房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算-培訓(xùn)-wenkub
2023-01-25 22:41:51 本頁面
【正文】 商貸款的門檻，對(duì)我國有些過熱的 房地產(chǎn) 投資將起到抑制作用。 ? 取得土地使用權(quán)后，大部分 房地產(chǎn) 開發(fā) 商自己投入的資金就基本上花費(fèi)殆盡，如何取得進(jìn)一步 開發(fā) 所需的 房地產(chǎn) 開發(fā) 資金，就成了 房地產(chǎn) 開發(fā) 商最重要的工作。 開發(fā) 商還需要到土地管理部門辦理相關(guān)手續(xù)。 ? 方案設(shè)計(jì)得到批準(zhǔn)后，即可以進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。初步設(shè)計(jì)文件應(yīng)該包括設(shè)計(jì)總說明書、設(shè)計(jì)圖紙、主要設(shè)備與材料表、工程概算書 4個(gè)部分。 開發(fā) 商在獲得了土地使用權(quán)的規(guī)定使用年限之后，要到建設(shè)行政主管部門備案，領(lǐng)取《 房地產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng)目 手冊(cè)》 ? （四） 項(xiàng)目 設(shè)計(jì)是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第四步，也是關(guān)系到 項(xiàng)目 是否符合市場(chǎng)需要的重要一步 ? 根據(jù) 項(xiàng)目 的規(guī)模，設(shè)計(jì)的具體 工作 流程 也有所不同。 ? （三）申請(qǐng) 項(xiàng)目 用地是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第三步，也是正式啟動(dòng) 項(xiàng)目 開發(fā) 的第一步 ? 土地是所有建筑的基礎(chǔ)，申請(qǐng)土地是 房地產(chǎn)開發(fā) 正式啟動(dòng)的第一步?？尚行匝芯渴?房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 不可缺少的一個(gè)階段。 ? （一） 開發(fā) 商提出 開發(fā) 設(shè)想是整個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 的起點(diǎn) ? 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制條件下， 開發(fā) 設(shè)想是 房地產(chǎn) 開發(fā)商最關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，從這項(xiàng)工作起，整個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 就進(jìn)入了狀態(tài)。 開發(fā) 設(shè)想是否準(zhǔn)確地反映了市場(chǎng)的需要，將決定未來整個(gè) 房地產(chǎn) 項(xiàng)目開發(fā) 的成敗。政府是否批準(zhǔn)此 項(xiàng)目 立項(xiàng)，銀行是否同意給予資金支持都需要參考可行性研究的結(jié)果。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對(duì)許多 開發(fā) 商來說，拿到土地才是最關(guān)鍵的一步，有了土地就有了 開發(fā) 的全部條件，有土地就不愁 項(xiàng)目 賺不到錢。對(duì)于規(guī)模較大的 房地產(chǎn) 開發(fā) 項(xiàng)目 來說，一般要分成方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì) 3個(gè)具體步驟。施工圖設(shè)計(jì)是初步設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的更詳細(xì)的設(shè)計(jì)，具有工程設(shè)備各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細(xì)的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。城市規(guī)劃行政管理部門對(duì)建設(shè)工程的初步設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查，確認(rèn)其符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)后，建設(shè)單位就可以進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。土地管理部門根據(jù) 房地產(chǎn) 開發(fā) 商的土地使用權(quán)證書及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，進(jìn)行場(chǎng)地范圍的實(shí)地劃定。 開發(fā) 商需要制定資金使用計(jì)劃，然后以此為基礎(chǔ)確定所需要籌措的資金數(shù)量。 ? （七）建設(shè)工程招標(biāo)是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的第七步，是選擇合適的承包商和監(jiān)理單位的有效方法 ? 工程 項(xiàng)目 招標(biāo)投標(biāo)制，是我國工程建設(shè)市場(chǎng)的重大改革舉措之一。在招聘監(jiān)理單位之后，主要的 項(xiàng)目 工作就交由監(jiān)理單位進(jìn)行， 開發(fā) 商只控制最后的管理權(quán)，即保持對(duì)監(jiān)理單位的有效監(jiān)督，必要時(shí)解聘監(jiān)理單位。如果 開發(fā) 商符合政府主管部門的預(yù)售條件，開發(fā) 商就可以在進(jìn)行施工的同時(shí)，進(jìn)行所 開發(fā) 的 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的預(yù)售工作。 ? 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃和施工許可證； ? 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程 建設(shè)總投資的 25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 ? （十）物業(yè)管理是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的最后一步，是 房地產(chǎn) 開發(fā) 的售后服務(wù)。 ? 成本對(duì)象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。對(duì)同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算。是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。 ? （四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。 ? 開發(fā)間接費(fèi)。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 ? （四）對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。
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