【正文】 會計分錄為：　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)成本　 80 000 000 　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　　80 000 000　　（二）用于商品房開發(fā)的土地使用權　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本，借記“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目，貸記“銀行存款”、“應付賬款”等科目?！　『侠戆才抛≌玫?，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應?！　。ǘ╅e置土地的處置方案　　處置方案經(jīng)原批準用地的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施?！　　　f(xié)議出讓也稱定向議標，即出讓方和受讓方通過協(xié)商的方式，有償、有限期地出讓土地使用權。并具體行使以下土地管理的專門職能：　　（1）縣以上地方人民政府可以根據(jù)有關的法律法規(guī)，制定和執(zhí)行有關土地管理的規(guī)章制度；　?。?）編制本行政區(qū)域內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃，并報上級人民政府批準后執(zhí)行；同時，省級人民政府也擁有批準不須直接報國務院批準的下級人民政府的土地利用總體規(guī)劃的權限；　　（3）省級人民政府對于本行政轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉用、征用，在法律規(guī)定的批準權限內(nèi)，擁有批準權；　?。?）農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認所有權；單位和個人依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認使用權；　　（5）對于本行政轄區(qū)內(nèi)的土地所有權和使用權爭議，如當事人協(xié)商不成，依照法律規(guī)定，由縣級和縣以上地方政府處理?！　。ǘ┩恋赜猛竟苤频膬?nèi)容　　根據(jù)法律規(guī)定，我國土地用途分為農(nóng)業(yè)用地、建設用地、未利用土地三大類，土地用途管制的內(nèi)容也主要包括這三個方面。　?。ǘ┩恋厥褂脵嘀贫取　⊥恋厥褂脵嗫梢苑譃槎喾N?！　。?）為培訓職工而購建的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等支出?！　鶆杖藶槠渌髽I(yè)時，債務人應將債權人因放棄債權而享有的股權份額確認為實收資本；股權的公允價值與實收資本之間的差額確認為資本公積。會計分錄為：　　借：銀行存款 　　 　　　50 000 000　　　　貸：實收資本——甲公司 　27 500 000　　　　　　　　　　——乙公司 　15 000 000　　　　　　　　　　——丙公司 　 7 500 000　　【例12】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到A公司作為資本投入的專利權一項，雙方協(xié)議約定價值為300 000元，協(xié)議約定價值與公允價值相符?！　《壻Y質及二級資質以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務?！　≡O立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。第一章第一節(jié)　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設立　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設立的條件　?。ㄒ唬豆痉ā返木唧w規(guī)定　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要形式為有限責任公司和股份有限公司，根據(jù)《公司法》規(guī)定，這兩種形式的公司的設立條件有一定的區(qū)別?！　∫陨细黜椾N售費用合計約占銷售收入的4%～6%?！　。?）不可預見費?！　　　。?）土地使用權出讓金。開發(fā)商進行商品房預售，應當向政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記。該階段是房地產(chǎn)項目運作的中心環(huán)節(jié)。它從購買土地使用權開始，經(jīng)過項目策劃、規(guī)劃設計、施工建設等過程，建成房地產(chǎn)商品并對外出售或出租。　?。?）城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)?！　。?）市政部門的產(chǎn)品和服務是開發(fā)產(chǎn)品的重要組成部分?！　∷^經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。　?、诓疬w安置補償費。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設項目投資構成中占較大比重。到2010年，除小企業(yè)外，基本上所有大中型企業(yè)已全面執(zhí)行新企業(yè)會計準則?！　　　」煞萦邢薰緫斢?人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國境內(nèi)有住所，還應當具備下列條件：　?。?）發(fā)起人符合法定人數(shù)；　?。?）發(fā)起人認購和募集的股本達到法定資本最低限額；　?。?）股份發(fā)行、籌辦事項符合法律規(guī)定；　　（4）發(fā)起人制訂公司章程，采用募集方式設立的經(jīng)創(chuàng)立大會通過；　?。?）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機構；　?。?）有公司住所?！　。?）“大型主題公園的建設、經(jīng)營”不再歸于限制目錄?！　　　。?）注冊資本不低于100萬元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上；　?。?）已竣工的建筑工程質量合格率達100%；　?。?）有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人；　　（5）工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；　?。?）商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　　（7）未發(fā)生過重大工程質量事故。　　股東或者發(fā)起人不得以勞務、信用、自然人姓名、商譽、特許經(jīng)營權或者設定擔保的財產(chǎn)等作價出資。該地塊經(jīng)雙方確認的價值為2億元，C公司的注冊資本為3億元，根據(jù)合作開發(fā)協(xié)議規(guī)定，A公司和B公司分別占公司股權的60%和40%?！　、诓盥觅M：包括市內(nèi)交通費和外埠差旅費。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費用化；　?。?）新的資產(chǎn)負債表沒有反映“開辦費”的項目，也就是說不再披露開辦費信息；　?。?）明確規(guī)定開辦費在“管理費用”會計科目核算；　?。?）統(tǒng)一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等。所謂國有土地使用權租賃，是指國家將一定期限內(nèi)的土地使用權讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家交納租金的行為；所謂國有土地使用權作價入股，是指將一定時期的國有土地使用權出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。按不同分類標準，建設用地可分為城鎮(zhèn)用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨立工礦用地，也可分為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地。土地使用權的出讓，應按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當?shù)卣恋毓芾聿块T與土地使用者簽訂出讓合同?！　。ǘ┩恋厥褂脵嗟霓D讓　　土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。土地使用權出讓最高年限由國務院規(guī)定?！　〉诙?jié)　土地使用權的核算 　　一、土地使用權入賬價值的確認　　前文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權的方式有接受土地使用權出讓、接受土地使用權轉讓、投資者投入的土地使用權以及無償劃撥等方式。為簡化核算，不考慮其他相關稅費?！　。ㄈ┩顿Y者投入土地使用權的入賬價值　　投資者投入的土地使用權，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為入賬價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。國家對土地使用者依法取得的土地使用權不得提前收回。在進行土地使用權或地上建筑物轉讓時，皆不得損害地上建筑物或其它附著物；　　（3）“認地不認人”原則。在指定的時間和公開場合，具有一定資信條件的受讓方以舉牌應價的方式，競爭土地的使用權，一般是價高者中標?！　∪?、土地管理體制　　土地管理體制，是指土地管理機構設置和管理職能權限劃分所形成的體系和管理制度。目前，土地使用權合理流轉的形式主要有：轉讓（包括買賣、交換、贈與、繼承）、租賃、入股等。　　【例19】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)共發(fā)生各種開辦費用300 000元，其中：以銀行存款支付人員工資91 200元、辦公費60 000元、職工培訓費90 000元、差旅費30 000元、注冊登記費5 000元、其他費用23 800元，會計分錄為：　　借：管理費用——開辦費　　　　300 000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　300 000第二章獲取土地階段會計實務第一節(jié)　我國現(xiàn)行土地制度 　　一、土地所有權和使用權制度　?。ㄒ唬┩恋厮袡嘀贫取　「鶕?jù)憲法，我國土地所有制形式為社會主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國家土地所有權和農(nóng)民集體土地所有權?！　。?）其他費用：　?、倩I建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、業(yè)務招待費等；　　②印花稅、車船稅等；　?、劢?jīng)投資人確認由企業(yè)負擔的進行可行性研究所發(fā)生的費用；　?、芷渌c籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。會計分錄為：　　借：實收資本　　　　　5 000 000　　　　貸：銀行存款　　　　5 000 000　　二、其他出資方式的核算　　（一）投資者以股權出資　　投資者投入的長期股權投資，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外。　　公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產(chǎn)的，應當在依法辦理財產(chǎn)權轉移手續(xù)后，申請辦理公司實收資本的變更登記。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質等級。　?。?）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權和項目轉讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。在繳足前，不得向他人募集股份。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設置相關會計科目。它指開發(fā)建設項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。持有物業(yè)在開發(fā)建設完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值?！　　　。?）銷售分為預售和現(xiàn)房銷售兩個階段。前期準備階段的特點如下：　　（1）開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證。 專業(yè)資料分享 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務一、認識房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)　　房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關鍵因素?！　。ㄈ╀N售或自持階段　　對于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有?！　。?）建安工程費，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等?！　。?）銷售費用?！　”? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用會計科目表 　　 順序號會計科目名稱順序號會計科目名稱　一、資產(chǎn)類44應付票據(jù)1庫存現(xiàn)金45應付賬款2銀行存款46預收賬款3其他貨幣資金47應付職工薪酬4交易性金融資產(chǎn)48應交稅費5應收票據(jù)49應付利息6應收賬款50應付股利7預付賬款51其他應付款8應收股利52遞延收益9應收利息53長期借款10其他應收款54應付債券11壞賬準備55長期應付款12材料采購56未確認融資費用13在途物資57專項應付款14原材料58預計負債15庫存設備59遞延所得稅負債16材料成本差異　三、所有者權益類