【正文】 實際發(fā)生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙公司以貨幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的長期股權投資作價出資，該項長期股權投資的賬面價值為1 200萬元，作價1 000萬元。會計分錄為：　　借：資本公積　　　　　　5 000 000　　　　盈余公積　　　　　　1 000 000　　　　貸：實收資本　　　　　　6 000 000　　需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權益，用其轉增資本時，如果是獨資企業(yè)，直接結轉即可；如果是有限責任公司或股份有限公司，則應按照原投資者的出資比例相應增加各投資者的出資額。該地塊經雙方確認的價值為2億元，C公司的注冊資本為3億元，根據合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分別占公司股權的60%和40%。會計分錄為：　　借：無形資產——專利權 　300 000　　　　貸：實收資本——A公司 　　300 000　　【例13】甲、乙兩公司共同出資設立丙房地產有限公司，丙公司注冊資本為1 000萬元?！　　纠?1】某房地產開發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設立的有限責任公司，注冊資本為5 000萬元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為55%、30%和15%。以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續(xù)?！　」蓶|或者發(fā)起人不得以勞務、信用、自然人姓名、商譽、特許經營權或者設定擔保的財產等作價出資?！　「髻Y質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級承擔任務?！　。ㄋ模┵Y質等級的審批　　房地產開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批：一級資質由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批；二級資質及二級資質以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發(fā)項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長?！　　　。?）注冊資本不低于100萬元；　?。?）從事房地產開發(fā)經營1年以上；　?。?）已竣工的建筑工程質量合格率達100%；　?。?）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；　　（5）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；　?。?）商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質量事故?！　。ㄒ唬┵Y質等級的條件　　房地產開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個資質等級。境外投資者收購外商投資房地產企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工，處理銀行債務，并在股權轉讓協(xié)議生效之日起3個月內以自有資金一次性支付全部轉讓對價?！　。?）設立外商投資房地產企業(yè)，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》?！　。?）“大型主題公園的建設、經營”不再歸于限制目錄。房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發(fā)主管部門備案：　?。?）營業(yè)執(zhí)照復印件；　　（2）企業(yè)章程；　?。?）驗資證明；　?。?）企業(yè)法定代表人的身份證明；　?。?）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同?！　。ㄈ冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》的具體規(guī)定　　設立房地產開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件：　?。?）有100萬元以上的注冊資本；　?。?）有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。以發(fā)起設立方式設立股份有限公司的，發(fā)起人認購公司應發(fā)行的全部股份。　　　　股份有限公司應當有2人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國境內有住所，還應當具備下列條件：　?。?）發(fā)起人符合法定人數(shù)；　?。?）發(fā)起人認購和募集的股本達到法定資本最低限額；　　（3）股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；　?。?）發(fā)起人制訂公司章程，采用募集方式設立的經創(chuàng)立大會通過；　　（5）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構；　?。?）有公司住所?！　　　∮邢挢熑喂居?0個以下股東出資設立，應當具備下列條件：　?。?）股東符合法定人數(shù)；　?。?）股東出資達到法定資本最低限額；　?。?）股東共同制定公司章程；　　（4）有公司名稱，建立符合有限責任公司要求的組織機構；　?。?）有公司住所。鑒于房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項復雜的會計核算工作，為便于讀者學習，本書將在第七章中分五個部分進行詳細介紹：土地開發(fā)成本核算；房屋開發(fā)成本核算；公共配套設施開發(fā)成本核算；代建工程開發(fā)成本核算；開發(fā)間接費用核算。　　根據《企業(yè)會計準則——應用指南（2006）》的規(guī)定，結合房地產開發(fā)企業(yè)的實際情況，房地產開發(fā)企業(yè)常用的會計科目如表1所示。到2010年，除小企業(yè)外，基本上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會計準則?！　。?）財務費用。約為銷售收入的2%～3%；　?、阡N售代理費。可以項目開發(fā)成本構成中前（1）～（6）項之和為基數(shù)，按3%左右計算。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。它包括基本預備費和漲價預備費。　?。?）公共配套設施費?！　。?）前期工程費，是指房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目前期準備階段所發(fā)生的各項費用，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設場地）等支出?！　、诓疬w安置補償費?！　。?）土地征用及拆遷安置補償費?！　∪?、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算　?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)項目投資費用估算　　由于房地產開發(fā)項目的投資過程就是房地產商品的生產過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應合二為一?！　。?）持有物業(yè)一般具有增值的特性。　　所謂經營性物業(yè)，就是指經營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。取得“商品房預售許可證”?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產品完工后進行銷售。房地產項目的建設周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。　?。?）市政部門的產品和服務是開發(fā)產品的重要組成部分。建設施工階段的特點如下：　?。?）開發(fā)過程中受到政府相關部門的控制。一般企業(yè)在生產產品或提供服務之前無須報政府審批，具有充分的自主權，而房地產開發(fā)企業(yè)在開工前，要通過政府的立項審批和規(guī)劃審批?！　《?、房地產項目的運作流程　　房地產開發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉讓、建設、銷售或自營等一系列的經濟行為，其運作流程主要包括以下幾個階段：　?。ㄒ唬┣捌跍蕚潆A段　　前期的準備工作主要包括房地產項目的立項規(guī)劃審批、設計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉讓等。　?。?）城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。　　　　房地產開發(fā)企業(yè)的經營范圍主要包括以下幾方面：　?。?）土地開發(fā)和經營。　　由于房地產是土地和房屋及其權屬的總稱，對于土地和房屋可以按以下方法分類：　?。?）根據《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準的規(guī)定》，城市用地可以分為9類：①居住用地；②公用設施用地（含商業(yè)用地）；③工業(yè)用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設施用地；⑧綠化用地；⑨特殊用地。其中，房產是指各種房屋財產，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂、辦公用房等；地產是指土地財產，包括土地和地下各種基礎設施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線以及地面道路等。它從購買土地使用權開始，經過項目策劃、規(guī)劃設計、施工建設等過程，建成房地產商品并對外出售或出租。其中，商品房是指為銷售而開發(fā)建設的各種房屋；投資房是指用于出租經營的各種房屋；周轉房是指用于安置動遷居民周轉使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他單位的委托而開發(fā)建設的各種房屋?！　　　》康禺a開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經營活動主要具有如下特點：　　（1）業(yè)務內容的復雜性；　　（2）協(xié)作關系的廣泛性；　　（3）交易方式的多樣性；　?。?）結算關系的復雜性；　　（5）開發(fā)市場的區(qū)域性；　　（6）政策法規(guī)的制約性；　　（7）投資金額的大量性和開發(fā)建設的長期性；　?。?）開發(fā)經營的高風險性?！　。?）房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品在建設前須經政府審批。該階段是房地產項目運作的中心環(huán)節(jié)。經過消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開發(fā)產品才可上市交易?！　。?）建設周期長，投資大。預售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設工程竣工之前進行銷售。開發(fā)商進行商品房預售，應當向政府房產管理部門辦理預售登記?！　　　∫话闱闆r下，房地產開發(fā)企業(yè)長期持有的物業(yè)僅包括經營性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)?！　。?）房地產開發(fā)企業(yè)對持有的經營性物業(yè)，存在兩種經營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入?！　。?）持有物業(yè)可以產生并為房地產開發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。　　　?。?）土地使用權出讓金。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規(guī)定進行。它包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費?！　。?）基礎設施費，又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費用，通常采用單位指標估算法來計算?！　。?）不可預見費。開發(fā)項目投資估算應考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用?！　。?）管理費用。主要包括以下3項：　?、購V告宣傳費。　　以上各項銷售費用合計約占銷售收入的4%～6%。　　（二）房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的特點　?。ㄈ┓康禺a開發(fā)企業(yè)會計科目設置　　2006年，財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則（2006）》，2007年1月1日起首先在上市公司范圍內執(zhí)行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。本書順應趨勢，在后面的內容中將以《企業(yè)會計準則（2006）》及其應用指南、講解為依據進行介紹?！　。ㄋ模┓康禺a開發(fā)企業(yè)會計賬簿設置　　房屋開發(fā)成本明細賬　　開發(fā)項目名稱： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細項目月日字號土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建安工程費公共配套設施費開發(fā)間接費　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、房地產開發(fā)企業(yè)成本核算及納稅　　（一）房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算　　前已述及，房地產投資項目具有資金投入大、建設周期長、投資風險高等特點，同時，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復雜，這就更需要精打細算，規(guī)避風險，力求以最少的成本耗費獲取最大的經濟利益。第一章第一節(jié)　房地產開發(fā)企業(yè)的設立　　一、房地產開發(fā)企業(yè)設立的條件　?。ㄒ唬豆痉ā返木唧w規(guī)定　　房地產開發(fā)企業(yè)的主要形式為有限責任公司和股份有限公司，根據《公司法》規(guī)定，這兩種形式的公司的設立條件有一定的區(qū)別。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的30%。以募集設立方式設立股份有限公司的，發(fā)起人認購的股份不得少于公司股份總數(shù)的35%。