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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算-培訓(xùn)-展示頁(yè)

2025-01-12 22:41本頁(yè)面
  

【正文】 案設(shè)計(jì)及其說(shuō)明書等有關(guān)資料,報(bào)經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門審查,確認(rèn)符合規(guī)劃要求后,核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì),具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說(shuō)明。 ? 初步設(shè)計(jì)在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,應(yīng)提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專業(yè)的設(shè)計(jì)方案。對(duì)于規(guī)模較大的 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 來(lái)說(shuō),一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 3個(gè)具體步驟。 ? 但在實(shí)際上,從原土地使用者(即原來(lái)占有國(guó)有土地的國(guó)有企事業(yè)單位)獲得土地卻是主要方式。在我國(guó),由于人多地少,土地資源成為極為稀缺的資源,對(duì)許多 開(kāi)發(fā) 商來(lái)說(shuō),拿到土地才是最關(guān)鍵的一步,有了土地就有了 開(kāi)發(fā) 的全部條件,有土地就不愁 項(xiàng)目 賺不到錢。目前,在我國(guó)忽視可行性研究,或者將可行性研究當(dāng)成一種形式的風(fēng)氣,在 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 領(lǐng)域還相當(dāng)濃厚,這造成了空置率居高不下等一系列惡果,需要政府認(rèn)真對(duì)待。政府是否批準(zhǔn)此 項(xiàng)目 立項(xiàng),銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。 ? (二)可行性研究是 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 的第二步,也是非常關(guān)鍵的一步 ? 開(kāi)發(fā) 商提出了設(shè)想,但這種設(shè)想究竟有沒(méi)有真正的市場(chǎng)前景,需要進(jìn)行可行性研究。 開(kāi)發(fā) 設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要,將決定未來(lái)整個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的成敗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算 ? 第一部分、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及合同管理 ? 第二部分、成本費(fèi)用 ? 第三部分、收入 ? 第四部分、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)管理 第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及合同管理 ? 一個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 的整個(gè) 流程 大體上包括 10個(gè)階段。 ? (一) 開(kāi)發(fā) 商提出 開(kāi)發(fā) 設(shè)想是整個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 的起點(diǎn) ? 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下, 開(kāi)發(fā) 設(shè)想是 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作,從這項(xiàng)工作起,整個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 就進(jìn)入了狀態(tài)。這需要 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 商認(rèn)真研究 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的變化趨勢(shì),確定不同地段的發(fā)展前景,把握不同 項(xiàng)目 的市場(chǎng)需求狀況??尚行匝芯渴?房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 不可缺少的一個(gè)階段。 進(jìn)行可行性研究,就可能有兩種結(jié)果:一是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想不可行,那么即使 開(kāi)發(fā) 商不同意,這個(gè) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 的全過(guò)程實(shí)際上就結(jié)束了;二是可行性研究表明這個(gè)設(shè)想可行,則不出意外,這個(gè) 項(xiàng)目 就可以一直進(jìn)行到最后的階段。 ? (三)申請(qǐng) 項(xiàng)目 用地是 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 的第三步,也是正式啟動(dòng) 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā) 的第一步 ? 土地是所有建筑的基礎(chǔ),申請(qǐng)土地是 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 正式啟動(dòng)的第一步。我國(guó)原來(lái)規(guī)定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式,劃撥土地太多,沖擊了正常的土地市場(chǎng)的運(yùn)行,目前只有少數(shù)幾種情況才可以獲得劃撥土地,絕大多數(shù)土地都是通過(guò)出讓獲得。 開(kāi)發(fā) 商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后,要到建設(shè)行政主管部門備案,領(lǐng)取《 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 手冊(cè)》 ? (四) 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)是 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 的第四步,也是關(guān)系到 項(xiàng)目 是否符合市場(chǎng)需要的重要一步 ? 根據(jù) 項(xiàng)目 的規(guī)模,設(shè)計(jì)的具體 工作 流程 也有所不同。 方案設(shè)計(jì)反映了建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面的設(shè)計(jì)要求。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說(shuō)明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書 4個(gè)部分。 ? 開(kāi)發(fā) 商在進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)前,需要向城市規(guī)劃行政管理部門申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,以獲得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(主要規(guī)定規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個(gè)數(shù)等)。 ? 方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后,即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。城市規(guī)劃行政管理部門在對(duì)工程施工圖及有關(guān)材料進(jìn)行審查合格后,核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。 開(kāi)發(fā) 商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。 開(kāi)發(fā) 商只能在劃定的范圍內(nèi),進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 ? 取得土地使用權(quán)后,大部分 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡,如何取得進(jìn)一步 開(kāi)發(fā) 所需的 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 資金,就成了 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 商最重要的工作。再通過(guò)
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