房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算-培訓(xùn)-文庫(kù)吧
2024-12-27 22:41 本頁(yè)面
【正文】 ? 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之后，就需要進(jìn)行征地及拆遷安置的工作。 開發(fā) 商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。土地管理部門根據(jù) 房地產(chǎn) 開發(fā) 商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。 開發(fā) 商只能在劃定的范圍內(nèi)，進(jìn)行征地及拆遷方案的實(shí)施工作。 ? （六）籌措 房地產(chǎn) 開發(fā) 資金是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第六步，也是征地及拆遷安置后最重要的工作。 ? 取得土地使用權(quán)后，大部分 房地產(chǎn) 開發(fā) 商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步 開發(fā) 所需的 房地產(chǎn) 開發(fā) 資金，就成了 房地產(chǎn) 開發(fā) 商最重要的工作。 開發(fā) 商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國(guó) 房地產(chǎn) 開發(fā) 商的融資渠道偏少，基本上是通過商業(yè)銀行貸款。最近人民銀行大幅度提高了對(duì) 房地產(chǎn) 開發(fā) 商貸款的門檻，對(duì)我國(guó)有些過熱的 房地產(chǎn) 投資將起到抑制作用。 ? （七）建設(shè)工程招標(biāo)是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 ? 工程 項(xiàng)目 招標(biāo)投標(biāo)制，是我國(guó)工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。通過招標(biāo)， 房地產(chǎn) 開發(fā) 商首先可以選擇合適的 項(xiàng)目 承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求、工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。在確定了工程承包商后， 房地產(chǎn) 開發(fā) 商還需要通過招標(biāo)選擇合適的監(jiān)理單位，以便對(duì)工程進(jìn)行建設(shè)工程監(jiān)理。 ? （八）施工是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第八步，也是 項(xiàng)目 能否及時(shí)優(yōu)質(zhì)完成的關(guān)鍵一步 ? 為了確保按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行組織施工，國(guó)家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線，并到建設(shè)行政主管部門領(lǐng)取建設(shè)工程 開發(fā) 證后，才可以破土動(dòng)工。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的 項(xiàng)目 工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行， 開發(fā) 商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。 項(xiàng)目 施工完成后，還需要通過由城市建設(shè)行政主管部門主持的綜合竣工驗(yàn)收。通不過驗(yàn)收，就不能投放到 房地產(chǎn) 市場(chǎng)。 ? （九） 市場(chǎng)營(yíng)銷 與策劃是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第九步，是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵一步 ? 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的 開發(fā) 商，在 開發(fā) 項(xiàng)目 即將完工之際，就可以考慮進(jìn)行所 開發(fā) 的 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的市場(chǎng)營(yíng)銷工作。如果 開發(fā) 商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā) 商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所 開發(fā) 的 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的預(yù)售工作。 房地產(chǎn) 市場(chǎng)營(yíng)銷 包括 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 研究、確定營(yíng)銷目標(biāo)與手段、確定銷售方式、制定銷售合同、準(zhǔn)備銷售宣傳資料、培訓(xùn)銷售人員、參加必要的房展會(huì)、選擇廣告的方式等。甚至給 項(xiàng)目 起好聽的名字，在商品房 項(xiàng)目 的銷售中，都可以起到極為重要的作用。當(dāng)然， 房地產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng)目 的租售，必須經(jīng)過 房地產(chǎn) 行政主管部門的批準(zhǔn)，取得銷售許可證。 ? 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 ? 第六條 規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 ? 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ? 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； ? 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 已通過竣工驗(yàn)收； ? 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； ? 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ? 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 ? （十）物業(yè)管理是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的最后一步，是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的售后服務(wù)。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用核算 一、成本費(fèi)用的確定 ? 企業(yè)在成本費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須要按規(guī)定區(qū)分期間
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