【正文】 ，應估算房屋單位建筑成本。 第一步，用估價修正法計算分攤開發(fā)房屋的建筑成本。 但是，面積比例法適用范圍相對較小，對于同一小區(qū)內開發(fā)的結構、用途不同的房屋，此法即不可采用。具體做法是，將小區(qū)可售房產連 同歸全體業(yè)主共有的道路、休閑場地等的全部開發(fā)成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面積總和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面積分攤產品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售項目，比如車庫或車位，采用清一色的按面積分攤不盡合理，可通過估算方法，將其估算的成本從總成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面積分攤產品成本。因此，如何盡可能合理地計算分攤完工產品的建筑成本和土地成本，是房地產開發(fā)企業(yè)核算的一個難題。建筑成本構成比較復雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產品相關的配套設施費用，以及預提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本 構成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權的全部支出。 編制資產負債表時，以上增設的 5個會計科目的期末余額，均應計入報表的 “存貨 ”項目。 5.“周轉房 ”科目。 4.“出租開發(fā)產品 ”科目。 3.“開發(fā)產品 ”科目。 2.“開發(fā)間接費用 ”科目。本科目核算房地產開發(fā)的費用和成本，包括：（ 1）開支的拆遷補償費、土地出讓金或受讓價款及相關稅費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設備費等費用；（ 2）開發(fā)采用出包方式的，根據預付給承包商的款項和工程進度估價的開發(fā)成本；（ 3）工程采用自營方式發(fā)生的各項成本費用；（ 4）分配應由開發(fā)產品承擔的公共配套設施費、計提應上交有關部門管理的維修費和分攤的間接開發(fā)費用；（ 5）應予資本化計入產品成本的借款費用等；（ 6）結轉開發(fā)完工并驗收合格的房地產成本。但是，現行所有會計制度涉及會計科目設置的說明中都規(guī)定：在不影響對外提供統(tǒng)一財務會計報告的前提下，企業(yè)可以根據實際情況自行增設某些會計科目。該制度屬于舊的行業(yè)會計制度體系，按照有關規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的大中型企業(yè)，如果達不到執(zhí)行新準則的條件，也沒有相關規(guī)定要求其執(zhí)行《企業(yè)會計制度 》，則仍可執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》。因此，如果房地產開發(fā)企業(yè)為上市公司，或者按上市的母公司要求執(zhí)行新準則的，都應當執(zhí)行新準則規(guī)定的會計制度。新的 38項準則及其《應用指南》，包括具體準則、對準則的解釋、財務報 表格式、會計科目和主要 賬務處理 等，是一個完整的會計制度體系。據此，現有股份有限公司、外商投資企業(yè)中的房地產開發(fā)企業(yè)，除按規(guī)定執(zhí)行新準則的企業(yè)外，均應執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。按照財政部的規(guī)定，《企業(yè)會計制度》于2020 年起先后在股份有限公司 和外商 投資 企業(yè)等單位施行，其他企業(yè)經適當程序也可以執(zhí)行該制度。按照財政部和國家 稅務 總局的規(guī)定，自 2020 年1 月 1 日起，凡符合上述標準的包括房地產開發(fā)企業(yè)在內的各類小企業(yè)，除已按規(guī)定要求或規(guī)定程序執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或新準則的企業(yè)外，都應執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》，不得再執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》。房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算 2020827 15:48 陳光明 【 大 中 小 】【 打印 】【 我要糾錯 】 一、 會計 制度的適用 我國現行企業(yè)會計制度，除《農民專業(yè)合作社財務會計制度》外，共分《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、新準則和行業(yè)會計制度等四個會計制度體系，其中涉及房地產開發(fā)企業(yè)的： 1.《小企業(yè)會計制度》。所謂小企業(yè)，就房地產開發(fā)行業(yè)而言，是指根據國務院國資廳評價函［ 2020］ 327 號文件的規(guī)定，不能同時滿足從業(yè)人員數 100 人以 上、年銷售額 1 000萬元以上兩個條件的房地產開發(fā)企業(yè)。 2.《企業(yè)會計制度》。 2020年財政部發(fā)布了新的 38項具體會計準則（以下簡稱新準則），規(guī)定自 2020 年 1 月 1 日起在上市公司范圍內執(zhí)行。 。這一制度暫在上市公司范圍內執(zhí)行。 4.《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》。 二、應增設的會計科目 本世紀已出臺的會計制度中，皆沒有專門用于房地產開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。根據這一些規(guī)定，執(zhí)行《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》或新準則的房地產開發(fā)企業(yè)，在執(zhí)行各自適用的會計制度規(guī)定的基礎上，增設以下專門核算房地產開發(fā)的會計科目，不但是需要的，也是符合會計 制度規(guī)定的： 1.“開發(fā)成本 ”科目。 購入已拆遷平 整的土地準備用于房產開發(fā)，可先計入 “無形資產——土地使用權 ”科目，待開發(fā)時再以適當的分配方法，分攤到 “開發(fā)成本 ”的明細科目。本科目相當于工業(yè)企業(yè)的 “制造費用 ”，核算為開發(fā)產品而發(fā)生除應由行政管理部門承擔的費用以外的各項間接費用。本科目核算已開發(fā)完工、 經驗 收合格的房地產。本科目核算用 于出租經營但尚未轉為固定資產的土地和房屋。本科目核算安置拆遷居民周轉使用的房屋。 三、房地產開發(fā)企業(yè)建筑成本、土地成本的計算分攤 房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，即開發(fā)產品成本 =建筑成本 +土地成本。 建設一幢房屋或者在同一地塊上建設若干幢房屋，往往因為用途不同、建筑結構不同，甚至因為樓層不同而有不同的售價，而且，開發(fā)房地產的成本，特別是土地成本，往往是籠統(tǒng)的。 當然，對于開發(fā)的房屋如果用途相同、建筑結構也大致相同，例如，一個小區(qū)若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可計價銷售的房屋面積比例計算分攤建筑成本和土地成本。這種成本分攤方法，叫做可售房屋面積比例法，簡稱面積比例法。一般情況下，對成片開發(fā) 不同用途、不同結構的房屋，建筑成本可采用估價修正法進行計算分攤，土地成本可采用售價比率法進行計算分攤，而且這兩種方法應合并進行，分步實施。估價修正法是通過對建筑成本的估算數額進行修正，計算出各種不同結構房屋建筑成本的方法。所謂房屋單位建筑成本，實際為每平方米可出售房屋應分攤建筑成本，內容包括：（ 1）房屋自身的建筑成本；（ 2）應分攤小區(qū)內道路、圍墻、休閑場地、休閑設施等附屬設施的建筑成本；（ 3） 應分攤其他間接費用構成的開發(fā)成本等。 接著，應計算修正系數。開發(fā)產品估算的建筑總成本?！碧柷昂蟮?“總成本 ”中 扣除。 最后，計算不同結構房屋應分攤建筑成本和單位建筑成本： 各類結構的房屋建筑成本 =該類房屋估算成本 修正系數；該類房屋單位成本 =該類房屋建筑成本 247。 第二步，采用售 價比率法計算和分攤土地成本。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結構外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高于住宅房，主要原因是門面房“地勢好、地價高 ”。售價比率法也需分步實施（以同時開發(fā)住宅房和非住宅房為例）： 首先，應計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：超額成本售價 =超額成本 （ 1+成本毛利率）；各類非住宅房超額成本售價 =（該類非住宅房單位建筑成本 住宅房單位建筑