房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算-培訓(xùn)-文庫吧資料
2025-01-10 22:41本頁面
【正文】 得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的 10％。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。 ? （五）公共配套設(shè)施費(fèi)， ? 公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? （四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。是指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷售的，可先作為過渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷售的成本對(duì)象。 ? 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。 ? 期間費(fèi)用 ———— 會(huì)計(jì)期間； ? 開發(fā)成本 ———— 成本對(duì)象。 ? （十）物業(yè)管理是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的最后一步，是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的售后服務(wù)。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 ? 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。甚至給 項(xiàng)目 起好聽的名字，在商品房 項(xiàng)目 的銷售中，都可以起到極為重要的作用。如果 開發(fā) 商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā) 商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所 開發(fā) 的 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的預(yù)售工作。通不過驗(yàn)收，就不能投放到 房地產(chǎn) 市場(chǎng)。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的 項(xiàng)目 工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行， 開發(fā) 商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。在確定了工程承包商后， 房地產(chǎn) 開發(fā) 商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。 ? （七）建設(shè)工程招標(biāo)是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 ? 工程 項(xiàng)目 招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。目前，我國(guó) 房地產(chǎn) 開發(fā) 商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款。 開發(fā) 商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。 ? （六）籌措 房地產(chǎn) 開發(fā) 資金是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作。土地管理部門根據(jù) 房地產(chǎn) 開發(fā) 商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。 ? （五）征地及拆遷安置是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第五步，也是取得土地使用權(quán)后的第一步 ? 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。房地產(chǎn) 開發(fā) 商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)通知書，委托有規(guī)劃設(shè)計(jì)資格的單位完成方案設(shè)計(jì)，然后持方案設(shè)計(jì)報(bào)審表、方
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