房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)稅務(wù)籌劃-wenkub
2022-09-11 10:18:28 本頁面
【正文】 等手段，欺詐性地逃避納稅的義務(wù)，是法律嚴(yán)懲的對象。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨(dú)立的、自負(fù)盈虧的實(shí)體，從自己的利益出發(fā)，有通過合法的財(cái)務(wù)安排，減輕稅收負(fù)擔(dān)的利益驅(qū)動。 ? 納稅人辦理納稅申報(bào)期限的最后一天遇有法定公休假日的，可以順延納稅申報(bào)期限。 （三）納稅申報(bào)的程序 ? 根據(jù)征管法規(guī)定，我國的納稅程序主要包括：稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、稅款繳納、賬簿和憑證管理以及納稅檢查等。 （二）納稅申報(bào)的方法 ? （ 1）凡是財(cái)務(wù)制度健全、財(cái)務(wù)核算真實(shí)準(zhǔn)確、資料齊全的法人單位，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定，可以采用納稅人自行計(jì)算稅額、自行繳納入庫的納稅法，然后由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行核查。 ? 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第十六條規(guī)定：“納稅人必須在法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報(bào)期限內(nèi)辦理納稅申報(bào)，并同時(shí)報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際需要要求納稅人或者扣繳義務(wù)人報(bào)送的其他納稅資料。國家機(jī)關(guān)所屬事業(yè)單位有經(jīng)營行為和取得應(yīng)稅收入、財(cái)產(chǎn)、所得的，也應(yīng)當(dāng)辦理稅務(wù)登記。 ? 稅務(wù)登記實(shí)行屬地管理，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)缴a(chǎn)、經(jīng)營所在地或者納稅義務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記。” （一）納稅申報(bào)的內(nèi)容 ? 納稅申報(bào)的主要內(nèi)容有：稅種、稅目、應(yīng)繳稅項(xiàng)目（或應(yīng)代扣、代收稅款項(xiàng)目）、適用稅率 (或單位稅額 )、計(jì)稅依據(jù)、扣除項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)納稅額（或應(yīng)代扣、代收稅額）、稅款所屬期限等。 ? （ 2）對不具備上述條件的企業(yè)，就采用納稅人先行申報(bào)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定后，填寫繳款書，限期繳納稅款的方法。就納稅申報(bào)而言，主要程序包括： ? （ 1）納稅人根據(jù)實(shí)際發(fā)生的應(yīng)稅事項(xiàng)，按照稅法規(guī)定逐項(xiàng)計(jì)算應(yīng)納稅款，如實(shí)地反映到納稅申報(bào)表中； ? （ 2）納稅人按照“一種稅一申報(bào)”的原則，根據(jù)稅收法律、法規(guī)所確定的稅種、稅目、稅率、計(jì)稅依據(jù)、納稅環(huán)節(jié)和計(jì)稅方法等，分別填制納稅申報(bào)表； ? （ 3）納稅人在規(guī)定的納稅期限內(nèi)（通常為每月月初），向稅務(wù)主管機(jī)關(guān)報(bào)送納稅申報(bào)表，以及其他有關(guān)的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)表和納稅資料； ? （ 4）上述資料經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在退還給納稅人，同時(shí)填開繳款書，納稅人將繳款書拿回企業(yè)加蓋公章，并在批準(zhǔn)的期限內(nèi)到開戶銀行轉(zhuǎn)賬付款。 三、企業(yè)繳納的稅種和稅收的歸屬 ? 稅制改革后，我國的稅收分為國家稅、地方稅、中央和地方共享稅。 ? 在現(xiàn)有的法律框架下，稅收籌劃有三個(gè)顯著特點(diǎn)：合法性、超前性和目的性。 （二）稅收籌劃的條件 ? 稅收籌劃是需要一定條件的，主要包括以下幾個(gè)方面： ? （ 1）評估節(jié)稅的收益與節(jié)稅的成本 ? （ 2）稅收籌劃要有專門的人才 ? （ 3）稅收籌劃是一種事前行為 （三）稅收籌劃的意義 ? 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行節(jié)稅籌劃具有以下積極的意義： ? （ 1）有助于抑制偷漏稅行為的發(fā)生 ? （ 2）有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識 ? （ 3）有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向 ? （ 4）有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平 第二節(jié) 營業(yè)稅 ? 營業(yè)稅是對在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)（加工、修理、修配勞動除外）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個(gè)人征收的一種稅種。 ? 其計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納稅額 =營業(yè)額 適用稅率 ? 應(yīng)交營業(yè)稅的核算方法如下： ? （ 1）按企業(yè)營業(yè)額和規(guī)定的稅率，計(jì)算應(yīng)繳納的營業(yè)稅，作如下會計(jì)分錄： ? 借：營業(yè)稅金及附加 ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交營業(yè)稅 ? （ 2）繳納營業(yè)稅，作如下會計(jì)分錄： ? 借：應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交營業(yè)稅 ? 貸：銀行存款 ? 我國的營業(yè)稅稅目共分為 9種，即：交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通訊業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。 ? （ 2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 ? 財(cái)稅 [2020]191號文件規(guī)定：“以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。 ? 乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬“自建建筑物后銷售”，應(yīng)按“建筑業(yè)”和“銷售不動產(chǎn)”各交一道營業(yè)稅，計(jì)算組成計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)成本利潤率分別為 8%和 10%： ? 建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格 =2020 50% （ 1+8%） 247。 （ 15%） 5% =（萬元） ? 甲方按服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè)交稅： ? 1000 （ 1+10%） 247。 ? 5．納稅人自建住房銷售給本單位職工 ? 納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)納稅？ ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函[2020]334號）規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。 ? [例 75]某公司全年實(shí)現(xiàn)毛利 550萬元，正?？鄢馁M(fèi)用額是 150萬元，在企業(yè)資金短缺 250萬元的情況下，考慮發(fā)行股票還是發(fā)行債券籌資為好（設(shè)債券年利率 20%，所得稅稅率 25%）？ ? 如果發(fā)行股票，乙公司的應(yīng)稅所得額是： ? 550－ 150=400（萬元） ? 應(yīng)納所得稅額 =400 25%=100（萬元 ） ? 如果發(fā)行債券，乙公司的應(yīng)稅所得額是： ? 550－ 150－ 250 20%=350（萬元） ? 應(yīng)納所得稅額 350 25%=（萬元） ? 如果該企業(yè)既有資格發(fā)行股票籌資，又能夠通過發(fā)行債券籌資，通過節(jié)稅籌劃后發(fā)現(xiàn)，發(fā)行債券比發(fā)行股票可以節(jié)稅 （ 100－ ）萬元。 ? （ 2）股票投資 ? 這里所說的股票投資是指長期投資，也就是長期股權(quán)投資 。二是選擇正確的計(jì)量方法，主要指轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 ? （ 1）銷售成本的節(jié)稅籌劃 ? 該方法的重點(diǎn)是在符合稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其成本最大化，這主要依賴于存貨計(jì)價(jià)方法的優(yōu)選，銷貨成本的計(jì)算公式是： ? 本期銷貨 =期初存貨 +本期進(jìn)貨－期末存貨 ? 如果期末存貨金額較大，則本期銷貨成本金額少，銷售毛利大；反之，則銷貨成本大，毛利小。 ? （ 3）租金費(fèi)用的節(jié)稅籌劃 ? 租金費(fèi)用是指計(jì)入當(dāng)期應(yīng)予扣除項(xiàng)目的固定資產(chǎn)租賃費(fèi)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)： ? 1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 4．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ? （ 1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （ 4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計(jì)慣例合理地劃分成本對象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 ? 5．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。 ? 下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除： ? 1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 ? （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。開發(fā)企業(yè)
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