【正文】 公司 　　300 000　　【例13】甲、乙兩公司共同出資設(shè)立丙房地產(chǎn)有限公司，丙公司注冊(cè)資本為1 000萬(wàn)元。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：資本公積　　　　　　5 000 000　　　　盈余公積　　　　　　1 000 000　　　　貸：實(shí)收資本　　　　　　6 000 000　　需要注意的是，由于資本公積和盈余公積均屬于所有者權(quán)益，用其轉(zhuǎn)增資本時(shí)，如果是獨(dú)資企業(yè)，直接結(jié)轉(zhuǎn)即可；如果是有限責(zé)任公司或股份有限公司，則應(yīng)按照原投資者的出資比例相應(yīng)增加各投資者的出資額?！　∪?、開(kāi)辦費(fèi)的核算　　（一）開(kāi)辦費(fèi)的概念及范圍　　開(kāi)辦費(fèi)是指企業(yè)在籌建期間實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)、差旅費(fèi)、印刷費(fèi)、注冊(cè)登記費(fèi)以及不計(jì)入固定資產(chǎn)價(jià)值的借款費(fèi)用等?！　。?）人員培訓(xùn)費(fèi)：主要有以下二種情況：　?、僖M(jìn)設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進(jìn)修學(xué)習(xí)的費(fèi)用；　　②聘請(qǐng)專家進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用?！　。?）投資方因投入資本自行籌措款項(xiàng)所支付的利息，不計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。對(duì)籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。按所有權(quán)的不同，分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權(quán)、商業(yè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等；按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)，是指依據(jù)法律的規(guī)定，并經(jīng)過(guò)一定的法定程序，土地使用權(quán)由一個(gè)使用者轉(zhuǎn)移到另一個(gè)使用者的行為?！　　　∞r(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。未利用土地管制的主要內(nèi)容有：禁止任何不符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取土或堆放廢棄物行為；不得擅自圍湖造田；鼓勵(lì)單位、集體、個(gè)人開(kāi)發(fā)利用“四荒地”，但應(yīng)在取得開(kāi)發(fā)許可證的前提下，根據(jù)土地適宜性，保證一定的耕地開(kāi)墾率；鼓勵(lì)對(duì)廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進(jìn)行土地整理。　?。ㄦ?zhèn)）人民政府　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，行使以下土地管理的專門職能：　?。?）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地控制指標(biāo)，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)上級(jí)人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；　?。?）對(duì)于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有審核權(quán)，并向縣級(jí)人民政府土地管理部門提出申請(qǐng)的職能；　?。?）對(duì)于個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的土地使用權(quán)爭(zhēng)議擁有依照法律規(guī)定處理的職能。　　　　拍賣出讓，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。這種方式的具體運(yùn)作，一般是由土地使用者向政府提出用地申請(qǐng)，經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)后，再由出讓方和受讓方通過(guò)協(xié)商確定土地地價(jià)、用地年限、付款方式和時(shí)間以及其他用地條件。　　　　在進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，國(guó)際上普遍遵循一些共同的原則：　?。?）“房地產(chǎn)一致”的原則。處置方案可以選擇下列方式：　?。?）延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間，但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年；　?。?）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)；　?。?）安排臨時(shí)使用，待原項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開(kāi)發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價(jià)；　?。?）政府為土地使用者置換其他等價(jià)閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；　?。?）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對(duì)原建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)，并對(duì)原土地使用者給予補(bǔ)償；　?。?）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書(shū)，將土地使用權(quán)交還給政府?！　⊥恋厥褂脵?quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫(xiě)入土地出讓合同或劃撥決定書(shū)，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。相關(guān)稅費(fèi)是指取得土地使用權(quán)時(shí)涉及的契稅、印花稅，取得土地為耕地的，還涉及耕地占用稅?！　。ㄈ┳越ㄓ梅康耐恋厥褂脵?quán)　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時(shí)，土地使用權(quán)的取得成本直接記入“無(wú)形資產(chǎn)”科目，且土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊。會(huì)計(jì)分錄為：　?。?）支付土地出讓金時(shí)：　　借：無(wú)形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 　8 000 000　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　8 000 000　?。?）在土地上自行建造辦公樓時(shí)：　　借：在建工程 　　　　30 000 000　　　　貸：工程物資 　　　　12 000 000　　　　　　應(yīng)付職工薪酬 　　 8 000 000　　　　　　銀行存款 　　　　10 000 000　?。?）辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)：　　借：固定資產(chǎn) 　　　30 000 000　　　　貸：在建工程 　　　30 000 000　?。?）每年分期攤銷土地使用權(quán)和計(jì)提辦公樓折舊時(shí)：　　借：管理費(fèi)用 　　　1 400 000　　　　貸：累計(jì)攤銷 　　　　200 000　　　　　　累計(jì)折舊 　　　1 200 000第四章　轉(zhuǎn)讓及銷售階段會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第五章　投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第六章　對(duì)外投資會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第七章　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用核算第八章　利潤(rùn)形成及分配會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)第九章　財(cái)務(wù)報(bào)告的編制與分析第十章　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅實(shí)務(wù) 完美DOC格式整理 ?！　　纠?1】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)100畝用于開(kāi)發(fā)商品性土地，單價(jià)80萬(wàn)元/畝，總價(jià)款8 000萬(wàn)元，通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金，不考慮其他稅費(fèi)。　?。ㄒ唬┩ㄟ^(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值　　通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價(jià)值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費(fèi)，如果還發(fā)生了與取得該土地有關(guān)的費(fèi)用，如繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)等，應(yīng)一并計(jì)入土地取得成本。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)?！　⊥恋厥褂脵?quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得?！　【哂邢铝星樾沃坏?，也可以認(rèn)定為閑置土地：　?。?）國(guó)有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)未規(guī)定動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，自國(guó)有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)頒發(fā)之日起滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)的；　?。?）已動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)但開(kāi)發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。對(duì)于公開(kāi)招標(biāo)，所有具有投標(biāo)資格的單位或個(gè)人均可投標(biāo)；而對(duì)于邀請(qǐng)招標(biāo)，投標(biāo)者僅限于被邀請(qǐng)的單位或個(gè)人。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償?！　　　】h以上地方人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作?！　?duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地管制是建設(shè)用地土地管制的重點(diǎn)，主要是合理確定建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的界限和用地?cái)?shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；分階段保護(hù)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)合法批準(zhǔn)，不得擅自改變耕地及其他農(nóng)用地用途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開(kāi)發(fā)復(fù)墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質(zhì)量相當(dāng)，以保證本地區(qū)耕地總量的動(dòng)態(tài)平衡。具體地講是指國(guó)家為了保證土地資源的合理利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過(guò)編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途使用土地的制度。這種形式多應(yīng)用于農(nóng)用地。任何買賣土地或變相買賣土地所有權(quán)的行為都是非法的，都必須依法禁止?！　?shí)施新準(zhǔn)則后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行開(kāi)辦費(fèi)的賬務(wù)處理。如投資各方為籌建企業(yè)進(jìn)行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、招待費(fèi)等支出?！　。?）企業(yè)登記、公證的費(fèi)用：主要包括企業(yè)的工商登記費(fèi)、驗(yàn)資費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、稅務(wù)登記費(fèi)、公證費(fèi)等。會(huì)計(jì)分錄為：　　借：長(zhǎng)期股權(quán)投資——A公司 　10 000 000　　　　貸：實(shí)收資本——丙公司 　　10 000 000　?。ǘ┩顿Y者以債權(quán)出資　　以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進(jìn)行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：　　債務(wù)人為股份有限公司時(shí)，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認(rèn)為股本；股份的公允價(jià)值總額與股本之間的差額確認(rèn)為資本公積。該地塊所有權(quán)已變更為C公司。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開(kāi)戶銀行。如股東或發(fā)起人以其持有的在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權(quán)公司）的股權(quán)作為出資，應(yīng)當(dāng)符合《股權(quán)出資登記管理辦法》（國(guó)家工商行政管理總局令第39號(hào)）的規(guī)定?！　。ㄎ澹┎煌Y質(zhì)等級(jí)的業(yè)務(wù)范圍　　一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期為1年?！　《?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定　　根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。經(jīng)審批部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)注冊(cè)登記后，在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事相關(guān)建設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！　⊥馍掏顿Y設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。注冊(cè)資本的最低限額為人民幣500萬(wàn)元。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書(shū)將在第十章按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同階段分別進(jìn)行詳細(xì)介紹。因此，原執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的非上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將逐步過(guò)渡到執(zhí)行新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。%～1%?！　　　￠_(kāi)發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其估算可參照建安工程費(fèi)的估算方法。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。　　對(duì)于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點(diǎn)如下：　?。?）為了規(guī)避經(jīng)營(yíng)性物業(yè)分割銷售帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大?！　。?）商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。　?。?）對(duì)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)來(lái)完成?！　。ǘ┙ㄔO(shè)施工階段　　在該階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)方案，通過(guò)自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過(guò)程，并使其達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?！　〈送猓S多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動(dòng)，并廣泛開(kāi)展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房售后服務(wù)等多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)　　　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營(yíng)利為目的，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織?！　。?）按照房屋的使用功能可以分為6類：①居住用途的房屋；②工業(yè)用途的房屋；③商業(yè)用途的房屋；④文體娛樂(lè)設(shè)施；⑤政府和公用設(shè)施；⑥多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）?！　。?）代建工程的開(kāi)發(fā)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈?，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開(kāi)發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程?！　。?）用地審批要對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進(jìn)行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。水、電、熱、燃?xì)?、通信等配?