【正文】 定了明天沒有出息，肯定沒有出息。我們的樓盤也沒有創(chuàng)造力，有創(chuàng)造力大部分都是把人家圖紙拿過來改一改弄一弄，搞圖紙最容易，模仿偷襲抄襲，這個現(xiàn)象很普遍。比如說前一段時間湖南有一個老師講課講到你們現(xiàn)在上高中、讀大學就是為了將來娶美女掙大錢，后來引起全國的討論，這個老師還被開除了。都是為了獲得某種利益，手段的不同，就意味著他所承擔的法律責任是完全不一樣的。我講到我們納稅人比較老實，要不老實的話，都拿起《稅法》武器的話，將來整個社會的納稅環(huán)境會有很大的改觀。我們的罰單開出來以后，納稅人都是非常老實的，大多都是老老實實把稅給交了，我們沒有幾個人跟稅務(wù)局叫板的，偶爾就是被稅務(wù)局激怒了。因為我剛才跟大家講得很清楚它是多學科的交叉，如果不是因為你這個人掌握了稅法，就把納稅籌劃講好了，這不可能呢，任何一個老板的提問都可能把我問住，為什么？他可能來自于實踐第一線，就面臨一個很實際的稅收問題，就可能把你難住了。你付給銷售代理公司的手續(xù)費不就形成他的收入了嗎，不就形成你的成本費用了嗎，你的利潤不就下降了嗎，稅收不就少交了嗎，所以不要小看國家優(yōu)惠政策的存在，它為你合理開展納稅籌劃行動創(chuàng)造了很好的外部環(huán)境。那么我們回到講義上來，我講到四個原因，最后一個原因就是我們國家有形式多樣的稅收優(yōu)惠政策以及特定稅制要素內(nèi)容的存在，為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃創(chuàng)造了條件。 我們今天雖然講課，講課不到的地方，或者是突然引發(fā)你們稅務(wù)方法的問題，趕快寫在紙條上，趁我今天給大家講課的時候趕緊問，我還要告訴大家，現(xiàn)在跟我打交道簽約的客戶有275家，截止到多天是275家房地產(chǎn)企業(yè)，你們大家想一想我主要的工作是跟房地產(chǎn)企業(yè)打交道，你所有的問題到這里來都能給你一個答復是這樣還是那樣，或者是對還是錯的，你們現(xiàn)在就想一想，或者是打電話問會計，趕緊問。我說為什么讓我們整？他說我解釋一下王老師，我們帳原來有一段時間銀行要貸款，所以我們帳統(tǒng)統(tǒng)調(diào)整為專門對付銀行，后來稅務(wù)局要稽查，把所有的帳又調(diào)整一下對付稅務(wù)局，最近要開股東會，他說實際上股東也不問事，就是給一點錢給我們，但是非要說帶他分錢，我就隱瞞了一點利潤，又對付他，弄到最后我不知道我真帳到哪里去了，最近我們的會計大手大腳，還買車，是不是貪污了，要把帳整一下，他自己也弄不清楚了。而且表現(xiàn)出不是團隊作戰(zhàn)，我們房地產(chǎn)企業(yè)大多是有多少經(jīng)濟實力就辦多大事情，做多大的項目，往往都是這樣，而且內(nèi)部的財務(wù)管理也是相當混亂的。時間關(guān)系我就不一一給大家講怎么加強管理，采取什么措施，跟我們主題沒有關(guān)系在這里就不講了，這是第三個原因。實行雙向申報制度，什么叫雙向申報制度？就是你在這個單位拿走50萬的獎金，這個單位就要申報50萬獎金的稅，然后還加個人申報，每年都要填個人所得稅申報表，每年填一次，你主要的收入來自哪個單位，如果這個單位和你這個單位申報的數(shù)不一樣的話，可能立刻引起稅務(wù)局的注意，特別是引起基層，這么多的人稅務(wù)局能查得起嗎，是他查不起，不過這種模式是從美國學來的，他們美國目前對個人所得稅的檢查要求覆蓋率不低于2％，就是100個公民當中要抽2份申報表進行核實，在中國肯定是抽2個大富翁進行核實，老百姓一般不會抽的。 第三個原因就是房地產(chǎn)企業(yè)在面臨新一輪的稅務(wù)稽查的危機。這個房地產(chǎn)企業(yè)是遼寧省沈陽市的一個房地產(chǎn)企業(yè)，目前就面臨這樣一個問題。什么時候有稅收？就是稅務(wù)局查來了補稅這個時候才高度重視，稅務(wù)局一走又忘掉了，好了傷疤忘了痛。第二就是排名第一的開發(fā)商一直在檢舉他。這家企業(yè)是民營企業(yè)，在當?shù)?，在那個地級市這個民營企業(yè)，包括上市公司，國有房地產(chǎn)開發(fā)公司加在一起目前業(yè)績排在第二位，馬上就要趕超第一位，就在這個發(fā)展的關(guān)鍵時刻公司出了一件事，什么事？在建一個大樓，寫字樓，還有寫字樓后面所帶的十幾棟住宅，蓋著蓋著，資金跟不上了，他以前也是一個開發(fā)商，所以開發(fā)商就是這樣子，做項目越做越大，項目越做越大，做資金供應商明顯融資非常難，他先跟工行談，就是原有的寫字樓現(xiàn)在正在出租，做抵押貸5000萬的款，工行出了這樣一個主意，說可以，但是這個寫字樓不能在開發(fā)商名字下面，而且上級部門也不允許，必須要轉(zhuǎn)到個人名下來才能貸到，大家聽明白沒有？這是真實的事情。這是我給大家講的房地產(chǎn)企業(yè)當前稅收的負擔要面對流轉(zhuǎn)稅、地方稅、稽查等一系列的影響，我們把它比喻成五道關(guān)，就是稅務(wù)稽查關(guān)過了過幾天又反過來查你，也不一定過，所以納稅人的稅務(wù)問題始終存在著。前四道關(guān)講完了，最后一道關(guān)你們猜一猜是什么？我講你們猜一猜第五道關(guān)是什么？什么稅都交了，最后還有一道關(guān)，就是稅務(wù)稽查關(guān)，大家記一下稅務(wù)稽查關(guān)。有的老板在做這些事情之前不知道有這些政策，他就憑經(jīng)驗辦事，特別是新政策來了他也不知道，等出了事以后他說當初要考慮這個因素就好了，不至于跟稅務(wù)局扯皮扯這個事情，很多老板都有這個感覺。我跟大家講一講罰誰？罰單位不罰他本人，但是公司也是他的，罰公司和罰本人是一回事。為什么？大家看，首先他超期沒還跨年度了，第二也不可能還，因為壓在土地出讓金上了，只有當那個項目賺到錢才有可能把這邊的窟窿給補上。 第二關(guān)于借款不還的問題。剛才我給大家學習了報銷這一條道堵死了。我們中國是怎么破案的？像劉曉慶這個事情就是最典型的，她本來剛剛開始也不是涉及逃稅，而是因為民工靜坐示威要求民工工資的案件，也就是一個政治案件所引發(fā)的，當時劉曉慶還是全國政協(xié)委員，政協(xié)委員在中國是屬于參政的，參政議政角色，她的政治地位還是不錯的，我們在座各位很多同志還達不到她的政治地位，在這種角色下因為欠民工工資，不是她直接欠的，是搞別墅項目，沒有給建筑公司足錢，因為有業(yè)主反映有墻裂縫，所以決定扣建筑公司的款，建筑公司的工頭就使一個壞點子，快過年了你們就去亞運村安惠里小區(qū)第幾號第幾號，那個地方是真正的老板，我是打工的，你們跟她要錢要回來，到那保安都不讓進，最后民工都要回家過年，結(jié)果到市政府去喊怨，北京市中心大家都知道，所以當時劉淇、賈慶林都不敢拍板，交給國務(wù)院，國務(wù)院李嵐清簽字把她抓起來算了，她又不是公務(wù)員，她肯定逃稅了，這就是我們總理對我們商人的定義。你掛一個私人牌子的賓利、大奔、寶馬，都有可能事先逃稅，但是稅務(wù)局找不到這個錢是怎么掙來的，這是實話。 第二類作為國企買這種樓自立門戶，我們發(fā)現(xiàn)他的競爭力又來自于另外一個方面，很多的老總，這種樓等于給了他一個買樓的理由，多公司我們都知道都愿意跟他的媽媽分開過，比如說某一個大廈里面有好多子公司，他們都希望分開過，分開以后自己說得算，但是一直沒有找到合適的理由，一說要分家，母公司就不干了，你干嗎要走，在集團大廈也是一層樓，出去也是一層樓。因為大家知道這種獨門獨院的樓，它有最大的優(yōu)點，它可以通過管理來降低成本，比如說我這個小科研公司，我每天都有人加班，我在大樓里我要加班，同時我要用資金陪著別人加班。我記得上次跟大家說過大家買寫字樓主要是為了什么？主要是為了形象，買寫字樓不是為了辦公而是為了形象，首先要一個面子。面對這樣的政策，實際上就意味著我們將來個人所得稅會增加，之所以要帶大家學習這個政策，實際上就是根據(jù)政策來籌劃，就是盡量能夠讓他不扣稅，不交稅。除個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)以外的個人投資者，就是房地產(chǎn)企業(yè)大多數(shù)都是有限制責任公司，有限則就公司的個人投資者，以企業(yè)資金為本人、家庭成員及其相關(guān)人員支付與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性支出，及購買汽車、住房等財產(chǎn)性支出，視為企業(yè)對個人投資者的紅利配，依照利息、股息、紅利所得項目記征個人所得稅。那么這個問題已經(jīng)引起中央領(lǐng)導高度關(guān)注，特別做了批示，要求財政部和稅務(wù)總局盡快地制定對高收入人群征稅詳細的計劃，并且要把這個計劃盡快地落實。個人所得稅法1980年引入到中國以來，本來個人所得稅法從立法的原意來講是調(diào)節(jié)居民收入的，特別是要調(diào)節(jié)超富人的收入，來形成國家的稅款，補貼給窮人的。房地產(chǎn)企業(yè)個人所得稅主要是對三種人的征收所得稅。這33％就是在你會計利潤的基礎(chǔ)上加上去的，給你硬加上去的，所以你統(tǒng)計結(jié)果出來發(fā)現(xiàn)，你100萬的利潤被他拿走將近40萬塊錢，肯定是這樣的，全國都是這樣的，工資、招待費、白條、罰款、滯納金，不合理的票據(jù)，不合理的票據(jù)多了，你票據(jù)開的內(nèi)容不對也不讓稅前列支。很多老板都這么認為實際上絕對不只，至少40萬。再比方說房產(chǎn)稅，你一棟大樓放在那，不管你是用于出租還是用于自營，還是控制在那，只要這棟大樓成為你帳面上的固定資產(chǎn)，你就必須按年繳納房產(chǎn)稅，所以我們就出現(xiàn)有一些企業(yè)每年連房產(chǎn)稅都交不起的現(xiàn)象，他一棟樓，上億的一棟樓光房產(chǎn)稅就交幾百萬，這產(chǎn)稅跟整棟樓不產(chǎn)生關(guān)系，你就是不產(chǎn)生收入也得每年交給我100萬左右的房產(chǎn)稅，這個稅大家說交得不合理，地方稅就是這樣的特點，跟經(jīng)營利潤沒有關(guān)系，但是你每年就要交。 第二道關(guān)各種地方稅和各種地方附加?，F(xiàn)在我們5％是不考慮你的利潤率的，你這個房子是100萬建造的，95萬賣出去照樣也交5％，它不考慮你的成本。就好比學生高考一樣，高考的時候你都可憐他，他起早帶晚拼命地復習，可是考上大學以后你恨他，為什么？整天談戀愛，他也不學習了，這就是中國的教育體制留下的弊端，就是我只要拼命地考上去就沒事了，這一定好比我們房地產(chǎn)稅收一樣，我只要花一筆錢把房子買到手就可以了，買到手以后稅收就不用交了，也就是說我們房地產(chǎn)在存量階段和二手交易階段，它的稅收是很少，負擔是很輕的，但是在開發(fā)階段，他的稅收負擔卻很重的，重在哪里？同志們都是來自于開發(fā)環(huán)節(jié)的開發(fā)商，你們有切身體會的，一個房地產(chǎn)企業(yè)要過五道關(guān)才能叫完成了納稅義務(wù)，你過不了這五道關(guān)，你是不能拍胸脯說我這個企業(yè)稅都交，你別找我了，哪五道關(guān)我建議你們記一下。稅收負擔偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國整體稅收制度安排有關(guān)。第四個知識，就要了解房地產(chǎn)企業(yè)的綜合企業(yè)管理知識，這一點我們在座的基本上都具備，因為這個方面知識缺乏主要是會計人員缺乏，他不能夠站在更高的角度來了解企業(yè)的籌劃，實際上企業(yè)的籌劃是對企業(yè)具體經(jīng)營活動的一次徹底的調(diào)整，完全脫離了會計記帳，脫離了事后反映的傳統(tǒng)模式，請大家聽清楚我的措辭。我再講一遍，在全國你找不到一本雜志，找不到一本書專門匯集房地產(chǎn)稅收政策，所以政策匯編都是各行各業(yè)匯在一起，你讀它的匯編很快就睡著了，為什么？因為很多的政策，比如說增值稅的政策跟你沒有關(guān)系，跟房地產(chǎn)企業(yè)確實沒有關(guān)系，但是在這里我匯編每一個政策都是和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著天然的聯(lián)系，因為這個政策就是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的。也就是說《稅法》是怎么規(guī)定的他不會主動了解，他所了解的《稅法》就是他的辦事人員所了解的《稅法》，很自然，很純真，我們企業(yè)的納稅很自然，很純真，我用這個詞來形容可能大家接受不了，但是事實上就是這樣。話又說回來，如果我們一個企業(yè)完全地停留在納稅遵從的狀態(tài)，又使我們企業(yè)的納稅工作變得相當?shù)乇粍樱虼擞忠鶕?jù)企業(yè)經(jīng)營活動的實際情況，要上升一個層次，根據(jù)《稅法》的要求進行適當?shù)卣{(diào)整、安排，以解決稅收負擔過重的問題。什么叫納稅籌劃？籠統(tǒng)地講就是指企業(yè)各種經(jīng)濟交易事項沒有完成，或者尚未發(fā)生的納稅準備工作。 收入的概念在《稅法》上，在《會計》上是不同的，結(jié)轉(zhuǎn)時間在《會計》上和《稅法》上也是不同的，在《稅法》上營業(yè)稅的收入概念和所得稅的收入概念在結(jié)轉(zhuǎn)上也是不同的，這就需要我們把握住收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間以及收入本身這個概念，這是一類，就是納稅遵從工作沒有做好，說白了就是指各種經(jīng)濟交易事項完成后的納稅申報及其相關(guān)工作沒有做好。那么我們現(xiàn)在分析一下這些案件，我把這些問題可以歸納為兩類，一類是企業(yè)沒有做好納稅遵從工作，遵就是遵守的遵，從就是服從的從，這個工作沒有做好。然后收入搞定以后，再搞定你的成本，把你所有的與建筑公司簽的承包合同和你相關(guān)的管理費用加在一起，就是你這個項目的開發(fā)成本和費用，收減支就是你的利潤交所得稅和土地增值稅。所謂流于表面就是看你的帳面，你帳面反映多少收入，反映多少開發(fā)成本，配套費用，就按照你的帳面來征你的稅，欠稅的就補交。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃今天我們課程敏感性、前瞻性都很強，施展性也是比較強的，大家知道現(xiàn)在房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)，被社會公眾關(guān)注的頻率是非常高的，最突出的一點就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)利潤率普遍較高，最近中央對房地產(chǎn)市場的管理逐步地在趨于規(guī)范和嚴格，對于房地產(chǎn)的稅收逐步地加強管理，提出了一系列的整管意見，從2002年開始，房地產(chǎn)企業(yè)就被國家稅務(wù)總局以及他所領(lǐng)導下的全國國地稅系統(tǒng)列為專項稽查的行業(yè)。從2002年開始，2002002004年，包括今年2005年，連續(xù)四年房地產(chǎn)企業(yè)都列為重點稽查企業(yè)實屬罕見，特別是2005年，2005年房地產(chǎn)列為全國專項稽查行業(yè)，跟過去三年相比有一個質(zhì)的飛躍，這個質(zhì)的飛躍就在于今年我們房地產(chǎn)稅務(wù)稽查的水平全面提高了，前幾年房地產(chǎn)稅務(wù)稽查來流于表面。從收入角度他只需要到房屋土地管理局抽調(diào)你某一個項目的所有購房合同，以及抽調(diào)你這個合同所對應的所有的契稅，拿那個契稅倒除一下契稅稅率，就得出你這個項目的交易全額，從而確定你的收入總額。我現(xiàn)在身上代有五個案子，都是跟房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)系的。我就是問大家你們知道房地產(chǎn)企業(yè)的收入應該什么時間結(jié)轉(zhuǎn)，是收到業(yè)主的款項，還是等到房屋竣工后交付使用，還是等到開出稅務(wù)局的發(fā)票，你們覺得哪一個作為依據(jù)，還有一個是不是等業(yè)主把產(chǎn)權(quán)證辦下來以后來結(jié)轉(zhuǎn)你的開發(fā)收入，哪一位同志能告訴我？你賺的錢什么時候叫收入你都搞不清楚，你說稅收能搞清嗎，這是最基本的命題，你收到的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入，《稅法》對收入這個概念是最最基礎(chǔ)的一個概念，如果你賺的錢什么時候叫收入，什么時候不叫收入?yún)^(qū)別很大的，不叫收入就不能征你的所得稅，就不能征你的土地使用稅，哪同志可以告訴我，房地產(chǎn)企業(yè)究竟什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入？我坦率地告訴大家，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)系統(tǒng)，都不太清楚什么時候結(jié)轉(zhuǎn)收入，是全國，而不是某一個地區(qū)，有混亂到這個地步，稅務(wù)局他能不狠狠查你嗎。第二類工作，納稅籌劃也沒做好。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)，離開了納稅遵從，納稅籌劃就好比是建在沙灘上的房子，沒有基礎(chǔ)，容易坍塌。納稅遵從工作做得也不夠好，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅工作是處于非常的自然的狀態(tài)，自然的原始的狀態(tài)，我們講就是（英文），就是非常自然的納稅狀態(tài)。 那么在講義里面我給大家送了一份禮物，我把房地產(chǎn)企業(yè)到目前為止主要使用的稅收政策，都會編到講義當中，全國你找不到一本書，一本雜志來專門匯總房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策，所以請大家珍惜它，這是凝結(jié)著我們工作結(jié)晶的東西。 第三個知識就是要了解國家相關(guān)的經(jīng)濟法