【正文】 。按件貼花五元。 1產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。按所載金額的萬分之三計(jì)算繳納。 倉儲(chǔ)保管合同。按運(yùn)輸費(fèi)用的萬分之五計(jì)算繳納。 建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同。按加工或承攬收入的萬分之五計(jì)算繳納?！　￡P(guān)于房屋裝修費(fèi)的核算問題　　外商投資企業(yè)：房屋沒有投入使用前發(fā)生的裝修費(fèi)，必須并入房屋原價(jià)；投入使用后發(fā)生的裝修費(fèi)，作為“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷?！　∫虼耍哄仩t、圍墻、假山、道路、場(chǎng)地、綠化、魚池等均不征收房產(chǎn)稅?！　∪?、征收方式：　　從價(jià)計(jì)征：以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)?！　《㈥P(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題　?。ㄒ唬┵徶眯陆ㄉ唐贩?，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價(jià)格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)的營業(yè)利潤(rùn)少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實(shí)現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤(rùn)，但同時(shí)因?yàn)閮r(jià)格較高，需要承受激烈競(jìng)爭(zhēng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但是，價(jià)格因素不能忽視，要把握好區(qū)域的銷售平均價(jià)格，不享受普通住宅用房增值率在20%以下的，免征土地增值稅的政策（房市不好時(shí)可能出現(xiàn)增值在20％以下，價(jià)格高于本地其他樓盤）。分立籌劃 。（3）對(duì)可能歸集的配套等記入非普通住宅。一般情況下，小區(qū)既包含普通住宅，又包含非普通住宅，稅法規(guī)定，若能夠分別核算，普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)省以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，也可視同稅金予以扣除。注意：實(shí)際扣除時(shí)，按下列公式：(1)（土地價(jià)款＋開發(fā)成本）*5%(以下)+財(cái)務(wù)費(fèi)用(2)(土地價(jià)款+開發(fā)成本)*10%(以下)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。第二　土地增值稅政策分析及籌劃一、征收方式：先預(yù)交后清算。濟(jì)南初，省地稅局再次下發(fā)文件，我看過，其做法是參照江蘇省地稅局，實(shí)行雙控，不僅要求建設(shè)單位，同時(shí)要求施工單位同步填寫。財(cái)稅［2001］117號(hào)：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第六條的規(guī)定，對(duì)經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營業(yè)稅。（三）青苗補(bǔ)償費(fèi)征稅問題：《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的通知》（國稅函[1997]87號(hào)）遼寧省地方稅務(wù)局：　　你局《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)是否征稅的請(qǐng)示》(遼地稅個(gè)[1996]311號(hào))收悉。關(guān)于是否要交所得稅，這還得從06年國稅局一次查賬說起，中午吃飯，專管員提出，這個(gè)項(xiàng)目拆遷安置部分視同收入，要繳所得稅，財(cái)務(wù)經(jīng)理說你這不讓人家活了，我當(dāng)時(shí)開玩笑說，我們有一萬個(gè)理由不繳所得稅；07年省國地稅局準(zhǔn)備到這家公司檢查，2次被這家公司以各種理由推出，鬧到國家稅務(wù)總局，董事長(zhǎng)很重視，要求公司財(cái)務(wù)總監(jiān)與負(fù)責(zé)人研究，并親自到濟(jì)南聽取匯報(bào)，我參加了，當(dāng)問到已經(jīng)安置的7萬平方米所得稅有什么問題時(shí)，財(cái)務(wù)經(jīng)理答到，我們應(yīng)該繳納6000萬元所得稅，董事長(zhǎng)說了一句，像你們（指與財(cái)務(wù)總監(jiān)）這樣干會(huì)計(jì)，我們企業(yè)都好關(guān)門了；我解釋說，如果國稅局認(rèn)為我們有收入，同時(shí)他們還應(yīng)當(dāng)認(rèn)定相同的成本，因此，不存在繳稅問題，董事長(zhǎng)說在青島，稅務(wù)局副局長(zhǎng)就是這樣答復(fù)的。案例：濟(jì)南*公司與濟(jì)南*國有開發(fā)企業(yè)、拆遷辦舊城改造，拆遷人為濟(jì)南*公司，被拆遷人為單位及百姓，濟(jì)南*公司為控制濟(jì)南*國有開發(fā)企業(yè)，土地全部掛牌，是否應(yīng)該納營業(yè)稅，答案是肯定的。 　　國稅發(fā)[2006]31號(hào)文件規(guī)定：開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。 　　二、作價(jià)補(bǔ)償方式下的涉稅處理 　　在這種方式下，按照政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額，并計(jì)入企業(yè)所得稅計(jì)稅成本扣除。 　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式同時(shí)涉及換入資產(chǎn)的計(jì)稅成本確認(rèn)問題，目前并無專門政策文件進(jìn)行規(guī)范。 　　由于從產(chǎn)權(quán)調(diào)轉(zhuǎn)補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)上看，屬于以開發(fā)產(chǎn)品換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)性質(zhì)，因此開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照上述規(guī)定進(jìn)行土地增值稅視同銷售處理。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)是比照此文件對(duì) “拆一還一”行為以成本價(jià)確定的營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)。 　　　一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式下的涉稅處理 　　此方式下開發(fā)企業(yè)用于補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品將涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅問題。這是一種實(shí)物補(bǔ)償形式。 拆掉80平方，取得120平方，如何征收營業(yè)稅？：國稅函［1995］549號(hào)：按成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅。企業(yè)住房制度改革原則上“只售不租”。納稅人在1998年6月30日以前建成的商業(yè)用房、寫字樓，在2001年1月1日～2002年12月31日期間銷售的，免征營業(yè)稅、契稅。別墅、度假村等高消費(fèi)性的空置商品房與其他商品住房的界限，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)稅部門根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。公司合并：吸收合并、新設(shè)合并公司分立：存續(xù)分立、新設(shè)分立股權(quán)重組：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓股份制改造整體資產(chǎn)置換（需繳納營業(yè)稅）十二、相關(guān)稅收優(yōu)惠空置商品房的稅收優(yōu)惠已經(jīng)期滿。既然稅法已經(jīng)明確，就有避稅的可能。2004年省地稅稽查局報(bào)告要求對(duì)于已收的樓花款繳納營業(yè)稅，2008年再次進(jìn)駐，要求按照收取的總款納稅。甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營業(yè)稅。甲方按“金融保險(xiǎn)業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。主營業(yè)務(wù)成本300房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，不繳稅。甲方2700萬元按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。因此，首先對(duì)甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 （１）．房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營業(yè)稅；只對(duì)合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營業(yè)稅。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。合作建房的方式一般有兩種：所有權(quán)相互交換。九、包銷業(yè)務(wù)的營業(yè)稅問題 《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[1996]684號(hào)）廣東省地方稅務(wù)局： 接你省廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的請(qǐng)示》（穗地稅發(fā)〔1996〕 259號(hào)），反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場(chǎng)情況自訂價(jià)格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價(jià)差或手續(xù)費(fèi)，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購，對(duì)此應(yīng)如何征收營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷活動(dòng)，即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者，根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 國稅發(fā)［2003］89號(hào)文件規(guī)定：房屋開發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。七、自建自用業(yè)務(wù)自己擁有非獨(dú)立核算的施工隊(duì)伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，也不繳銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。組成計(jì)稅價(jià)=成本*(1+成本利潤(rùn)率)/(15%)成本利潤(rùn)率房地產(chǎn)行業(yè)最低15%，在省城最低20%。通過這種模式避稅在05年某期財(cái)稅答疑有過類似方案。國稅函［2002］165號(hào)文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的變化，屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時(shí)轉(zhuǎn)移，不屬于營業(yè)稅征稅范圍中的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”，不征營業(yè)稅。 避稅要點(diǎn)如下：委托方擁有土地使用權(quán)；委托方取得了有關(guān)部門（計(jì)委、外經(jīng)貿(mào)部門）的批復(fù)；受托方（房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司）不能墊付資金；施工單位將發(fā)票開給（臺(tái)頭）委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；受托方按照協(xié)議定收取管理費(fèi)或代建費(fèi)。如果開發(fā)公司在代建房過程中自己不墊付資金，而改由建筑公司墊付，或者由建設(shè)單位先預(yù)付款項(xiàng)，待工程竣工后統(tǒng)一結(jié)算。雖然墊付了資金，但并非原票轉(zhuǎn)交，而是按照雙方確定的價(jià)格另開具發(fā)票給建設(shè)單位。例如，１９９８～１９９９年兩年建筑房屋總價(jià)為１５００多萬元，若按銷售不動(dòng)產(chǎn)５％稅率繳納營業(yè)稅應(yīng)該是７５萬元左右：“代建手續(xù)費(fèi)”是１８０萬元，就這部分只需申報(bào)繳納營業(yè)稅９萬元，通過這種籌劃方式，節(jié)省了６６萬元左右的稅款。濟(jì)南*公司2006年初交房，我提出通過物業(yè)辦個(gè)手續(xù)，沒有采納；后來，更換了財(cái)務(wù)經(jīng)理，提出代墊時(shí)掛物業(yè)公司應(yīng)收款，交房收回沖減，仍然沒有手續(xù)。三、價(jià)外費(fèi)用 房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司收取的價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，如開發(fā)商向購房者收取延期付款利息、集中供熱、管道煤氣、有線電視、電話等費(fèi)用（不包括住房維修基金），應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。二是預(yù)收賬款應(yīng)納營業(yè)稅核算問題。個(gè)人擁有的普通住宅免征土地增值稅。案例分析： 房產(chǎn)公司賣寫字樓總價(jià)款1800萬元，成立裝修公司，裝修公司800萬元，房產(chǎn)公司1000萬元。七、服務(wù)業(yè) 代理業(yè)、旅店業(yè)、飲食業(yè)、旅游業(yè)、倉儲(chǔ)業(yè)、租賃業(yè)、廣告業(yè)及其他服務(wù)業(yè) 5％。三、金融保險(xiǎn)業(yè) 　 5％。因此，要充分掌握資金情況，考慮轉(zhuǎn)讓的合適時(shí)間。 國稅發(fā)［2003］16號(hào)：從2003年1月1日，外購的無形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)外銷售時(shí)，按售價(jià)扣除買價(jià)后的差額，計(jì)算繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅收與籌劃第一根據(jù)國家規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)后來在特殊情況下可以按照差額繳納?？梢姡?轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目不能扣除的。二、建筑業(yè) 建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業(yè) 3％。六、娛樂業(yè) 歌廳、舞廳、卡拉ＯＫ歌舞廳、音樂茶座、臺(tái)球、高爾夫球、保齡球、游藝 5％20％。建筑業(yè)3％，銷售不動(dòng)產(chǎn)5％，因此，可以考慮房地產(chǎn)公司與裝飾公司，簽兩個(gè)合同，一是銷售合同，二是裝修合同。《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅［1999］210號(hào)）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營業(yè)稅。本期應(yīng)納營業(yè)稅＝（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款＋本期收入+其他業(yè)務(wù)收入）5%注意兩點(diǎn)：一是不允許用其他往來科目代替預(yù)收賬款，預(yù)售必須通過預(yù)售賬款核算，具備結(jié)轉(zhuǎn)收入條件時(shí)才能轉(zhuǎn)出；對(duì)于已竣工驗(yàn)收的，可以直接計(jì)入當(dāng)期收入。因此，可以考慮以下方案： 增設(shè)待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加（遞延稅款）取得預(yù)收賬款時(shí)：借：待攤稅金――待攤營業(yè)稅及附加貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅 －應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費(fèi)附加確認(rèn)收入時(shí)：借：營業(yè)稅金及附加貸：待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加　　應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅 －應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費(fèi)附加同樣，適應(yīng)所得稅預(yù)繳的處理。有人認(rèn)為有線電視、煤氣代墊，不屬于代收，是錯(cuò)誤的，無法向稅務(wù)部門解釋，有興趣的可以看看魯?shù)囟惏l(fā)[2005]23號(hào)文的內(nèi)容，它是根據(jù)營業(yè)稅條例制定的。四、代建房營業(yè)稅問題案例：某房地產(chǎn)公司把開發(fā)的寫字樓出售給買房單位后，與對(duì)方簽訂的是綜合大樓代建合同，這樣就可以合理地避開按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的金額繳納的營業(yè)稅，而改為按照收取的代建手續(xù)費(fèi)來繳納營業(yè)稅。 該公司自稱有完善的代建合同，證明確實(shí)是代建房業(yè)務(wù)，只能按手續(xù)費(fèi)納稅，而不應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅。在上述稅收政策中，已經(jīng)給該房地產(chǎn)開發(fā)公司暗示了下一步的籌劃方案。案例：目前，濟(jì)南幾個(gè)聯(lián)建單位，其中一個(gè)是建筑公司，其他為房地產(chǎn)開發(fā)商，因樓座與車庫連體，車庫屬于濟(jì)南*公司，樓座屬于自己，因此與濟(jì)南某房地產(chǎn)公司簽訂的代建車庫協(xié)議，％，由代建方墊資，抵繳樓花款，屬于開發(fā)企業(yè)的，無法逃脫按照整個(gè)代建工程造價(jià)計(jì)稅，稅金遠(yuǎn)大于代建費(fèi)；我初步統(tǒng)計(jì)了一下，工程造價(jià)大約合計(jì)7200萬元，按照其他服務(wù)業(yè)營業(yè)稅繳納大約360萬元。甲公司分錄為：借：長(zhǎng)期股權(quán)投資貸：在建工程乙公司：借：固定資產(chǎn)貸：實(shí)收資本甲原國稅發(fā)［1993］149號(hào)文件中相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。房產(chǎn)公司同時(shí)收回債權(quán)：借：銀行存款17億元貸：其他應(yīng)收款17億元。六、視同銷售營業(yè)稅問題以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))對(duì)外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈(zèng)、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷售。抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視同外購，只要取得合法的憑據(jù)，銷售或者視同銷售時(shí)，均可以扣除買價(jià)。委托施工單位建筑該房產(chǎn)，建筑營業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。八、售后回租、售后回購業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題（國稅函［1999］144號(hào)）。濟(jì)南*公司回購合作單位的房屋，因?qū)ν馐菨?jì)南*公司，再售后僅就差價(jià)部分的稅金有濟(jì)南*公司承擔(dān)，無需重復(fù)繳稅。十、合作建房的營業(yè)稅問題（國稅函［1995］156號(hào)）解釋合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。 ２．以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其