【正文】 000根據(jù)有關(guān)憑證，作會(huì)計(jì)分錄如下： 天地房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房建設(shè)完工，驗(yàn)收合格，每平方米售價(jià)2000元。 貸：預(yù)收賬款――京樂公司根據(jù)有關(guān)憑證，作會(huì)計(jì)分錄如下； 例10一l如果預(yù)收款項(xiàng)小于成交金額，買方應(yīng)補(bǔ)足款項(xiàng)。如果預(yù)收款項(xiàng)大于成交金額。企業(yè)如果有預(yù)收款項(xiàng)，應(yīng)將預(yù)收的購(gòu)房訂金等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)該在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時(shí)，作為銷售的實(shí)現(xiàn)?！敖?jīng)營(yíng)收入”賬戶應(yīng)按照經(jīng)營(yíng)收入的類別設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)分類核算，設(shè)置的主要明細(xì)賬戶有：“土地轉(zhuǎn)讓收入”、“商品房銷售收人”、“配套設(shè)施銷售收入”、“代建工程結(jié)算收入”、“出租產(chǎn)品租金收人”等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了核算對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品所取得的經(jīng)營(yíng)收人，應(yīng)設(shè)立“經(jīng)營(yíng)收人”賬戶。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的核算一、經(jīng)營(yíng)收入的核算 4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)該在出租合同(或協(xié)議)規(guī)定日期收取租金時(shí)，作為收入實(shí)現(xiàn)；如果合同規(guī)定的日期已到，租用方未付租金時(shí)，仍視為經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。因此，采用分期收款方式銷售土地和商品房的，不應(yīng)在交貨時(shí)確認(rèn)全部的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的規(guī)定來分期確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入的實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，買賣雙方訂有合同，賣方已將產(chǎn)品提交給買方，開發(fā)產(chǎn)品的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，就可視為營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)。 3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取賒銷或分期收款銷售辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次轉(zhuǎn)為收入，但是必須以土地和商品房已經(jīng)移交給買主作為銷售實(shí)現(xiàn)的前提條件。 2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋和代建的工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。 1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交給買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入時(shí)，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)具體應(yīng)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品、提供勞務(wù)、同時(shí)收訖或者取得索取價(jià)款的憑據(jù)時(shí)，確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入。 經(jīng)營(yíng)收入的確認(rèn)是指何時(shí)登記經(jīng)營(yíng)收入。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能從事多種經(jīng)營(yíng)，比如有附屬的商業(yè)、飲食服務(wù)業(yè)等等，從事多種經(jīng)營(yíng)取得的收入也應(yīng)屬于其他業(yè)務(wù)收入的范圍。 其他業(yè)務(wù)收入是指從事主營(yíng)業(yè)務(wù)活動(dòng)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)和代建工程開發(fā)等，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主要是房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品的租金收人等。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是指從事主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的收入。 經(jīng)營(yíng)收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中由于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售商品和提供勞務(wù)等而取得的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入分為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入兩部分。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入，從經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)內(nèi)容來區(qū)分，具體可分為三個(gè)類別：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售和結(jié)算收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收人、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建房和代建工程結(jié)算收入等；二是出租開發(fā)產(chǎn)品及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入，包括出租土地和房屋的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入、工業(yè)收入、商業(yè)收入、飲食服務(wù)業(yè)收入等；三是其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。本章主要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的來源、收入的實(shí)現(xiàn)以及收入的核算。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的構(gòu)成在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入中，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是主要部分，它直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。其他業(yè)務(wù)收入是主營(yíng)業(yè)務(wù)收人的補(bǔ)充，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入主要包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人和固定資產(chǎn)出租收人等。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的確認(rèn)一般來說，經(jīng)營(yíng)收入的確認(rèn)應(yīng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，而不是以是否收到貨幣資金的收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)。由此可以看出．企業(yè)確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)符合兩個(gè)基本條件：第一，是物權(quán)轉(zhuǎn)移，即企業(yè)已經(jīng)發(fā)出商品或產(chǎn)品，或者已經(jīng)提供勞務(wù)；第二是已經(jīng)收到商品或產(chǎn)品的價(jià)款，或者得到了收取價(jià)款的憑據(jù)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)建設(shè)的周期長(zhǎng)，投資的數(shù)額較大，在房屋建設(shè)過程中，一般采取預(yù)收購(gòu)房訂金的形式，籌集資金，向購(gòu)房單位或個(gè)人收取的這一部分購(gòu)房訂金不能在取得款項(xiàng)時(shí)就確認(rèn)為是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入．因?yàn)?，向?gòu)房單位收取的預(yù)收款項(xiàng)，不符合確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入的兩個(gè)基本條件，也不能反映合同的完成程度。 根據(jù)確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)的兩個(gè)基本條件，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的確認(rèn)分為以下幾種情況：但是采用這種銷售方式，由于收款期限長(zhǎng)，應(yīng)收賬款的金額大，帶有很大的不確定因素，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。第二節(jié) (一)經(jīng)營(yíng)收入核算的類別“經(jīng)營(yíng)收人”賬戶的貸方登記本期實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入，借方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)收人、銷售退回、銷售折讓和折扣，期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。1．土地和商品房銷售收入的核算對(duì)于當(dāng)時(shí)收到款項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)借記“銀行存款”賬戶，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”賬戶；對(duì)于尚未收到的款項(xiàng)，應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證借記“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”賬戶。由“預(yù)收賬款”賬戶轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”賬戶。應(yīng)將其差額退給買方。在經(jīng)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)的月末，企業(yè)要將為取得經(jīng)營(yíng)收入而發(fā)生的各種耗費(fèi)，由“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶。 如果有些企業(yè)預(yù)收賬款業(yè)務(wù)不多，也可不設(shè)置“預(yù)收賬款”賬戶，用”應(yīng)收賬款”賬戶代替“預(yù)收賬款”賬戶，企業(yè)預(yù)收款項(xiàng)時(shí)，直接記入“應(yīng)收賬款”賬戶的貸方，在土地和商品房移交時(shí)．借記“應(yīng)收賬款”賬戶。 天地房地產(chǎn)開發(fā)公司收到京樂公司預(yù)交的購(gòu)房訂金500 000元存入銀行。 借：銀行存款 　　　　　 500 000 500 000京樂公司購(gòu)買商品房600平方米，已經(jīng)預(yù)付購(gòu)房訂金500 000元，其余款項(xiàng)當(dāng)即付清，天地房地產(chǎn)開發(fā)公司收到款項(xiàng)后存入銀行。 借：預(yù)收賬款――京樂公司 銀行存款 貸：經(jīng)營(yíng)收入――商品房銷售收入 　　 1200 000 借：經(jīng)營(yíng)成本――商品房銷售成本 貸：開發(fā)產(chǎn)品――房屋 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的另一項(xiàng)業(yè)務(wù)是代建工程開發(fā)。代建工程完工或竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照代建工程合同和工程價(jià)款的結(jié)算辦法，向委托單位進(jìn)行結(jié)算，取得代建工程結(jié)算收入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)．并已將代建的房屋和工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，確認(rèn)經(jīng)營(yíng)收人的實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的代建工程結(jié)算收入，包括代建工程的預(yù)算成本和計(jì)劃利潤(rùn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，代建工程可以采用以下兩種結(jié)算方式：接受委托單位的委托，代建工程(項(xiàng)目)全部建筑安裝期限在1年以內(nèi)的?？梢圆捎靡淮谓Y(jié)算方法。接受委托單位的委托．代建工程(項(xiàng)日)當(dāng)年開工．半年不能完工的．應(yīng)按照工程的形象和講度，劃分不同階段，分段分期結(jié)算收入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用一次結(jié)算的方式。第一個(gè)月預(yù)付款400 000元收到后存人銀行。 借：銀行存款　　　　　　　　400 000 例lO－5天地房地產(chǎn)公司收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價(jià)款為900 000元。 900 000 例10—6第5月天地房地產(chǎn)公司收到預(yù)付款時(shí)： 貸：預(yù)收