【正文】 完成開發(fā)并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“生產(chǎn)成本 ——代建工程開發(fā)”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“庫(kù)存商品－－代建工程”賬戶的借方，在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，應(yīng)借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“庫(kù)存商品－－代建工程”賬戶。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 代建工程開發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。 會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地、房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過“生產(chǎn)成本 ——土地開發(fā)”和“開發(fā)生產(chǎn)成本 ——房屋開發(fā)”賬戶進(jìn)行核算，同上述土地和房屋的開發(fā)成本的核算。 ? 配套設(shè)施費(fèi) : 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 50 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 3）采用預(yù)提方式計(jì)入有關(guān)商品房開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將實(shí)際發(fā)生的成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，即借記“預(yù)提費(fèi)用－預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）”賬戶，差額分配計(jì)入在建工程的項(xiàng)目。 ? （ 2）對(duì)于不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將其實(shí)際成本，按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入相關(guān)項(xiàng)目的成本。 （ 5）開發(fā)間接費(fèi)用： 企業(yè)發(fā)生的開發(fā)間接費(fèi)用，首先在“制造費(fèi)用”賬戶進(jìn)行歸集，期末按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā) (開發(fā)間接費(fèi) )”賬戶，貸記“制造費(fèi)用”賬戶。 48 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 （ 4）公共配套設(shè)施費(fèi)： 企業(yè)配套設(shè)施成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，核算的是能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按一定標(biāo)準(zhǔn)分擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用支出。無(wú)論是出包方式或是自營(yíng)施工，所發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，均應(yīng)計(jì)入相應(yīng)的配套設(shè)施的開發(fā)成本。 47 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? （ 2）前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 能夠分清應(yīng)由某項(xiàng)配套設(shè)施負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，可以直接計(jì)入相關(guān)配套設(shè)施的開發(fā)成本，其他分不清楚的，先歸集再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配，即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)（前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”、“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)（前期工程費(fèi)或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）”賬戶。 單位面積征用拆遷費(fèi)＝征用拆遷費(fèi)總額 247。 46 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 配套設(shè)施的開發(fā)成本的歸集 ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：配套設(shè)施占用場(chǎng)地應(yīng)分擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按其實(shí)際占用土地面積的一定比例分配計(jì)入配套設(shè)施的開發(fā)成本。這類配套設(shè)施不是企業(yè)的商品產(chǎn)品，不需要單獨(dú)核算其成本。這一類配套設(shè)施是企業(yè)的商業(yè)產(chǎn)品，必須確定成本核算對(duì)象并計(jì)算其實(shí)際成本。 ? （ 3）對(duì)于開發(fā)完工的周轉(zhuǎn)房，竣工驗(yàn)收后直接投入使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本直接轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房”賬戶，即借記“周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。即借記“庫(kù)存商品－房屋、代建工程”賬戶，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶。 42 房屋開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)間接費(fèi) 企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋的過程中發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)現(xiàn)在“制造費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，期末再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)（開發(fā)間接費(fèi)）”賬戶，貸記“制造費(fèi)用”賬戶。按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)確定已完工房屋應(yīng)分擔(dān)的公共設(shè)施配套費(fèi)，計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。 如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)有兩個(gè)以上項(xiàng)目分擔(dān)的，則應(yīng)先通過“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”明細(xì)科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記 “生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記““生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開發(fā)”賬戶。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“ 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ”成本項(xiàng)目。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。應(yīng)在“生產(chǎn)成本”賬戶下增設(shè)“工程施工”和“施工間接費(fèi)”明細(xì)科目，用于歸集和核算企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)用，并定期轉(zhuǎn)入“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”明細(xì)賬戶有關(guān)房屋核算成本對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)算價(jià)格與實(shí)際成本的差額，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“預(yù)付賬款（預(yù)算價(jià)格）”賬戶，貸記“原材料（實(shí)際成本）”賬戶，借記或貸記“生產(chǎn)成本－－房屋開發(fā)（預(yù)算價(jià)格與實(shí)際成本的差額）”賬戶。 對(duì)于企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，不能直接作為建筑安裝工程費(fèi)支出，在發(fā)生時(shí)作為預(yù)付賬款核算。 ? 另外，開發(fā)房屋所占用的土地，在開發(fā)土地時(shí)所發(fā)生的前期工程費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，不能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，應(yīng)先歸集計(jì)入“生產(chǎn)成本－土地開發(fā)”賬戶，待土地開發(fā)完工使用時(shí)，再分配 計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前 期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 36 房屋開發(fā)成本的核算 ? 前期工程費(fèi)： ? （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的前期工程費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)（前期工程費(fèi)）”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。 ? 綜合開發(fā)的土地，一部分銷售，一部分自用建設(shè)商品房。 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) （ 1）在房屋開發(fā)建設(shè)過程中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開發(fā)”賬戶，貸記 “銀行存款”、應(yīng)付賬款”等賬戶。前一部分費(fèi)用，在發(fā)生時(shí)能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入各房屋的開發(fā)成本。其中自用的 10000㎡ 土地尚未投入使用，其余 30000㎡ 已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： 28 ? ① 支付土地出讓金 25,000,000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ? — 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 25,000,000 貸： 銀行存款 25,000,000 ② 支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? — 梁園 (土地征用及拆遷費(fèi) ) 5 ,500,000 貸： 銀行存款 5 ,500,000 ③ 支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 210000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 210,000 貸： 銀行存款 210,000 土地開發(fā)成本的核算 29 土地開發(fā)成本的核算 ? ④ 支付土石方費(fèi)用 5 500000元，作會(huì)計(jì)分錄如下： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (前期工程費(fèi) ) 5,500,000 貸：銀行存款 5,500,000 ? ⑤ 由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款 1 500000元： 借：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā) ? —— 梁園 (基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ) 1,500,000 貸：應(yīng)付賬款 —— X施工企業(yè) 1,500,000 30 ? ⑥ 9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。 ? 例 4 ：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積 40000㎡ 。 ? 土地開發(fā)成本的核算 27 土地開發(fā)成本的核算 ? 歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。 ? 成本結(jié)轉(zhuǎn)的方法： ? 分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法。 ? 自用的建設(shè)場(chǎng)地，開發(fā)完工投入使用時(shí)，借記“生產(chǎn)成本 —房屋開發(fā)”，貸記“生產(chǎn)成本－土地開發(fā) ” 。為了避免多次分配，對(duì)需要分配計(jì)入不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)，可以直接分配計(jì)入有關(guān)商品房等開發(fā)產(chǎn)品成本，不再進(jìn)行歸集。 開發(fā)自用建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的費(fèi)用，如果涉及兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象的，應(yīng)先歸集所發(fā)生的費(fèi)用，計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（某塊土地）”明細(xì)成本賬的項(xiàng)目中。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 25 ? 科目設(shè)置：生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（ 6個(gè)項(xiàng)目） ? 土地開發(fā)成本的歸集： 開發(fā)商品性建設(shè)場(chǎng)地所發(fā)生的成本，直接計(jì)入“生產(chǎn)成本 —— 土地開發(fā)（ 某塊土地）”明細(xì)成本賬的項(xiàng)目中。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本費(fèi)用的核算 24 ○設(shè)置“生產(chǎn)成本 (開發(fā)成本 )” ，并設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”、“代建工程開發(fā)”四個(gè)二級(jí)明細(xì)科目； ? ○上述二級(jí)明細(xì)之下有分為三級(jí)明細(xì)： 6個(gè)項(xiàng)目 ? “土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)” ? “前期工程費(fèi)” ? “建安工程費(fèi)” ? “基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)” ? “公共配套設(shè)施費(fèi)” ? “開發(fā)間接費(fèi)” ○設(shè)置“制造費(fèi)用”一級(jí)科目，核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各種間接費(fèi)用。 ? （ 6）劃清實(shí)際成本與計(jì)劃成本、預(yù)算成本之間的界限。配套設(shè)施竣工后，不能有償轉(zhuǎn)讓的按照合理的分配方法分配計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，單獨(dú)作為庫(kù)存商品處理，不得分配計(jì)入其他開發(fā)產(chǎn)品的成本。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。 2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 ? （ 5）其他于開發(fā)產(chǎn)品無(wú)關(guān)的支出。 ? （ 3）被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助捐贈(zèng)支出。屬于資本性支出，只能逐期攤?cè)氤杀尽? ? 未分配利潤(rùn)的核算同一般企業(yè)。 ? 原公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％，公益金 5％； 新公司法規(guī)定：法定盈余公積 10％ ，無(wú)公益金。注意沒有評(píng)估增值） 現(xiàn)實(shí)中資本公積的產(chǎn)生為資產(chǎn)評(píng)估增值所得，為融資而粉飾報(bào)表。 19 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? “資本公積”項(xiàng)目，資本公積的核算同一般企業(yè)。 ? “實(shí)收資本”核算同一般企業(yè)。 18 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算 ? 長(zhǎng)期應(yīng)付款、專項(xiàng)應(yīng)付款 （國(guó)家撥入的有專項(xiàng)用途的資金，最后要轉(zhuǎn)入資本公積） 同一般企業(yè)。房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅均應(yīng)計(jì)入“管理費(fèi)用”科目。若利用土地建造自己用的辦公樓、職工宿舍時(shí)，將相關(guān)土地使用權(quán)的價(jià)值轉(zhuǎn)入在建工程，若土地用于開發(fā)項(xiàng)