【正文】 64利潤(rùn)分配22持有至到期投資減值準(zhǔn)備65庫(kù)存股23可供出售金融資產(chǎn)　四、成本類24長(zhǎng)期股權(quán)投資66開(kāi)發(fā)成本25長(zhǎng)期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備　67開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用26投資性房地產(chǎn)68勞務(wù)成本27長(zhǎng)期應(yīng)收款69研發(fā)支出28未實(shí)現(xiàn)融資收益　五、損益類29固定資產(chǎn)70主營(yíng)業(yè)務(wù)收入30累計(jì)折舊71其他業(yè)務(wù)收入31固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備72公允價(jià)值變動(dòng)損益32在建工程73投資收益33工程物資74營(yíng)業(yè)外收入34固定資產(chǎn)清理75主營(yíng)業(yè)務(wù)成本35無(wú)形資產(chǎn)76其他業(yè)務(wù)成本36累計(jì)攤銷77營(yíng)業(yè)稅金及附加37無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備78銷售費(fèi)用38商譽(yù)79管理費(fèi)用39長(zhǎng)期待攤費(fèi)用80財(cái)務(wù)費(fèi)用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財(cái)產(chǎn)損溢82營(yíng)業(yè)外支出　二、負(fù)債類83所得稅費(fèi)用42短期借款84以前年度損益調(diào)整43交易性金融負(fù)債　　　　注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況自行增設(shè)、分拆、合并會(huì)計(jì)科目。企業(yè)不存在的交易或者事項(xiàng)，可不設(shè)置相關(guān)會(huì)計(jì)科目?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿設(shè)置　　房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)賬　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目名稱： 年憑證摘要借方貸方余額借方明細(xì)項(xiàng)目月日字號(hào)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算及納稅　　（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算　　前已述及，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，同時(shí)，成本核算環(huán)節(jié)也比較多且復(fù)雜，這就更需要精打細(xì)算，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一項(xiàng)復(fù)雜的會(huì)計(jì)核算工作，為便于讀者學(xué)習(xí)，本書(shū)將在第七章中分五個(gè)部分進(jìn)行詳細(xì)介紹：土地開(kāi)發(fā)成本核算；房屋開(kāi)發(fā)成本核算；公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本核算；代建工程開(kāi)發(fā)成本核算；開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅種較多，主要有契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等。鑒于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書(shū)將在第十章按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的不同階段分別進(jìn)行詳細(xì)介紹。第一章第一節(jié)　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)立　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立的條件　?。ㄒ唬豆痉ā返木唧w規(guī)定　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要形式為有限責(zé)任公司和股份有限公司，根據(jù)《公司法》規(guī)定，這兩種形式的公司的設(shè)立條件有一定的區(qū)別?！　　　∮邢挢?zé)任公司由50個(gè)以下股東出資設(shè)立，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）股東符合法定人數(shù)；　?。?）股東出資達(dá)到法定資本最低限額；　?。?）股東共同制定公司章程；　?。?）有公司名稱，建立符合有限責(zé)任公司要求的組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有公司住所?！　∮邢挢?zé)任公司的注冊(cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的全體股東認(rèn)繳的出資額。注冊(cè)資本的最低限額為人民幣3萬(wàn)元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20%，也不得低于法定的注冊(cè)資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責(zé)任公司注冊(cè)資本的30%。　　　　股份有限公司應(yīng)當(dāng)有2人以上200人以下為發(fā)起人，其中須有半數(shù)以上的發(fā)起人在中國(guó)境內(nèi)有住所，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）發(fā)起人符合法定人數(shù)；　　（2）發(fā)起人認(rèn)購(gòu)和募集的股本達(dá)到法定資本最低限額；　?。?）股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定；　　（4）發(fā)起人制訂公司章程，采用募集方式設(shè)立的經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過(guò)；　?。?）有公司名稱，建立符合股份有限公司要求的組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有公司住所?！　」煞萦邢薰镜淖?cè)資本為在公司登記機(jī)關(guān)登記的實(shí)收股本總額。注冊(cè)資本的最低限額為人民幣500萬(wàn)元。以募集設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購(gòu)的股份不得少于公司股份總數(shù)的35%。以發(fā)起設(shè)立方式設(shè)立股份有限公司的，發(fā)起人認(rèn)購(gòu)公司應(yīng)發(fā)行的全部股份?！　」煞萦邢薰静扇“l(fā)起設(shè)立方式設(shè)立的，公司全體發(fā)起人的首次出資額不得低于注冊(cè)資本的20%，其余部分由發(fā)起人自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。在繳足前，不得向他人募集股份。　?。ǘ冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》的具體規(guī)定　　設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；　?。?）有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；　?。?）有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資本；　?。?）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件?！　。ㄈ冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的具體規(guī)定　　設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：　?。?）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；　　（2）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員?！　∈　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件做出高于上述（1）和（2）項(xiàng)的規(guī)定。　　外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)?！　≡O(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門申請(qǐng)登記。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案：　　（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；　?。?）企業(yè)章程；　?。?）驗(yàn)資證明；　?。?）企業(yè)法定代表人的身份證明；　　（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同?！　。ㄋ模┩馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)　　外商投資房地產(chǎn)，是指外國(guó)投資者（以下簡(jiǎn)稱“外商”）通過(guò)新設(shè)、并購(gòu)、再投資等方式投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會(huì)展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營(yíng)，或以上述項(xiàng)目建設(shè)為目的的土地開(kāi)發(fā)或成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的外商投資企業(yè)。　　　　國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部2007年10月31日聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)限制范圍有所擴(kuò)大：　?。?）外商投資“普通住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)目錄中消失；　?。?）限制外商投資的領(lǐng)域：①土地成片開(kāi)發(fā)（限于合資、合作）；②高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)；③房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司?！　。?）“大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)”不再歸于限制目錄?！　　　⊥馍掏顿Y房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)符合下列要求：　　（1）境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱境外投資者）在境內(nèi)投資購(gòu)買非自用房地產(chǎn)的，應(yīng)根據(jù)外商投資的法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)。經(jīng)審批部門批準(zhǔn)并辦理有關(guān)注冊(cè)登記后，在核準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事相關(guān)建設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?！　。?）外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在1 000萬(wàn)美元（含1 000萬(wàn)美元）以上的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的30%；投資總額在300萬(wàn)美元至1 000萬(wàn)美元的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的50%；投資總額在300萬(wàn)美元以下（含300萬(wàn)美元）的，其注冊(cè)資本應(yīng)不低于投資總額的70%?！　。?）設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管部門和工商行政管理機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)設(shè)立和辦理注冊(cè)登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權(quán)出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國(guó)有土地使用證》，根據(jù)《國(guó)有土地使用證》到商務(wù)主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》，再到工商行政管理機(jī)關(guān)換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書(shū)》經(jīng)營(yíng)期限一致的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》，到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記。　?。?）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán)格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。　?。?）境外投資者通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并自外商投資企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照頒發(fā)之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。境外投資者收購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工，處理銀行債務(wù)，并在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效之日起3個(gè)月內(nèi)以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)。對(duì)有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進(jìn)行上述活動(dòng)?！　《?、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定　　根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)。未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。　?。ㄒ唬┵Y質(zhì)等級(jí)的條件　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一、二、三、四，四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的條件如下：　　　?。?）注冊(cè)資本不低于5 000萬(wàn)元；　?。?）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；　?。?）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；　　（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%； 　?。?）上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 　　（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；　　（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；　?。?）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故?！　　　。?）注冊(cè)資本不低于2 000萬(wàn)元；　?。?）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；　　（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　?。?）上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 　　（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；　　（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度；　?。?）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故。　　　?。?）注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；　?。?）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；　?。?）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；　　（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書(shū)的專職