【正文】 實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等。按照投資協(xié)議規(guī)定，甲、乙公司以貨幣資金出資，丙公司以其持有的A公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資作價(jià)出資，該項(xiàng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值為1 200萬(wàn)元，作價(jià)1 000萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：資本公積　　　　　　5 000 000　　　　盈余公積　　　　　　1 000 000　　　　貸：實(shí)收資本　　　　　　6 000 000　　需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權(quán)益，用其轉(zhuǎn)增資本時(shí)，如果是獨(dú)資企業(yè)，直接結(jié)轉(zhuǎn)即可；如果是有限責(zé)任公司或股份有限公司，則應(yīng)按照原投資者的出資比例相應(yīng)增加各投資者的出資額。該地塊經(jīng)雙方確認(rèn)的價(jià)值為2億元，C公司的注冊(cè)資本為3億元，根據(jù)合作開(kāi)發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分別占公司股權(quán)的60%和40%。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：無(wú)形資產(chǎn)——專(zhuān)利權(quán) 　300 000　　　　貸：實(shí)收資本——A公司 　　300 000　　【例13】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立丙房地產(chǎn)有限公司，丙公司注冊(cè)資本為1 000萬(wàn)元?！　　纠?1】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是由甲、乙、丙三家公司共同投資設(shè)立的有限責(zé)任公司，注冊(cè)資本為5 000萬(wàn)元，甲、乙、丙三家公司的持股比例分別為55%、30%和15%。以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開(kāi)設(shè)的賬戶(hù)；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！　」蓶|或者發(fā)起人不得以勞務(wù)、信用、自然人姓名、商譽(yù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或者設(shè)定擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)等作價(jià)出資?！　「髻Y質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)?！　。ㄋ模┵Y質(zhì)等級(jí)的審批　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批：一級(jí)資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)初審，報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)審批；二級(jí)資質(zhì)及二級(jí)資質(zhì)以下企業(yè)的審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)制定。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書(shū)》之日起1年內(nèi)無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書(shū)》有效期不得延長(zhǎng)?！　　　。?）注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；　　（2）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；　　（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　　（4）有職稱(chēng)的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類(lèi)的專(zhuān)業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員不少于2人；　?。?）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱(chēng)，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)初級(jí)以上職稱(chēng)，配有專(zhuān)業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；　?。?）商品住宅銷(xiāo)售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；　?。?）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故?！　。ㄒ唬┵Y質(zhì)等級(jí)的條件　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。境外投資者收購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)?！　。?）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門(mén)和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》?！　。?）“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”不再歸于限制目錄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：　　（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；　?。?）企業(yè)章程；　?。?）驗(yàn)資證明；　?。?）企業(yè)法定代表人的身份證明；　?。?）專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同?！　。ㄈ冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的具體規(guī)定　　設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；　?。?）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購(gòu)公司應(yīng)發(fā)行的全部股份?！　　　」煞萦邢薰緫?yīng)當(dāng)有2人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國(guó)境內(nèi)有住所，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）發(fā)起人符合法定人數(shù)；　?。?）發(fā)起人認(rèn)購(gòu)和募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；　?。?）股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定；　?。?）發(fā)起人制訂公司章程，采用募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過(guò)；　?。?）有公司名稱(chēng)，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有公司住所?！　　　∮邢挢?zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）股東符合法定人數(shù)；　?。?）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；　?。?）股東共同制定公司章程；　?。?）有公司名稱(chēng)，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；　　（5）有公司住所。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，為便于讀者學(xué)習(xí)，本書(shū)將在第七章中分五個(gè)部分進(jìn)行詳細(xì)介紹：土地開(kāi)發(fā)成本核算；房屋開(kāi)發(fā)成本核算；公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算；代建工程開(kāi)發(fā)成本核算；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算?！　「鶕?jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——應(yīng)用指南（2006）》的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的會(huì)計(jì)科目如表1所示。到2010年，除小企業(yè)外，基本上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。　?。?）財(cái)務(wù)費(fèi)用。約為銷(xiāo)售收入的2%～3%；　?、阡N(xiāo)售代理費(fèi)?？梢皂?xiàng)目開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中前（1）～（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%左右計(jì)算。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)?！　。?）公共配套設(shè)施費(fèi)?！　。?）前期工程費(fèi)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（即通水、通電、通路和平整建設(shè)場(chǎng)地）等支出?！　、诓疬w安置補(bǔ)償費(fèi)?！　。?）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)?！　∪⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算　　由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資過(guò)程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過(guò)程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開(kāi)，應(yīng)合二為一?！　。?）持有物業(yè)一般具有增值的特性?！　∷^經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，就是指經(jīng)營(yíng)性、收益性房屋，如寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)以及工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等。取得“商品房預(yù)售許可證”?，F(xiàn)房銷(xiāo)售即開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后進(jìn)行銷(xiāo)售。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期一般都很長(zhǎng)，整個(gè)過(guò)程往往幾年才能全部完成?！　。?）市政部門(mén)的產(chǎn)品和服務(wù)是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分。建設(shè)施工階段的特點(diǎn)如下：　?。?）開(kāi)發(fā)過(guò)程中受到政府相關(guān)部門(mén)的控制。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無(wú)須報(bào)政府審批，具有充分的自主權(quán)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)工前，要通過(guò)政府的立項(xiàng)審批和規(guī)劃審批?！　《?、房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作流程　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將資金投資于具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷(xiāo)售或自營(yíng)等一系列的經(jīng)濟(jì)行為，其運(yùn)作流程主要包括以下幾個(gè)階段：　　（一）前期準(zhǔn)備階段　　前期的準(zhǔn)備工作主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃審批、設(shè)計(jì)施工、市場(chǎng)規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。　?。?）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)?！　　　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍主要包括以下幾方面：　?。?）土地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)。　　由于房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱(chēng)，對(duì)于土地和房屋可以按以下方法分類(lèi)：　　（1）根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，城市用地可以分為9類(lèi)：①居住用地；②公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地）；③工業(yè)用地；④倉(cāng)儲(chǔ)用地；⑤對(duì)外交通用地；⑥道路廣場(chǎng)用地；⑦市政公用設(shè)施用地；⑧綠化用地；⑨特殊用地。其中，房產(chǎn)是指各種房屋財(cái)產(chǎn)，包括民用住宅、工業(yè)廠房、商業(yè)店鋪以及文化、教育、衛(wèi)生、體育、餐飲、娛樂(lè)、辦公用房等；地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，包括土地和地下各種基礎(chǔ)設(shè)施，如供水、供電、供氣、供熱、排水、排污、通訊等地下管線(xiàn)以及地面道路等。它從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等過(guò)程，建成房地產(chǎn)商品并對(duì)外出售或出租。其中，商品房是指為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)建設(shè)的各種房屋；投資房是指用于出租經(jīng)營(yíng)的各種房屋；周轉(zhuǎn)房是指用于安置動(dòng)遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；代建房是指接受地方政府和其他單位的委托而開(kāi)發(fā)建設(shè)的各種房屋?！　　　》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要具有如下特點(diǎn)：　　（1）業(yè)務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性；　?。?）協(xié)作關(guān)系的廣泛性；　?。?）交易方式的多樣性；　?。?）結(jié)算關(guān)系的復(fù)雜性；　?。?）開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的區(qū)域性；　?。?）政策法規(guī)的制約性；　?。?）投資金額的大量性和開(kāi)發(fā)建設(shè)的長(zhǎng)期性；　?。?）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的高風(fēng)險(xiǎn)性?！　。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。該階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的中心環(huán)節(jié)。經(jīng)過(guò)消防審批、衛(wèi)生審批、工程驗(yàn)收、竣工備案等環(huán)節(jié)后，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品才可上市交易?！　。?）建設(shè)周期長(zhǎng)，投資大。預(yù)售即通常所說(shuō)的期房銷(xiāo)售，是指開(kāi)發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記。　　　　一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有的物業(yè)僅包括經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而不包括住宅物業(yè)?！　。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營(yíng)方式，一是對(duì)外出租，取得租金收入；二是進(jìn)行自營(yíng)，取得自營(yíng)收入?！　。?）持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。　　　?。?）土地使用權(quán)出讓金。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。它包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)?！　。?）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，又稱(chēng)紅線(xiàn)內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電信、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來(lái)計(jì)算?！　。?）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用。　?。?）管理費(fèi)用。主要包括以下3項(xiàng)：　?、?gòu)V告宣傳費(fèi)。　　以上各項(xiàng)銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)約占銷(xiāo)售收入的4%～6%。　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)科目設(shè)置　　2006年，財(cái)政部發(fā)布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》，2007年1月1日起首先在上市公司范圍內(nèi)執(zhí)行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。本書(shū)順應(yīng)趨勢(shì)，在后面的內(nèi)容中將以《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（2006）》及其應(yīng)用指南、講解為依據(jù)進(jìn)行介紹。　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置　　房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱(chēng)： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細(xì)項(xiàng)目月日字號(hào)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算及納稅　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算　　前已述及，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，同時(shí)，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復(fù)雜，這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。第一章第一節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件　?。ㄒ唬豆痉ā返木唧w規(guī)定　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要形式為有限責(zé)任公司和股份有限公司，根據(jù)《公司法》規(guī)定，這兩種形式的公司的設(shè)立條件有一定的區(qū)別。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。以募集設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股份不得少于公司股份總數(shù)的35%。