房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計講座(doc13)-財務(wù)會計-文庫吧
2025-07-16 13:00 本頁面
【正文】 ％一 2％； (3)其他銷售費用。約為銷售收入的 0． 5％一 1％。 以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的 4％一 6％。 3．財務(wù)費用。 它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用 (如匯兌損失等 )。 (三 )投資與成本費用估算結(jié)果的 匯總 為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的作用： (1)是籌集建設(shè)資金和金融部門批準貸款依據(jù)； (2)是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)； (3)是可行性研究和在項目評估中進行技術(shù)經(jīng)濟分析的依據(jù)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算特點 由于其經(jīng)營活動的特殊情況和管理要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)相比，會計企業(yè) ()大量管理資料下載 核算有如下特殊情況： 1．產(chǎn)成品的種類多，核算方法不同。 2．產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。 3．經(jīng)營收入及其相關(guān)稅金的核算 不同。 第二講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類： 1．原材料類存貨。 指用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等開發(fā)產(chǎn)品的各種材料物資，如鋼材、木材、砂石、水泥等。 2．設(shè)備類存貨。 指企業(yè)購人的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種設(shè)備，如電氣設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通風(fēng)設(shè)備等。 3．在產(chǎn)品類存貨。 指尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品 (即在建工程 )。 4．產(chǎn)成品類存貨。 指各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格，可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品，包括已開發(fā)完成的土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程及分期收 款開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。 5．開發(fā)用品類存貨。 指企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中所必需的各種用品，包括低值易耗品及其他用品等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。 注意：臨時出租房、周轉(zhuǎn)房是視同存貨的。 一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算 在一般情況下，供應(yīng)部門負責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫負責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點等工作；會計部門負責(zé)設(shè)備價款的結(jié)算、設(shè)備成本的計算、設(shè)備收發(fā)的核算。 設(shè)備的采購、收發(fā)按實際成本計價并核算。為了核算設(shè)備的采購成本并反映 和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在 “ 物資采購 ” 賬戶之下設(shè)置 “ 設(shè)備 ” 明細賬，并專設(shè) “1242 庫存設(shè)備 ” 賬戶。分別核算企業(yè)購入各種設(shè)備的實際采購成本和所有庫存設(shè)備的實際成本。 例 1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價 (含進項稅 ) 800 000元，運雜費 20200元，價款和運雜費已用銀行存款支付。 ① 根據(jù)購貨發(fā)票、銀行結(jié)算憑證等作如下分錄： 借：物資采購 —— 設(shè)備 820200 貸：銀行存款 820200 ② 假設(shè)企業(yè)材料設(shè)備采購保管費的計劃分配率為 2％，則購入電梯應(yīng)分配的采購保管費為 16400 元。 借：物資采 購 —— 設(shè)備 16400 貸：采購保管費 16400 ③ 電梯驗收入庫，計算電梯的實際成本為 836400 元。 企業(yè) ()大量管理資料下載 借：庫存設(shè)備 836400 貸：物資采購 —— 設(shè)備 836400 二、開發(fā)產(chǎn)品的核算 開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗收合格，符合國家建設(shè)標準和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品，包括土地 (建設(shè)場地 )、房屋、配套設(shè)施和代建工程。已完工開發(fā)產(chǎn)品實際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始。 為了正確核算開發(fā)產(chǎn)品的增加、減少、結(jié)存情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置資產(chǎn)類 “1285開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。本賬戶借方登記已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。月末借方余額表示尚未銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算、或出租的各種開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細賬戶，并在明細賬戶下，按成本核算對象設(shè)置賬頁。 1．開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗收時，應(yīng)按實際成本借記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)成本 ” 賬戶。 例 2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)竣工驗收單，本月已完開發(fā)產(chǎn)品實際成本為 3 305 萬元 。其中：土地 65 萬元，房屋 2 590 萬元，代建工程 500 萬元，配套設(shè)施 150萬元。 借：開發(fā)產(chǎn)品 —— 土地 650000 —— 房屋 25 900000 —— 代建工程 5000000 —— 配套設(shè)施 1 500000 貸：開發(fā)成本 33050000 2．開發(fā)產(chǎn)品減少的核算。 企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。對于減少的開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)區(qū)分不同情況及時進行會計處理。 企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)于月份終了時按開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記“ 主營業(yè)務(wù)成本 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。 采用分期收款結(jié)算方式銷售開 發(fā)產(chǎn)品的，在將開發(fā)產(chǎn)品移交使用單位或辦妥分期收款銷售合同后，按分期收款的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本，借記 “ 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時，按土地和房屋的實際成本，借記 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 ” 或 “ 周轉(zhuǎn)房 ” 等賬戶，貸記 “ 開發(fā)產(chǎn)品 —— 土地 (或房屋 )” 賬戶。 企業(yè)將開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施，用于本企業(yè)從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房，應(yīng)視同建造固定資產(chǎn)進行處理，即按該配套設(shè)施的實際成本借記 “ 固定資產(chǎn) ” 賬戶，貸記“ 開發(fā)產(chǎn)品 —— 配套設(shè)施 ” 賬戶。 三 、出租開發(fā)產(chǎn)品 出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。它們的盈利是以收取租金的方式逐步實現(xiàn)的。 為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置 “1295企業(yè) ()大量管理資料下載 出租開發(fā)產(chǎn)品 ” 總分類賬戶，并下設(shè) “ 出租產(chǎn)品 ” 和 “ 出租產(chǎn)品攤銷 ” 兩個二級賬戶。其中： “ 出租產(chǎn)品 ” 二級賬戶核算出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值，借方登記出租的土地及房屋的原始價值，貸方登記改變出租開發(fā)產(chǎn)品用途對外銷售的出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價值。借方余額反映實際出租的土地、房屋的原始價值。 “ 出租產(chǎn)品攤銷 ” 二級賬戶核算實際出租的開發(fā)產(chǎn)品的攤銷價 值，貸方登記按月計提出租產(chǎn)品的攤銷價值，借方登記改變出租產(chǎn)品用途，對外銷售出租產(chǎn)品時沖銷的出租開發(fā)產(chǎn)品的已攤銷價值。貸方余額反映實際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計攤銷價值。 對于出租的土地和房屋，企業(yè)應(yīng)建立 “ 出租產(chǎn)品卡片 ” ，按出租產(chǎn)品的類別、土地 (或房屋 )的編號、承租單位等進行明細核算，詳細記錄出租產(chǎn)品的地點、結(jié)構(gòu)、層次、面積、租金單價
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