房地產開發(fā)企業(yè)會計核算-培訓-wenkub.com
2025-01-04 22:41 本頁面
【正文】 ? 二、土地增值稅 ? 北京市地方稅務局關于印發(fā)《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》的通知（京地稅地[2023]92號）。 ? 代辦費用等價外費用； ? 代辦房產證收費等。確認收入（或利潤）的方法和順序為： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市場銷售價格確定； （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定； （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。 ? （保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除； ? 如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 ? （三）、國稅發(fā) [2023]31號第二章中收入的稅務處理 第五條 開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經濟利益。 ? 借款費用。 ? （三）直接成本法。 ? 公共配套設施不能對外銷售，先把它歸集起來，作為一個過渡性成本對象。 ? 期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 ? 是指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。 ? （五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發(fā)產品完工后再予結算。 ? （三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發(fā)產品、未銷開發(fā)產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發(fā)產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發(fā)產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 ? 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。 開發(fā)成本核算的一般程序 ? （一）對當期實際發(fā)生的各項支出，按其性質、經濟用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進行整理、歸類，并將其區(qū)分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。 ? （六）開發(fā)的間接費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 ? （二）前期工程費 ? 前期工程費。 ? （六）權益區(qū)分原則。 ? （四）定價差異原則。 ? （二）分類歸集原則。 二、成本對象的劃分 ? 在成本核算當中，成本對象的劃分是一個非常關鍵的、核心的問題，所以一定要注意，如果成本對象要是劃分不準，成本就不可能準確。 ? 商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件： ? 現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書； ? 取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； ? 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 已通過竣工驗收； ? 拆遷安置已經落實； ? 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； ? 物業(yè)管理方案已經落實。當然， 房地產 開發(fā) 項目 的租售，必須經過 房地產 行政主管部門的批準，取得銷售許可證。 ? （九） 市場營銷 與策劃是 房地產 開發(fā) 的第九步，是實現(xiàn)經濟效益的關鍵一步 ? 房地產 項目 的 開發(fā) 商，在 開發(fā) 項目 即將完工之際，就可以考慮進行所 開發(fā) 的 房地產 項目 的市場營銷工作。 ? （八）施工是 房地產 開發(fā) 的第八步，也是 項目 能否及時優(yōu)質完成的關鍵一步 ? 為了確保按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行組織施工，國家規(guī)定必須由城市規(guī)劃行政管理部門在施工現(xiàn)場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程 開發(fā) 證后，才可以破土動工。最近人民銀行大幅度提高了對 房地產 開發(fā)
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