【正文】 等 。作如下會計分錄： 借：營業(yè)成本 —— 出租產品經營成本 20200 貸：銀行存款 20200 第六節(jié) 固定資產取得的核算 固定資產 ? 固定資產 ， 是指同時具有下列兩個特征的有形資產： ㈠為生產商品 、 提供勞務 、 出租或經營管理而持有的； ㈡使用壽命超過一個會計期間 。并建立 “ 出租產品卡片 ” ， 詳細記錄出租產品的位置 、 結構 、 面積 、 租金單價等情況 。 三、出租開發(fā)產品的核算 ? 房地產開發(fā)企業(yè)應設置 “ 出租開發(fā)產品 ” 賬戶核算企業(yè)開發(fā)完成 、 用于出租經營的土地和房屋的實際成本 。 其計算公式如下： 出租開發(fā)產品年攤銷額 =（ 出租開發(fā)產品原值－估計殘值 ） /預計攤銷年限 出租開發(fā)產品月攤銷額 =出租開發(fā)產品年攤銷額 /12 ? ⑵ 出租開發(fā)產品的修理 。 作如下會計分錄： ⑴ 簽訂分期收款銷售合同時： 借：分期收款開發(fā)產品 —— 乙小區(qū) 4000000 貸：開發(fā)產品 —— 房屋 4000000 ⑵ 首次收款時： 借：銀行存款 3000000 貸：營業(yè)收入 —— 商品房銷售收入 3000000 借：營業(yè)成本 —— 商品房銷售成本 2020000 貸：分期收款開發(fā)產品 —— 乙小區(qū) 2020000 待第二年收到其余房款時 ， 作同 ⑵ 的會計分錄 。其借方登記企業(yè)采用分期收款方式銷售開發(fā)產品的實際成本；貸方登記確認銷售收入實現時按比例計算的本期應結轉的銷售成本。分期收款銷售是一種賒銷方式，企業(yè)如采用這種方式銷售開發(fā)產品、在將開發(fā)產品移交購買單位或辦妥分期收款銷售合同時。 一、完工開發(fā)產品的核算 ? [例 ]某房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生如下經濟業(yè)務： ⑴該企業(yè)建設的甲住宅小區(qū)竣工驗收，其實際發(fā)生的總成本為20200000元。 其借方登記竣工驗收開發(fā)產品的實際成本；貸方登記結轉對外轉讓 、 銷售和結算開發(fā)產品的實際成本 。 作如下會計分錄： 借：原材料 141000 貸：物資采購 141000 二、材料購入的核算 ? [例 ]接 [例 ]月末 ， 結轉本月已經付款或已開出 、承兌商業(yè)匯票的入庫材料的材料成本差異 ， 其實際成本為140000元 ， 材料成本差異額為： 材料成本差異額 =實際成本－計劃成本 =140000－ 141000=－ 1000元 （ 節(jié)約 ） 根據節(jié)約額作如下會計分錄： 借：物資采購 1000 貸：材料成本差異 1000 三、材料發(fā)出的核算 ? [例 ]某房地產開發(fā)公司采用計劃成本進行核算 ， 某月份甲材料 “ 發(fā)料憑證匯總表 ” 列明：開發(fā)工程領用材料 90000元 ， 施工現場管理部門領用材料 1000元 。 該賬戶應分別 “ 原材料 ” 、 “ 包裝物 ” 、 “ 低值易耗品 ” 等 ， 按照類別或品種進行明細核算 ， 不能使用一個綜合差異率 。 本賬戶應按供應單位和物資品種設置明細賬 ， 進行明細核算 。 其借方登記驗收入庫材料的計劃成本；貸方登記發(fā)出材料的計劃成本；期末借方余額反映企業(yè)結存材料的計劃成本 。 據此作如下會計分錄： 借：開發(fā)成本 220200 管理費用 30000 貸：原材料 250000 第四節(jié) 采購的物資按計劃成本核算 材料按計劃成本核算 ， 是指材料的總分類賬和明細分類賬核算均按計劃成本計價 。 企業(yè)采購材料時 ，可按合同規(guī)定預付一部分貨款 ， 待材料收到后再進行結算 ，多退少補 。 下月初用紅字作同樣的記賬憑證 ， 予以沖回 ， 以便下月付款時按正常程序 ， 借記 “ 原材料 ” 、“ 應交稅金 —— 應交增值稅 （ 進項稅額 ） ” 賬戶 ， 貸記 “ 銀行存款 ”等賬戶 。 根據發(fā)票等結算憑證 ， 借記 “ 在途物資 ” 、 “ 應交稅金 —— 應交增值稅 （ 進項稅額 ） ” 賬戶 ， 待材料物資驗收入庫后 ， 再根據收料單 ， 借記 “ 原材料 ” 賬戶 ， 貸記 “ 在途物資 ” 賬戶 。 企業(yè)應根據發(fā)票賬單等結算憑證確定的材料成本 ， 借記 “ 原材料 ” 賬戶 ， 根據取得的增值稅專用發(fā)票上注明的稅額 ， 借記 “ 應交稅金 —— 應交增值稅 （ 進項稅額 ） ” 賬戶 ， 按照實際支付的款項或應付金額 ， 貸記 “ 銀行存款 ” 。 “ 在途物資 ” 賬戶是用來核算企業(yè)購入但尚未到達或尚未驗收入庫的各種存貨的實際成本 。 “ 原材料 ” 賬戶是用來核算企業(yè)庫存原材料的實際成本 。 但采用這種方法 ， 每次進貨都要重新計算加權平均單位成本 ， 工作量較大 。采用這種方法，期末的存貨成本比較接近現行的市場價值，但這種方法工作量比較大，且當物價上漲時，會高估企業(yè)當期利潤和存貨價值；反之，則會低估企業(yè)當期利潤和存貨價值。 ? 房地產開發(fā)企業(yè)可以根據不同情況 ， 選擇適當方法確定各種存貨發(fā)出的實際成本 ， 但是計價方法一經確定 ， 不得隨意變更 。 第三節(jié) 采購的物資按實際成本核算 實際成本 ? 企業(yè)采購的物資的入賬成本是其實際成本 ， 包括：采購價格 、 運雜費 、 裝卸費 、 運輸中的合理損耗 、 入庫前的挑選整理費用 、 稅金 、保險費及其他費用等 。 ? 采購成本 ， 包括購買價款 、 相關稅費 、 運輸費 、 裝卸費 、 保險費以及其他可歸屬于存貨采購成本的費用 。 四、存貨數量的確定 ? 1． 實地盤存制 實地盤存制又稱定期盤存制 ， 是指在盤存中通過現場實物的盤點來確定存貨數量 ， 并據以計算出銷貨成本和期末存貨成本的一種存貨盤存制度 。 ? 5． 開發(fā)產品 ， 指企業(yè)已經開發(fā)完成并巳驗收合格 ， 可以按照合同規(guī)定的條件移交給購貨單位 ， 或者可以作為商品對外銷售的產品 。 三、房地產開發(fā)企業(yè)的存貨分類 ? 1． 庫存材料 ， 指企業(yè)通過采購或其他方式取得的用于房地產開發(fā)經營的各種材料 ， 包括主要材料 、 機械配件 、 其他材料等 。 ? 企業(yè)的存貨通常在流動資產或全部資產中占有很大比重 ， 因而存貨范圍 、 數量及價值的計算對企業(yè)就顯得很重要 ， 企業(yè)必須加強存貨的管理和核算 。 ? 采用銀行本票方式 ， 應注意以下事項： ① 適用于單位或個人在同城范圍內的款項結算； ② 銀行本票一律記名； ③ 銀行本票的付款期限最長不超過 2個月； ④ 銀行本票分為定額本票和不定額本票兩種 ， 定額本票面額為 1000元 、 5000元 、 10000元 、 50000元； ⑤ 用于轉賬的銀行本票可以背書轉讓 。 ? 采用這一方式，付款單位應填寫“銀行匯票申請書”向銀行申請簽發(fā)銀行匯票，并將款項交存銀行；收款單位受到付款單位送來的銀行匯票，在出票金額以內，根據實際需要的款項辦理結算。 二、匯票 ? 匯票一般用于支付外地的進貨款。 ? 支票左端是填寫內容后留給自己記賬用的，稱作票根，右端填寫金額等有關資料后，交給對方，用作付款，填寫的內容是：日期，開戶賬號，付款金額大寫、小寫，用途，收款方名稱等。 轉賬支票，只能用于轉賬；現金支票，只能用于支取現金；普通支票，可以用于支取現金，也可以用于轉賬。 一、支票 ? 支票分為轉賬支票、現金支票和普通支票 。支票結算方式是同城結算中應用比較廣泛的一種結算方式。④轉賬支票在中國人民銀行批準的地區(qū)可以背書轉讓；⑤簽發(fā)支票的金額不得超過付款時在銀行實有的存款金額，禁止簽發(fā)空頭支票，否則會被罰款；不得簽發(fā)與其預留銀行印鑒不符的支票。銀行匯票具有使用靈活、票隨人到、兌現性強等特點。 銀行本票由銀行簽發(fā)并保證承兌 ， 而且見票即付 ， 具有信譽高 、 支付功能強的特點 。由于企業(yè)中存貨經常處于不斷銷售 、 重置或耗用的過程中 ， 具有較快的變現能力和比較高的流動性 ， 因此 ， 存貨屬于企業(yè)的流動資產 。 反之 ， 凡法定所有權不屬于企業(yè)的物品 ， 即使尚未遠離企業(yè) ， 也不應該包括在本企業(yè)存貨范圍之內 。 ? 4． 委托加工材料 ， 只企業(yè)因技術和經濟原因而委托外單位代為加工的各種材料 。 ? 8． 分期收款開發(fā)產品 ， 指企業(yè)以分期收款方式銷售的