房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)分析-全文預(yù)覽
【正文】 回收的資金（正的凈現(xiàn)金流量）按最低期望收益率進(jìn)行再投資，其累計(jì)的再投資收益和投資（負(fù)的凈現(xiàn)金流量）的終值相等時(shí)的利率。 ? 內(nèi)部投資回報(bào)率的計(jì)算比較復(fù)雜，一般采用插值法進(jìn)行試算，通過試算，估計(jì)出兩個(gè)折現(xiàn)率 i1 和 i2 ，使得 NPV1 ＞ 0 ， NPV2＜ 0，且 i1 和i2的差不超過 5%。 ? 一般而言，凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)意義在于，如果 NPV＞ 0，表示該項(xiàng)目除了能夠?qū)崿F(xiàn)基準(zhǔn)的收益率以外，還能獲得更高的收益，可以接受該項(xiàng)目；如果 NPV＝ 0，表示該項(xiàng)目投資收益正好等于基準(zhǔn)的收益率，也可以考慮進(jìn)行投資；如果NPV＜ 0，表示該項(xiàng)目的投資收益低于基準(zhǔn)的收益率，則不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。靜態(tài)投資回收期越長(zhǎng)，基準(zhǔn)收益率越大，兩種指標(biāo)對(duì)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)的結(jié)論越有可能出現(xiàn)差別。 ??? ???tPttt iCOCI001 ）（）（ ? 承 [例 91]，假設(shè)該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率是 7%，經(jīng)折現(xiàn)后，則可得表 92。 自有投資總額 100% ? 該指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算簡(jiǎn)單；缺點(diǎn)是沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素，不能正確反映建設(shè)期長(zhǎng)短及投資方式不同和回收額的有無等條件對(duì)項(xiàng)目的影響，分子、分母計(jì)算口徑的可比性較差。 ? 靜態(tài)投資回收期的優(yōu)點(diǎn)是指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，直觀且易理解；但其缺點(diǎn)是沒有考慮投資回收期以后的收益，沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值。 ? 一般可行性財(cái)務(wù)分析的使用人為投資人、企業(yè)管理當(dāng)局、金融機(jī)構(gòu)等，它能夠幫助決策者回答如下的投資問題： ? （ 1）需要多大的投資？投入產(chǎn)出能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)？項(xiàng)目的收益情況如何？ ? （ 2）項(xiàng)目的投資回收期是多少年？ ? （ 3）在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，收益情況如何？ 二、財(cái)務(wù)分析的幾個(gè)指標(biāo) ? ? 靜態(tài)投資回收期是指以項(xiàng)目各年的凈收益收回全部投資所需要的時(shí)間，是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，一般情況下越短越好。 ? 與注重于歷史數(shù)據(jù)的盈利分析和過程分析的成本控制分析不一樣，項(xiàng)目可行性的財(cái)務(wù)分析注重于對(duì)投資項(xiàng)目將來的價(jià)值、投入和收益的估計(jì)，為企業(yè)決策者提供了定量分析的決策支持。 ? 表 91 某項(xiàng)目不同方案的凈現(xiàn)金流量 單位：萬元 年份 方案一 方案二 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)金流量 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 0 1000 1000 1000 1000 1 300 700 600 400 2 300 400 0 400 3 300 100 200 200 4 300 200 400 200 ? 方案一的靜態(tài)投資回收期 =41+（ 100/300）=（年） ? 方案二的靜態(tài)投資回收期 =41+（ 200/400）=（年） ? 依據(jù)現(xiàn)有條件，累計(jì)凈現(xiàn)金流量均為 200萬元，可以簡(jiǎn)單判斷得出方案一的投資回收期短于方案二，方案一優(yōu)于方案二的結(jié)論。其含義是指開發(fā)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)占自有投資的百分比，其計(jì)算公式為： ? 項(xiàng)目自有資金投資回報(bào)率 =項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn) 247。其公式為： ? 式中： Pt為以年表示的動(dòng)態(tài)投資回收期； CI為現(xiàn)金流入； CO為現(xiàn)金流出； t為年份； CICO為現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出（凈現(xiàn)金流量）； i為基準(zhǔn)收益率（又被稱為最低期望收益率或者目標(biāo)收益率）； 為 第 t年現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。 ? 與靜態(tài)投資回收期相比，動(dòng)態(tài)投資回收期的優(yōu)點(diǎn)在于考慮了資金流入流出的時(shí)間因素，真正地反映了投資的回收時(shí)間。 ?????? tnttt iCOCIN P V01 ）（）（ ? 承 [例 92]，在該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率是 7%的條件下： ? 方案一的凈現(xiàn)值 =++++=（萬元） ? 方案二的凈現(xiàn)值 =+++=（萬元） ? 由此可以看出，雖然兩個(gè)方案折現(xiàn)前的凈現(xiàn)金流量均是200萬元，但是考慮了時(shí)間價(jià)值后方案二的凈現(xiàn)值大于方案一的凈現(xiàn)值，且均大于 0，應(yīng)采用方案二進(jìn)行項(xiàng)目投資。 010??????tnttt I R RCOCI ）（）（ ? 式中： IRR為項(xiàng)目的內(nèi)部投資收益率； CI為現(xiàn)金流入； CO為現(xiàn)金流出； t為年份。但是其主要缺點(diǎn)是當(dāng)項(xiàng)目方案連續(xù)累計(jì)的現(xiàn)金流量符號(hào)變化超過一次以上時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)以上的內(nèi)部收益率的解。 ? 表 93 某企業(yè)的凈現(xiàn)金流量 單位：萬元 年 0 1 2 3 凈現(xiàn)金流量 2020 8200 111600 50400 ? 經(jīng)計(jì)算，使該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為零的折現(xiàn)率有三個(gè)：20%， 40%， 50%，如圖 91所示。特別是當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行開盤銷售后，整個(gè)項(xiàng)目的收入基本能夠確定下來，但是項(xiàng)目的開發(fā)成本卻難以進(jìn)行可靠的預(yù)計(jì)，成本構(gòu)成的復(fù)雜性、成本發(fā)生的長(zhǎng)期性、控制環(huán)節(jié)的多樣性、執(zhí)行過程的高變性、項(xiàng)目之間的差異性等無一不是目前成本管理工作的難中之難，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本進(jìn)行過程控制分析成為日益重要的工作。一般而言，動(dòng)態(tài)成本是參照目標(biāo)成本、已發(fā)生成本等計(jì)算出來的，其確定原則主要是： ? （ 1）某項(xiàng)成本未發(fā)生的，以單項(xiàng)目標(biāo)成本為單項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本； ? （ 2）某項(xiàng)成本已全部發(fā)生完畢的，以已發(fā)生成本為單項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本； ? （ 3）某項(xiàng)成本僅發(fā)生一部分且發(fā)生額小于單項(xiàng)目標(biāo)成本的，則以單項(xiàng)目標(biāo)成本為單項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本； ? （ 4）某項(xiàng)成本僅發(fā)生一部分且發(fā)生額大于單項(xiàng)目標(biāo)成本的，則以實(shí)際發(fā)生成本為單項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本。據(jù)此，該企業(yè)進(jìn)行了成本的過程控制分析： ? （ 1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
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