房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計培訓(xùn)講義-文庫吧
2024-12-25 05:16 本頁面
【正文】 算，可設(shè)置如下幾個成本項目： (1)土地征用及拆遷補償費； (2)前期工程費； (3)基礎(chǔ)設(shè)施費； (4)開發(fā)間接費。 土地開發(fā)成本的核算 ? 二、土地開發(fā)成本的劃分和歸集的原則 ? （一）土地開發(fā)成本的歸集 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其經(jīng)濟(jì)用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地 (也叫商品性建設(shè)場地 )；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本的核算 ? 企業(yè)對于兩種不同類型的建設(shè)場地的成本歸集，應(yīng)采用不同的方法。 ? ，直接記入“開發(fā)成本 土地開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本項目中。 ? ，能夠分清負(fù)擔(dān)對象的，直接記入該對象的“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本項目中，不需單獨核算土地開發(fā)成本。 ? ，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象的，應(yīng)先歸集其發(fā)生的費用，記入“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”明細(xì)賬的成本項目中。待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋建筑物等開發(fā)產(chǎn)品成本。 土地開發(fā)成本的核算 ? （二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) ? 在“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶核算的土地開發(fā)成本，應(yīng)按月結(jié)賬。完工后結(jié)轉(zhuǎn)成本。對于已完工的土地開發(fā)項目的成本，應(yīng)根據(jù)用途采用不同的方法加以結(jié)轉(zhuǎn)。 ? ，開發(fā)完成后，將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“開發(fā)產(chǎn)品－商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶。 ? ，應(yīng)在開發(fā)完工投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)商品房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品的成本中 .結(jié)轉(zhuǎn)時，借記“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶。 土地開發(fā)成本的核算 ? ，開發(fā)完成后近期暫不使用的，應(yīng)將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品－自用土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶。當(dāng)企業(yè)再進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)時，再將其土地開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”賬戶，即借記“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品－自用土地”賬戶。 ?【 例 7－ 3】 第四節(jié) 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 公共配套設(shè)施 能有償轉(zhuǎn)讓 不能有償轉(zhuǎn)讓 商店、銀行、郵局、中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、文化站等 給排水、供水、供電、供暖、供氣的增容、增壓設(shè)施、交通道路等 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大型配套設(shè)施的開發(fā)成本，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： ? （一）對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出； ? （二）對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； ? （三）對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象和成本項目的設(shè)置 ? 成本核算對象：各配套設(shè)施項目。 ? 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以把各該配套設(shè)施作為成本核算對象。 ? 如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象 ?六個成本項目： ? (1)土地征用及拆遷補償費或批租地價； ? (2)前期工程費； ? (3)基礎(chǔ)設(shè)施費； ? (4)建筑安裝工程費； ? (5)配套設(shè)施費； ? (6)開發(fā)間接費。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施，可僅設(shè)置如下四個成本項目： ? (1)土地征用及拆遷補償費或批租地價； ? (2)前期工程費； ? (3)基礎(chǔ)設(shè)施費； ? (4)建筑安裝工程費。 ? 三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 在“開發(fā)成本明細(xì)賬”賬簿內(nèi)設(shè)置“ —— 配套設(shè)施開發(fā) ”二級賬戶。 ? 借方： 登記配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用。 ? 貸方： 登記完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶或分配結(jié)轉(zhuǎn)到“房屋開發(fā)成本”等賬戶的配套設(shè)施成本。 ? 期末借方余額反映的是尚未完工的配套設(shè)施已發(fā)生的成本。 ? 還應(yīng)設(shè)置“ 配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)賬 ”（三級賬），賬內(nèi)按每一開發(fā)項目開設(shè)賬戶，以記錄和反映不同開發(fā)項目的實際開發(fā)成本。 ? 如： “開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā) —— 某設(shè)施” 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 對能有償轉(zhuǎn)讓大型配套設(shè)施分配的支出，記入“開發(fā)成本 —— 配套設(shè)施開發(fā)成本 —— ”。 ? 開發(fā)間接費用，先歸集再分配。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ?對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費。 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進(jìn)行： ? 某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費 =該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本） 配套設(shè)施費預(yù)提率 ? 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大型配套設(shè)施 ?【 例 74】 某企業(yè) 2023年 4月開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計規(guī)劃需建設(shè) A、 B、 C三幢住宅樓，一個商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門，鍋爐房和水塔不能有償轉(zhuǎn)讓，鍋爐房與商品房同步建設(shè)，而水塔與商品房不同步建設(shè)。 上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開發(fā)完工的建設(shè)場地開發(fā)總成本 80萬元，其中：土地征用及拆遷費 40萬元，前期工程費 15萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費 25萬元，按各建筑物實際占地面積進(jìn)行分配。 建設(shè)場地成本分配表 分配對象 占地面 積（平 方米） 分配 比例 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 合計 商品房A 1500 25 100 000 37500 62500 202300 商品房B 1800 30 120230 45000 75000 240000 商品房C 1680 28 112023 42023 7
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