【正文】 、銷售費用和財務(wù)費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)成中占較大比重。　?。?）開發(fā)期間稅費。它包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。其估算可參照建安工程費的估算方法?！　。?）公共配套設(shè)施費。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算?！　。?）前期工程費，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前期準(zhǔn)備階段所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設(shè)場地）等支出。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。　?、诓疬w安置補償費。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等?！　。?）土地征用及拆遷安置補償費?！　τ谝话惴康禺a(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成?！　∪?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目投資費用估算　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。　?。?）持有物業(yè)一般具有增值的特性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：　?。?）為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風(fēng)險，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大?！　∷^經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。取得“商品房預(yù)售許可證”?！　。?）商品房預(yù)售實行許可證制度?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷售?！　　　。?）銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成?！　。?）對產(chǎn)品的設(shè)計要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計機構(gòu)來完成?！　。?）市政部門的產(chǎn)品和服務(wù)是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分?！　。?）開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗收才可交付購買者。建設(shè)施工階段的特點如下：　　（1）開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。　?。ǘ┙ㄔO(shè)施工階段　　在該階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無須報政府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批。前期準(zhǔn)備階段的特點如下：　?。?）開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權(quán)證?！　《?、房地產(chǎn)項目的運作流程　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段：　?。ㄒ唬┣捌跍?zhǔn)備階段　　前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項目的立項規(guī)劃審批、設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等?！　〈送?，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動，并廣泛開展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房售后服務(wù)等多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。　?。?）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同可以分為商品房、投資房、周轉(zhuǎn)房和代建房等?！　　　》康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營范圍主要包括以下幾方面：　?。?）土地開發(fā)和經(jīng)營?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營利為目的，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負(fù)盈虧，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。　　由于房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱，對于土地和房屋可以按以下方法分類：　　（1）根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為9類：①居住用地；②公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠化用地；⑨特殊用地。 專業(yè)資料分享 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)一、認(rèn)識房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)　　房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財產(chǎn)，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等。　?。?）按照房屋的使用功能可以分為6類：①居住用途的房屋；②工業(yè)用途的房屋；③商業(yè)用途的房屋；④文體娛樂設(shè)施；⑤政府和公用設(shè)施；⑥多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。它從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)等過程，建成房地產(chǎn)商品并對外出售或出租?！　。?）房屋開發(fā)和經(jīng)營。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設(shè)的各種房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他單位的委托而開發(fā)建設(shè)的各種房屋?！　。?）代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈校鸀殚_發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程。　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動主要具有如下特點：　?。?）業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性；　?。?）協(xié)作關(guān)系的廣泛性；　?。?）交易方式的多樣性；　?。?）結(jié)算關(guān)系的復(fù)雜性；　?。?）開發(fā)市場的區(qū)域性；　?。?）政策法規(guī)的制約性；　?。?）投資金額的大量性和開發(fā)建設(shè)的長期性；　　（8）開發(fā)經(jīng)營的高風(fēng)險性。前期準(zhǔn)備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關(guān)鍵因素?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批?！　。?）用地審批要對企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。該階段是房地產(chǎn)項目運作的中心環(huán)節(jié)。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。經(jīng)過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產(chǎn)品才可上市交易。水、電、熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施必須達(dá)到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用?！　。?）建設(shè)周期長，投資大?！　。ㄈ╀N售或自持階段　　對于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式。開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記?！　。?）產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)?！　　　∫话闱闆r下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點?！　。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營，取得自營收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有?！　。?）持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資?！　　　。?）土地使用權(quán)出讓金。　?、偻恋卣饔觅M。農(nóng)村土地征用費的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費?！　。?）建安工程費，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等?！　。?）基礎(chǔ)設(shè)施費，又稱紅線內(nèi)工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計算。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的各項費用，包括居委會、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施的支出?！　。?）不可預(yù)見費。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度，以上述（1）～（6）項之和為基數(shù)，按3%～5%計算。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。　?。?）管理費用?！　。?）銷售費用。主要包括以下3項：　?、購V告宣傳費。%～2%；　　③其他銷售費用。　　以上各項銷售費用合計約占銷售收入的4%～6%。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（如匯兌損失等）?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的特點　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目設(shè)置　　2006年，財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則（2006）》，2007年1月1日起首先在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。按照財政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度等原有規(guī)定，實現(xiàn)在全社會范圍內(nèi)統(tǒng)一會計標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)口徑。本書順應(yīng)趨勢，在后面的內(nèi)容中將以《企業(yè)會計準(zhǔn)則（2006）》及其應(yīng)用指南、講解為依據(jù)進(jìn)行介紹。　　表1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用會計科目表 　　 順序號會計科目名稱順序號會計科目名稱　一、資產(chǎn)類44應(yīng)付票據(jù)1庫存現(xiàn)金45應(yīng)付賬款2銀行存款46預(yù)收賬款3其他貨幣資金47應(yīng)付職工薪酬4交易性金融資產(chǎn)48應(yīng)交稅費5應(yīng)收票據(jù)49應(yīng)付利息6應(yīng)收賬款50應(yīng)付股利7預(yù)付賬款51其他應(yīng)付款8應(yīng)收股利52遞延收益9應(yīng)收利息53長期借款10其他應(yīng)收款54應(yīng)付債券11壞賬準(zhǔn)備55長期應(yīng)付款12材料采購56未確認(rèn)融資費用13在途物資57專項應(yīng)付款14原材料58預(yù)計負(fù)債15庫存設(shè)備59遞延所得稅負(fù)債16材料成本差異　三、所有者權(quán)益類17開發(fā)產(chǎn)品60實收資本18委托加工物資61資本公積19周轉(zhuǎn)材料62盈余公積20存貨跌價準(zhǔn)備63本年利潤21持有至到期投資64利潤分配22持有至到期投資減值準(zhǔn)備65庫存股23可供出售金融資產(chǎn)　四、成本類24長期股權(quán)投資66開發(fā)成本25長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備　67開發(fā)間接費用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實現(xiàn)融資收益　五、損益類29固定資產(chǎn)70主營業(yè)務(wù)收入30累計折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備72公允價值變動損益32在建工程73投資收益33工程物資74營業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主營業(yè)務(wù)成本35無形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計攤銷77