房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計培訓講義-文庫吧
2024-12-25 05:16 本頁面
【正文】 算，可設置如下幾個成本項目： (1)土地征用及拆遷補償費； (2)前期工程費； (3)基礎設施費； (4)開發(fā)間接費。 土地開發(fā)成本的核算 ? 二、土地開發(fā)成本的劃分和歸集的原則 ? （一）土地開發(fā)成本的歸集 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其經(jīng)濟用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉讓、出租而開發(fā)的商品性土地 (也叫商品性建設場地 )；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本的核算 ? 企業(yè)對于兩種不同類型的建設場地的成本歸集，應采用不同的方法。 ? ，直接記入“開發(fā)成本 土地開發(fā)成本”明細賬的成本項目中。 ? ，能夠分清負擔對象的，直接記入該對象的“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”明細賬的成本項目中，不需單獨核算土地開發(fā)成本。 ? ，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象的，應先歸集其發(fā)生的費用，記入“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”明細賬的成本項目中。待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準將其分配計入有關房屋建筑物等開發(fā)產(chǎn)品成本。 土地開發(fā)成本的核算 ? （二）土地開發(fā)成本的結轉 ? 在“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶核算的土地開發(fā)成本，應按月結賬。完工后結轉成本。對于已完工的土地開發(fā)項目的成本，應根據(jù)用途采用不同的方法加以結轉。 ? ，開發(fā)完成后，將其實際成本轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶結轉時，借記“開發(fā)產(chǎn)品－商品性土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶。 ? ，應在開發(fā)完工投入使用時，將其實際成本結轉計入有關商品房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品的成本中 .結轉時，借記“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶。 土地開發(fā)成本的核算 ? ，開發(fā)完成后近期暫不使用的，應將其實際成本先轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品－自用土地”賬戶，貸記“開發(fā)成本－土地開發(fā)成本”賬戶。當企業(yè)再進行房屋開發(fā)建設時，再將其土地開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉入“開發(fā)成本”賬戶，即借記“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品－自用土地”賬戶。 ?【 例 7－ 3】 第四節(jié) 配套設施開發(fā)成本的核算 ? 一、配套設施的種類及其支出歸集的原則 公共配套設施 能有償轉讓 不能有償轉讓 商店、銀行、郵局、中小學、幼兒園、醫(yī)院、文化站等 給排水、供水、供電、供暖、供氣的增容、增壓設施、交通道路等 配套設施開發(fā)成本的核算 ? 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設中各種配套設施所發(fā)生的支出，并準確地計算房屋開發(fā)成本和各種大型配套設施的開發(fā)成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種： ? （一）對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本 —— 房屋開發(fā)成本”科目中歸集其發(fā)生的支出； ? （二）對不能直接計入有關房屋開發(fā)成本的第一類配套設施支出，應先在“開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本”科目進行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發(fā)成本； ? （三）對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本”科目進行歸集。 配套設施開發(fā)成本的核算 ? 二、配套設施開發(fā)成本核算對象和成本項目的設置 ? 成本核算對象：各配套設施項目。 ? 對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以把各該配套設施作為成本核算對象。 ? 如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象 ?六個成本項目： ? (1)土地征用及拆遷補償費或批租地價； ? (2)前期工程費； ? (3)基礎設施費； ? (4)建筑安裝工程費； ? (5)配套設施費； ? (6)開發(fā)間接費。 配套設施開發(fā)成本的核算 ? 對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，可僅設置如下四個成本項目： ? (1)土地征用及拆遷補償費或批租地價； ? (2)前期工程費； ? (3)基礎設施費； ? (4)建筑安裝工程費。 ? 三、配套設施開發(fā)成本的核算 ? 在“開發(fā)成本明細賬”賬簿內(nèi)設置“ —— 配套設施開發(fā) ”二級賬戶。 ? 借方： 登記配套設施所發(fā)生的各項費用。 ? 貸方： 登記完工后轉入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶或分配結轉到“房屋開發(fā)成本”等賬戶的配套設施成本。 ? 期末借方余額反映的是尚未完工的配套設施已發(fā)生的成本。 ? 還應設置“ 配套設施開發(fā)明細賬 ”（三級賬），賬內(nèi)按每一開發(fā)項目開設賬戶，以記錄和反映不同開發(fā)項目的實際開發(fā)成本。 ? 如： “開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā) —— 某設施” 配套設施開發(fā)成本的核算 ? 對能有償轉讓大型配套設施分配的支出，記入“開發(fā)成本 —— 配套設施開發(fā)成本 —— ”。 ? 開發(fā)間接費用，先歸集再分配。 配套設施開發(fā)成本的核算 ?對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可按配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費。 配套設施開發(fā)成本的核算 ? 開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行： ? 某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費 =該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本） 配套設施費預提率 ? 式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大型配套設施 ?【 例 74】 某企業(yè) 2023年 4月開發(fā)建設住宅小區(qū)，根據(jù)設計規(guī)劃需建設 A、 B、 C三幢住宅樓，一個商店，一座鍋爐房和一座水塔，其中商店建成后轉讓給商業(yè)部門，鍋爐房和水塔不能有償轉讓，鍋爐房與商品房同步建設，而水塔與商品房不同步建設。 上月末結轉自行開發(fā)完工的建設場地開發(fā)總成本 80萬元，其中：土地征用及拆遷費 40萬元，前期工程費 15萬元，基礎設施費 25萬元，按各建筑物實際占地面積進行分配。 建設場地成本分配表 分配對象 占地面 積（平 方米） 分配 比例 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎設施費 合計 商品房A 1500 25 100 000 37500 62500 202300 商品房B 1800 30 120230 45000 75000 240000 商品房C 1680 28 112023 42023 7
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