)報表：與一般企業(yè)基本相同。在實際操作過程中。該房產(chǎn)的賬面價值為 2400萬元，市場價格為 3000萬元。 ? 目前部分企業(yè)的處理：按預收賬款科目當期的發(fā)生額計提相關(guān)稅費，即借“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸“應交稅金 ——應交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應交款 ——應交教育費附加”等，實際繳納稅款時，借記“應交稅金 ——應交營業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應交款 ——應交教育費附加”科目，貸“銀行存款”。則：應納稅額 ? ＝（ 1600－ 1000－ 300） 33%－99 80%+3000 15% 33%＝ 。 ? 按稅法規(guī)定，由于工期不超過 12個月，可在明年1月完工時，再申報收入 1000萬元及實際成本，并計算應納稅所得。對報表的財務(wù)比率有影響。 稅法規(guī)定以債務(wù)重組方式取得的固定資產(chǎn)，按照公允價值計價，公允價值低于重組債權(quán)的價值作為損失，允許稅前扣除，所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)減處理。 ? 上述情況， 142號文件對外資房地產(chǎn)企業(yè)沒有明確規(guī)定。 ? 31號文件也對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收到的預售款結(jié)轉(zhuǎn)收入的時間作了基本相同的規(guī)定。 60 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計的核算 ? 主營業(yè)務(wù)成本明細科目：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營成本。作分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開發(fā)（基礎(chǔ)設(shè)施費費）