【正文】 。按件貼花五元。 1產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)。按所載金額的萬分之三計算繳納。 倉儲保管合同。按運輸費用的萬分之五計算繳納。 建設工程勘察設計合同。按加工或承攬收入的萬分之五計算繳納?！　￡P于房屋裝修費的核算問題　　外商投資企業(yè)：房屋沒有投入使用前發(fā)生的裝修費，必須并入房屋原價；投入使用后發(fā)生的裝修費，作為“長期待攤費用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷?！　∫虼耍哄仩t、圍墻、假山、道路、場地、綠化、魚池等均不征收房產(chǎn)稅?！　∪⒄魇辗绞剑骸　膬r計征：以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)?！　《?、關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題　?。ㄒ唬┵徶眯陆ㄉ唐贩?，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現(xiàn)的營業(yè)利潤少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，需要承受激烈競爭所帶來的風險。但是，價格因素不能忽視，要把握好區(qū)域的銷售平均價格，不享受普通住宅用房增值率在20%以下的，免征土地增值稅的政策（房市不好時可能出現(xiàn)增值在20％以下，價格高于本地其他樓盤）。分立籌劃 。（3）對可能歸集的配套等記入非普通住宅。一般情況下，小區(qū)既包含普通住宅，又包含非普通住宅，稅法規(guī)定，若能夠分別核算，普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除。注意：實際扣除時，按下列公式：(1)（土地價款＋開發(fā)成本）*5%(以下)+財務費用(2)(土地價款+開發(fā)成本)*10%(以下)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。第二　土地增值稅政策分析及籌劃一、征收方式：先預交后清算。濟南初，省地稅局再次下發(fā)文件，我看過，其做法是參照江蘇省地稅局，實行雙控，不僅要求建設單位，同時要求施工單位同步填寫。財稅［2001］117號：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第六條的規(guī)定，對經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權收入免征營業(yè)稅。（三）青苗補償費征稅問題：《國家稅務總局關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的通知》（國稅函[1997]87號）遼寧省地方稅務局：　　你局《關于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費是否征稅的請示》(遼地稅個[1996]311號)收悉。關于是否要交所得稅，這還得從06年國稅局一次查賬說起，中午吃飯，專管員提出，這個項目拆遷安置部分視同收入，要繳所得稅，財務經(jīng)理說你這不讓人家活了，我當時開玩笑說，我們有一萬個理由不繳所得稅；07年省國地稅局準備到這家公司檢查，2次被這家公司以各種理由推出，鬧到國家稅務總局，董事長很重視，要求公司財務總監(jiān)與負責人研究，并親自到濟南聽取匯報，我參加了，當問到已經(jīng)安置的7萬平方米所得稅有什么問題時，財務經(jīng)理答到，我們應該繳納6000萬元所得稅，董事長說了一句，像你們（指與財務總監(jiān)）這樣干會計，我們企業(yè)都好關門了；我解釋說，如果國稅局認為我們有收入，同時他們還應當認定相同的成本，因此，不存在繳稅問題，董事長說在青島，稅務局副局長就是這樣答復的。案例：濟南*公司與濟南*國有開發(fā)企業(yè)、拆遷辦舊城改造，拆遷人為濟南*公司，被拆遷人為單位及百姓，濟南*公司為控制濟南*國有開發(fā)企業(yè)，土地全部掛牌，是否應該納營業(yè)稅，答案是肯定的。 　　國稅發(fā)[2006]31號文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。 　　二、作價補償方式下的涉稅處理 　　在這種方式下，按照政府規(guī)定標準支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅扣除項目金額，并計入企業(yè)所得稅計稅成本扣除。 　　產(chǎn)權調(diào)換方式同時涉及換入資產(chǎn)的計稅成本確認問題，目前并無專門政策文件進行規(guī)范。 　　由于從產(chǎn)權調(diào)轉(zhuǎn)補償?shù)男再|(zhì)上看，屬于以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)性質(zhì)，因此開發(fā)企業(yè)應按照上述規(guī)定進行土地增值稅視同銷售處理。主管地稅機關應是比照此文件對 “拆一還一”行為以成本價確定的營業(yè)稅計稅依據(jù)。 　　　一、產(chǎn)權調(diào)換方式下的涉稅處理 　　此方式下開發(fā)企業(yè)用于補償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品將涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅問題。這是一種實物補償形式。 拆掉80平方，取得120平方，如何征收營業(yè)稅？：國稅函［1995］549號：按成本價計征營業(yè)稅。企業(yè)住房制度改革原則上“只售不租”。納稅人在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月1日～2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅。別墅、度假村等高消費性的空置商品房與其他商品住房的界限，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財稅部門根據(jù)當?shù)厍闆r確定。公司合并：吸收合并、新設合并公司分立：存續(xù)分立、新設分立股權重組：股權轉(zhuǎn)讓、增資擴股整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股份制改造整體資產(chǎn)置換（需繳納營業(yè)稅）十二、相關稅收優(yōu)惠空置商品房的稅收優(yōu)惠已經(jīng)期滿。既然稅法已經(jīng)明確，就有避稅的可能。2004年省地稅稽查局報告要求對于已收的樓花款繳納營業(yè)稅，2008年再次進駐，要求按照收取的總款納稅。甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營業(yè)稅。甲方按“金融保險業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。主營業(yè)務成本300房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，不繳稅。甲方2700萬元按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。 （１）．房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 例如，甲方將土地使用權出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。對甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。合作建房的方式一般有兩種：所有權相互交換。九、包銷業(yè)務的營業(yè)稅問題 《關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[1996]684號）廣東省地方稅務局： 接你省廣州市地方稅務局《關于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的請示》（穗地稅發(fā)〔1996〕 259號），反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進行收購，對此應如何征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進行促銷活動，即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 國稅發(fā)［2003］89號文件規(guī)定：房屋開發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。七、自建自用業(yè)務自己擁有非獨立核算的施工隊伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，也不繳銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。組成計稅價=成本*(1+成本利潤率)/(15%)成本利潤率房地產(chǎn)行業(yè)最低15%，在省城最低20%。通過這種模式避稅在05年某期財稅答疑有過類似方案。國稅函［2002］165號文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務中，發(fā)生的不動產(chǎn)的所有權的變化，屬于資產(chǎn)、負債、人員等同時轉(zhuǎn)移，不屬于營業(yè)稅征稅范圍中的“銷售不動產(chǎn)”，不征營業(yè)稅。 避稅要點如下：委托方擁有土地使用權；委托方取得了有關部門（計委、外經(jīng)貿(mào)部門）的批復；受托方（房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司）不能墊付資金；施工單位將發(fā)票開給（臺頭）委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；受托方按照協(xié)議定收取管理費或代建費。如果開發(fā)公司在代建房過程中自己不墊付資金，而改由建筑公司墊付，或者由建設單位先預付款項，待工程竣工后統(tǒng)一結算。雖然墊付了資金，但并非原票轉(zhuǎn)交，而是按照雙方確定的價格另開具發(fā)票給建設單位。例如，１９９８～１９９９年兩年建筑房屋總價為１５００多萬元，若按銷售不動產(chǎn)５％稅率繳納營業(yè)稅應該是７５萬元左右：“代建手續(xù)費”是１８０萬元，就這部分只需申報繳納營業(yè)稅９萬元，通過這種籌劃方式，節(jié)省了６６萬元左右的稅款。濟南*公司2006年初交房，我提出通過物業(yè)辦個手續(xù)，沒有采納；后來，更換了財務經(jīng)理，提出代墊時掛物業(yè)公司應收款，交房收回沖減，仍然沒有手續(xù)。三、價外費用 房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司收取的價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，如開發(fā)商向購房者收取延期付款利息、集中供熱、管道煤氣、有線電視、電話等費用（不包括住房維修基金），應當并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。二是預收賬款應納營業(yè)稅核算問題。個人擁有的普通住宅免征土地增值稅。案例分析： 房產(chǎn)公司賣寫字樓總價款1800萬元，成立裝修公司，裝修公司800萬元，房產(chǎn)公司1000萬元。七、服務業(yè) 代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務業(yè) 5％。三、金融保險業(yè) 　 5％。因此，要充分掌握資金情況，考慮轉(zhuǎn)讓的合適時間。 國稅發(fā)［2003］16號：從2003年1月1日，外購的無形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動產(chǎn)，對外銷售時，按售價扣除買價后的差額，計算繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收與籌劃第一根據(jù)國家規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)后來在特殊情況下可以按照差額繳納。可見， 轉(zhuǎn)讓在建項目不能扣除的。二、建筑業(yè) 建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè) 3％。六、娛樂業(yè) 歌廳、舞廳、卡拉ＯＫ歌舞廳、音樂茶座、臺球、高爾夫球、保齡球、游藝 5％20％。建筑業(yè)3％，銷售不動產(chǎn)5％，因此，可以考慮房地產(chǎn)公司與裝飾公司，簽兩個合同，一是銷售合同，二是裝修合同。《關于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅［1999］210號）個人轉(zhuǎn)讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營業(yè)稅。本期應納營業(yè)稅＝（期末預收賬款－期初預收賬款＋本期收入+其他業(yè)務收入）5%注意兩點：一是不允許用其他往來科目代替預收賬款，預售必須通過預售賬款核算，具備結轉(zhuǎn)收入條件時才能轉(zhuǎn)出；對于已竣工驗收的，可以直接計入當期收入。因此，可以考慮以下方案： 增設待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加（遞延稅款）取得預收賬款時：借：待攤稅金――待攤營業(yè)稅及附加貸：應交稅金－應交營業(yè)稅 －應交城市維護建設稅 其他應交款－應交教育費附加確認收入時：借：營業(yè)稅金及附加貸：待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加　　應交稅金－應交營業(yè)稅 －應交城市維護建設稅 其他應交款－應交教育費附加同樣，適應所得稅預繳的處理。有人認為有線電視、煤氣代墊，不屬于代收，是錯誤的，無法向稅務部門解釋，有興趣的可以看看魯?shù)囟惏l(fā)[2005]23號文的內(nèi)容，它是根據(jù)營業(yè)稅條例制定的。四、代建房營業(yè)稅問題案例：某房地產(chǎn)公司把開發(fā)的寫字樓出售給買房單位后，與對方簽訂的是綜合大樓代建合同，這樣就可以合理地避開按照銷售不動產(chǎn)的金額繳納的營業(yè)稅，而改為按照收取的代建手續(xù)費來繳納營業(yè)稅。 該公司自稱有完善的代建合同，證明確實是代建房業(yè)務，只能按手續(xù)費納稅，而不應按“銷售不動產(chǎn)”稅目納稅。在上述稅收政策中，已經(jīng)給該房地產(chǎn)開發(fā)公司暗示了下一步的籌劃方案。案例：目前，濟南幾個聯(lián)建單位，其中一個是建筑公司，其他為房地產(chǎn)開發(fā)商，因樓座與車庫連體，車庫屬于濟南*公司，樓座屬于自己，因此與濟南某房地產(chǎn)公司簽訂的代建車庫協(xié)議，％，由代建方墊資，抵繳樓花款，屬于開發(fā)企業(yè)的，無法逃脫按照整個代建工程造價計稅，稅金遠大于代建費；我初步統(tǒng)計了一下，工程造價大約合計7200萬元，按照其他服務業(yè)營業(yè)稅繳納大約360萬元。甲公司分錄為：借：長期股權投資貸：在建工程乙公司：借：固定資產(chǎn)貸：實收資本甲原國稅發(fā)［1993］149號文件中相關規(guī)定同時廢止。房產(chǎn)公司同時收回債權：借：銀行存款17億元貸：其他應收款17億元。六、視同銷售營業(yè)稅問題以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權)對外用于抵償債務、分配給投資者、捐贈、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷售。抵債取得的不動產(chǎn)或者土地使用權，視同外購，只要取得合法的憑據(jù)，銷售或者視同銷售時，均可以扣除買價。委托施工單位建筑該房產(chǎn)，建筑營業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。八、售后回租、售后回購業(yè)務營業(yè)稅問題（國稅函［1999］144號）。濟南*公司回購合作單位的房屋，因?qū)ν馐菨?公司，再售后僅就差價部分的稅金有濟南*公司承擔，無需重復繳稅。十、合作建房的營業(yè)稅問題（國稅函［1995］156號）解釋合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。 ２．以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。對雙方分別征稅時，其