房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計稅務(wù)籌劃-全文預(yù)覽
【正文】 的會計核算方法選擇等可以起到納稅籌劃的目的。 ? 13．折舊。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 ? 10．利息按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? （ 1）開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除。開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定開發(fā)企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： ? 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本 247。 ? 6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。 三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 ? 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。 ? （ 3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? （ 4）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的節(jié)稅籌劃 ? 業(yè)務(wù)招待費(fèi)必須是與生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)、應(yīng)取得合法憑證且未超過限額標(biāo)準(zhǔn)的開支，所以業(yè)務(wù)招待費(fèi)的籌劃應(yīng)注意： ? ①能在其他項目列支的，就不要列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，以避免超過限額； ? ②改變費(fèi)用支付的形式，以增加其他費(fèi)用，如業(yè)務(wù)需要招待經(jīng)銷商出國觀光旅游，原則上應(yīng)按照業(yè)務(wù)招待費(fèi)列支，但企業(yè)若按經(jīng)銷合同將其列為出國考察費(fèi)用，并取得經(jīng)銷商提供的發(fā)票，在該種費(fèi)用得以傭金（銷售費(fèi)用）列支，無額度限制，達(dá)到節(jié)稅效果；。 ? （ 2）工資費(fèi)用的節(jié)稅籌劃 ? 實務(wù)中，有些公司在工資費(fèi)用上采取多報人數(shù)實現(xiàn)避稅的目的，實際上這是違反法律的。 ? 企業(yè)費(fèi)用分為銷售成本、期間費(fèi)用和財產(chǎn)損失。 ? 3．通過收入確認(rèn)進(jìn)行稅收籌劃 ? 企業(yè)收入分為營業(yè)收入和非營業(yè)收入，營業(yè)收入是企業(yè)的穩(wěn)定收入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入；非營業(yè)收入是與營業(yè)活動無關(guān)的其他收入，包括營業(yè)外收入、補(bǔ)貼收入和投資收益。投資的方式、渠道很多，這里僅就債券投資和股票投資的節(jié)稅籌劃進(jìn)行討論。 ? 企業(yè)所得稅的稅率是 25% ，計算公式為： ? 應(yīng)納稅額 =（收入總額－準(zhǔn)予扣除項目） 所得稅稅率 =應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率 ? 式中收入總額包括從事物質(zhì)生產(chǎn)、交通運(yùn)輸、商品流通、勞動服務(wù)的所得，以及股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各種資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)以及營業(yè)外收益等所得；準(zhǔn)予扣除項目包括與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。 ? 《 關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用是否計征營業(yè)稅的問題的通知 》 （國稅發(fā) [1998]217號）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，不計征營業(yè)稅。 （ 15%）=（萬元） ? 銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅 = 5%=（萬元） ? 甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)，應(yīng)交營業(yè)稅= 5%+800 5%=（萬元） ? [例 74]甲方將土地所有權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資1000萬元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿后，乙方將土地及房屋歸還甲方。” ? 因此在此例中，甲方可將該在建工程 500萬元作為投資處理，因為投資是免稅的，這樣項目建成后對外銷售只需要繳納 50萬元的營業(yè)稅。該項目建成后，售價為 1000萬元。 一、營業(yè)稅的節(jié)稅空間 ? 營業(yè)稅的節(jié)稅空間主要存在營業(yè)稅的優(yōu)惠政策中，我國當(dāng)前的營業(yè)稅優(yōu)惠政策主要有： ? 1．免稅 ? 2．減稅 ? 3．先征后返 ? 4．起征點(diǎn) ? 5．稅項扣除 ? 6．關(guān)注混合銷售與兼營的稅負(fù)差別 ? 7．內(nèi)部工程回避工程結(jié)算 ? 8．以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi) ? 9．關(guān)注企業(yè)法人財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移與法人企業(yè)股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅負(fù)差別 ? 10．利用境外關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)或個人進(jìn)行營業(yè)稅籌劃 二、營業(yè)稅的計算與繳納 ? 1．銷售退回營業(yè)稅的處理 ? [例 7１ ]甲公司 2020年財務(wù)報告經(jīng)董事會批準(zhǔn)已于 2020年 3月 28日報出，由于質(zhì)量原因， 2020年10月售出的一套住房，客戶提出退房，該房售價300萬元，成本價 270萬元， 2020年 2月 21日甲公司已收回住房，客戶已將發(fā)票退回。另外，營業(yè)稅的特點(diǎn)還有按行業(yè)涉及稅目稅率（即一個行業(yè)一個稅率）、稅負(fù)低且均衡（除娛樂業(yè)外，其他均為 3%~5%）、便于計算和征收。 ? 節(jié)稅是納稅人為了維護(hù)自己的經(jīng)濟(jì)利益，在遵守國家法律法規(guī)的前提下，通過合理、合法的手段來實現(xiàn)的，它不僅著眼于稅法，同時還要將籌資決策、投資決策、營運(yùn)決策、收益分配決策等與節(jié)稅結(jié)合起來，把眼前利潤和長遠(yuǎn)利潤結(jié)合起來，謀求整體的利潤最大化。 四、稅收籌劃的概念和意義 ? （一）稅收籌劃的概念 ? 稅收籌劃又被稱作節(jié)稅籌劃，指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地獲得少交稅的行為。 ? 納稅人、扣繳義務(wù)人因不可抗拒力而不能按期辦理納稅申報或者報送代扣代繳、代收代繳稅款報表的，可以延期辦理，但是應(yīng)當(dāng)在不可抗力情形消除后立即向稅務(wù)機(jī)關(guān)報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)查明事實后，在予以核準(zhǔn)。 ? （ 4）納稅人還可以委托稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)代理納稅申報，由稅務(wù)代理人對委托人每月（或季、年）的財務(wù)核算進(jìn)行全面審核后，按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定或稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅申報期，為委托人編制納稅申報表，經(jīng)簽字蓋章后報送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。 ? 代扣代繳、代收代繳稅款報告的主要內(nèi)容是：扣繳人姓名、被代扣代繳或代扣代繳人的名稱、代扣或代收稅款的種類、稅種、稅目、適用稅率、計稅依據(jù)、應(yīng)繳稅款、稅款所屬期限等。 二、企業(yè)稅收的申報和繳納 ? 納稅申報是指納稅人或扣繳義務(wù)人就計算應(yīng)繳納的稅款或代扣代繳稅款的有關(guān)事項向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面報告的一項制度，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理征收業(yè)務(wù)、核定稅額的主要依據(jù)。 第七章 稅務(wù)籌劃 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理和稅收籌劃 一、稅務(wù)登
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