[經(jīng)濟管理]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算-文庫吧資料
2024-10-21 17:21本頁面
【正文】 。 ③ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施： ； 、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的； ，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 ① 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。應(yīng)分別計算增值額。 用于出租等商業(yè)用途 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移 ——不征收（清算時不扣除相應(yīng)的成本和費用） （二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 ——暫免。 單位之間換房，有收入的，征； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 ③ 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 三、土地增值稅 （一）一般規(guī)定 ——征 包括三種情況： （ 1）出售國有土地使用權(quán)； （ 2）取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后出售； （ 3）存量房地產(chǎn)買賣 其中對于（ 2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項目： ① 取得土地使用權(quán)所支付的金額； ② 房地產(chǎn)開發(fā)成本 ③ 房地產(chǎn)開發(fā)費用 ④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤ 財政部規(guī)定的其他扣除項目 對于（ 3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項目 ① 房屋及建筑物的評估價格。 （出租） 屬于服務(wù)業(yè) ——租賃業(yè) 超過買斷價格外的收入作為手續(xù)費收入，按 “營業(yè)稅 服務(wù)業(yè) ” 繳納營業(yè)稅 視同銷售不動產(chǎn) 比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅 后銷售房屋 自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。 費：教育費附加 一、營業(yè)稅 銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。 二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理 給你提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計制度。增值額超過扣除項目金額 100％，未超過扣除項目金額 200％的部分，稅率 50％。稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額 50％的部分，稅率 30％。 土地增值稅 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值 額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。 房產(chǎn)稅 依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為１ .２％；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為 12％。 計算公式： 應(yīng)交所得稅 =利潤總額 *所得稅稅率 （ 4）所得稅稅率： 一般企業(yè)所得稅的稅 率為 25%, 符合條件的小型微利企業(yè)，減按 20%的稅率征收企業(yè)所得稅。 （ 2）如果屬于核定征收的，按收入計算繳納所得稅。 印花稅： （ 1）財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同，適用稅率為千分之一； （ 2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計合同、貨運運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五； （ 3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三； （ 4）借款合同，稅率為萬分之零點五； （ 5）對記錄資金的帳薄，按 “實收資本 ”和 “資金公積 ”總額的萬分之五貼 花； （ 6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。 教育費附加 計稅依據(jù)是按實際繳納增值稅的稅額計算繳納 ,附加稅率為 3%。稅率分別為 7%（城區(qū)）、 5%（郊區(qū)）、 1%（農(nóng)村）。 營業(yè)稅：稅率 5%。 （ 3）在 “投資收益 ”中，新準則將 “對聯(lián)營 企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益 ”單獨列示。這樣主營業(yè)務(wù)與其他業(yè)務(wù)的界限逐漸模糊，按大類列示，也是與國際會計準則趨同的做法。 新準則利潤表與原準則利潤表的區(qū)別。 （ 5）增加部分項目。 （ 4）少數(shù)股東權(quán)益列報方法的變化。 “遞延所得稅借（貸）項 ”所體現(xiàn)的經(jīng)濟含義并不是真正的資產(chǎn)和負債。原準則中預(yù)計負債未反映在資產(chǎn)負債表中，但預(yù)計負債符合負債的定義，體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表中，能更真實全面地反映企業(yè)的負債情況。 “應(yīng)收賬款 ”、 “其他應(yīng)收款 ”、“存貨 ”、 “長期股權(quán)投資 ”、 “固定資產(chǎn) ”、 “無形資產(chǎn) ”等項目，原準則規(guī)定以賬面余額填列，新準則全部以扣除減值準備后的賬面 價值填列。 新準則資產(chǎn)負債表與原準則資產(chǎn)負債表的區(qū)別。新準則要求的附注更加重視信息的披露，披露的內(nèi)容也更加全面。正確編制和提供現(xiàn)金流量表，有利于報表使用人預(yù)測公司未來的現(xiàn)金流量，評估公司償還債務(wù)、支付股利以及對外籌資和發(fā)展能力，分析本期凈利與經(jīng)營活動現(xiàn)金流量差異的原因，評估報告期與現(xiàn)金有關(guān)或無關(guān)的 投資 及籌資活動，幫助報表使用人做出正確的經(jīng)營、投資和信貸決策。 （ 1）所有者權(quán)益的增減變動直接反映了主體在一定期間的總收益和總費用，新準則將所有的權(quán)益變動表由原來的附表上升為主表，有利于更全面地反映主體權(quán)益的綜合變動，為報表使用者提供更詳細的信息。 新準則與原準則包含內(nèi)容的差異。 最后，再計算不同用途房屋應(yīng)分攤土地成本。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比 率，計算公式為：土地成本比率 =占用土地的全部成本（土地使用權(quán)價值） 247。全部房屋成本總額）。 接著，應(yīng)運用售價成本比率計算非 住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。因此，計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。售價比率法是以房屋單位售價為基礎(chǔ)計算分攤開發(fā)房屋土地成本的方法。該類房屋面積，或 =估算的單位建筑成本 修正系數(shù) 如果竣工決算或預(yù)算對不同結(jié)構(gòu)的房屋直接建造成本反映得比較明確，在分攤時則應(yīng)只計算包括配套設(shè)施費、附屬費用等間接費用，且應(yīng)根據(jù)具體情況選擇采用面積比例法、估價修正法等較為適宜的方法。如果總成本無法確定或預(yù)估，則不計算修正系數(shù)，而以上一步驟 “開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本 ”為建筑總成本。如果可出售產(chǎn)品中有少量項目單獨計算成本的，應(yīng)將已單獨計算的成本從公式中 “247。修正系數(shù) =已決算（或按合同及招標預(yù)算）的建筑總成本 247。 單位成本采用估算方法確定后，再按可出售房屋面積得出估算的開發(fā)產(chǎn)品建筑總成本，即： 開發(fā)產(chǎn)品估算的建筑總成本 =∑（不同結(jié)構(gòu)的房屋面積 該結(jié)構(gòu)房屋估算的單位建筑成本） 如果可出售開發(fā)產(chǎn)品有少量項目單位成本明顯偏低或偏高，也可按估算成本將其單計并從總成本中剔除。這種方法也應(yīng)分步實施： 首先
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1