【正文】 等 。作如下會計(jì)分錄： 借：營業(yè)成本 —— 出租產(chǎn)品經(jīng)營成本 20200 貸：銀行存款 20200 第六節(jié) 固定資產(chǎn)取得的核算 固定資產(chǎn) ? 固定資產(chǎn) ， 是指同時(shí)具有下列兩個(gè)特征的有形資產(chǎn)： ㈠為生產(chǎn)商品 、 提供勞務(wù) 、 出租或經(jīng)營管理而持有的； ㈡使用壽命超過一個(gè)會計(jì)期間 。并建立 “ 出租產(chǎn)品卡片 ” ， 詳細(xì)記錄出租產(chǎn)品的位置 、 結(jié)構(gòu) 、 面積 、 租金單價(jià)等情況 。 三、出租開發(fā)產(chǎn)品的核算 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置 “ 出租開發(fā)產(chǎn)品 ” 賬戶核算企業(yè)開發(fā)完成 、 用于出租經(jīng)營的土地和房屋的實(shí)際成本 。 其計(jì)算公式如下： 出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷額 =（ 出租開發(fā)產(chǎn)品原值－估計(jì)殘值 ） /預(yù)計(jì)攤銷年限 出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額 =出租開發(fā)產(chǎn)品年攤銷額 /12 ? ⑵ 出租開發(fā)產(chǎn)品的修理 。 作如下會計(jì)分錄： ⑴ 簽訂分期收款銷售合同時(shí)： 借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 —— 乙小區(qū) 4000000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 —— 房屋 4000000 ⑵ 首次收款時(shí)： 借：銀行存款 3000000 貸：營業(yè)收入 —— 商品房銷售收入 3000000 借：營業(yè)成本 —— 商品房銷售成本 2020000 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 —— 乙小區(qū) 2020000 待第二年收到其余房款時(shí) ， 作同 ⑵ 的會計(jì)分錄 。其借方登記企業(yè)采用分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本；貸方登記確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)按比例計(jì)算的本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本。分期收款銷售是一種賒銷方式，企業(yè)如采用這種方式銷售開發(fā)產(chǎn)品、在將開發(fā)產(chǎn)品移交購買單位或辦妥分期收款銷售合同時(shí)。 一、完工開發(fā)產(chǎn)品的核算 ? [例 ]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)： ⑴該企業(yè)建設(shè)的甲住宅小區(qū)竣工驗(yàn)收，其實(shí)際發(fā)生的總成本為20200000元。 其借方登記竣工驗(yàn)收開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本；貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓 、 銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本 。 作如下會計(jì)分錄： 借：原材料 141000 貸：物資采購 141000 二、材料購入的核算 ? [例 ]接 [例 ]月末 ， 結(jié)轉(zhuǎn)本月已經(jīng)付款或已開出 、承兌商業(yè)匯票的入庫材料的材料成本差異 ， 其實(shí)際成本為140000元 ， 材料成本差異額為： 材料成本差異額 =實(shí)際成本－計(jì)劃成本 =140000－ 141000=－ 1000元 （ 節(jié)約 ） 根據(jù)節(jié)約額作如下會計(jì)分錄： 借：物資采購 1000 貸：材料成本差異 1000 三、材料發(fā)出的核算 ? [例 ]某房地產(chǎn)開發(fā)公司采用計(jì)劃成本進(jìn)行核算 ， 某月份甲材料 “ 發(fā)料憑證匯總表 ” 列明：開發(fā)工程領(lǐng)用材料 90000元 ， 施工現(xiàn)場管理部門領(lǐng)用材料 1000元 。 該賬戶應(yīng)分別 “ 原材料 ” 、 “ 包裝物 ” 、 “ 低值易耗品 ” 等 ， 按照類別或品種進(jìn)行明細(xì)核算 ， 不能使用一個(gè)綜合差異率 。 本賬戶應(yīng)按供應(yīng)單位和物資品種設(shè)置明細(xì)賬 ， 進(jìn)行明細(xì)核算 。 其借方登記驗(yàn)收入庫材料的計(jì)劃成本；貸方登記發(fā)出材料的計(jì)劃成本；期末借方余額反映企業(yè)結(jié)存材料的計(jì)劃成本 。 據(jù)此作如下會計(jì)分錄： 借：開發(fā)成本 220200 管理費(fèi)用 30000 貸：原材料 250000 第四節(jié) 采購的物資按計(jì)劃成本核算 材料按計(jì)劃成本核算 ， 是指材料的總分類賬和明細(xì)分類賬核算均按計(jì)劃成本計(jì)價(jià) 。 企業(yè)采購材料時(shí) ，可按合同規(guī)定預(yù)付一部分貨款 ， 待材料收到后再進(jìn)行結(jié)算 ，多退少補(bǔ) 。 下月初用紅字作同樣的記賬憑證 ， 予以沖回 ， 以便下月付款時(shí)按正常程序 ， 借記 “ 原材料 ” 、“ 應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交增值稅 （ 進(jìn)項(xiàng)稅額 ） ” 賬戶 ， 貸記 “ 銀行存款 ”等賬戶 。 根據(jù)發(fā)票等結(jié)算憑證 ， 借記 “ 在途物資 ” 、 “ 應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交增值稅 （ 進(jìn)項(xiàng)稅額 ） ” 賬戶 ， 待材料物資驗(yàn)收入庫后 ， 再根據(jù)收料單 ， 借記 “ 原材料 ” 賬戶 ， 貸記 “ 在途物資 ” 賬戶 。 企業(yè)應(yīng)根據(jù)發(fā)票賬單等結(jié)算憑證確定的材料成本 ， 借記 “ 原材料 ” 賬戶 ， 根據(jù)取得的增值稅專用發(fā)票上注明的稅額 ， 借記 “ 應(yīng)交稅金 —— 應(yīng)交增值稅 （ 進(jìn)項(xiàng)稅額 ） ” 賬戶 ， 按照實(shí)際支付的款項(xiàng)或應(yīng)付金額 ， 貸記 “ 銀行存款 ” 。 “ 在途物資 ” 賬戶是用來核算企業(yè)購入但尚未到達(dá)或尚未驗(yàn)收入庫的各種存貨的實(shí)際成本 。 “ 原材料 ” 賬戶是用來核算企業(yè)庫存原材料的實(shí)際成本 。 但采用這種方法 ， 每次進(jìn)貨都要重新計(jì)算加權(quán)平均單位成本 ， 工作量較大 。采用這種方法，期末的存貨成本比較接近現(xiàn)行的市場價(jià)值，但這種方法工作量比較大，且當(dāng)物價(jià)上漲時(shí)，會高估企業(yè)當(dāng)期利潤和存貨價(jià)值；反之，則會低估企業(yè)當(dāng)期利潤和存貨價(jià)值。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)不同情況 ， 選擇適當(dāng)方法確定各種存貨發(fā)出的實(shí)際成本 ， 但是計(jì)價(jià)方法一經(jīng)確定 ， 不得隨意變更 。 第三節(jié) 采購的物資按實(shí)際成本核算 實(shí)際成本 ? 企業(yè)采購的物資的入賬成本是其實(shí)際成本 ， 包括：采購價(jià)格 、 運(yùn)雜費(fèi) 、 裝卸費(fèi) 、 運(yùn)輸中的合理損耗 、 入庫前的挑選整理費(fèi)用 、 稅金 、保險(xiǎn)費(fèi)及其他費(fèi)用等 。 ? 采購成本 ， 包括購買價(jià)款 、 相關(guān)稅費(fèi) 、 運(yùn)輸費(fèi) 、 裝卸費(fèi) 、 保險(xiǎn)費(fèi)以及其他可歸屬于存貨采購成本的費(fèi)用 。 四、存貨數(shù)量的確定 ? 1． 實(shí)地盤存制 實(shí)地盤存制又稱定期盤存制 ， 是指在盤存中通過現(xiàn)場實(shí)物的盤點(diǎn)來確定存貨數(shù)量 ， 并據(jù)以計(jì)算出銷貨成本和期末存貨成本的一種存貨盤存制度 。 ? 5． 開發(fā)產(chǎn)品 ， 指企業(yè)已經(jīng)開發(fā)完成并巳驗(yàn)收合格 ， 可以按照合同規(guī)定的條件移交給購貨單位 ， 或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品 。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨分類 ? 1． 庫存材料 ， 指企業(yè)通過采購或其他方式取得的用于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各種材料 ， 包括主要材料 、 機(jī)械配件 、 其他材料等 。 ? 企業(yè)的存貨通常在流動資產(chǎn)或全部資產(chǎn)中占有很大比重 ， 因而存貨范圍 、 數(shù)量及價(jià)值的計(jì)算對企業(yè)就顯得很重要 ， 企業(yè)必須加強(qiáng)存貨的管理和核算 。 ? 采用銀行本票方式 ， 應(yīng)注意以下事項(xiàng)： ① 適用于單位或個(gè)人在同城范圍內(nèi)的款項(xiàng)結(jié)算； ② 銀行本票一律記名； ③ 銀行本票的付款期限最長不超過 2個(gè)月； ④ 銀行本票分為定額本票和不定額本票兩種 ， 定額本票面額為 1000元 、 5000元 、 10000元 、 50000元； ⑤ 用于轉(zhuǎn)賬的銀行本票可以背書轉(zhuǎn)讓 。 ? 采用這一方式，付款單位應(yīng)填寫“銀行匯票申請書”向銀行申請簽發(fā)銀行匯票，并將款項(xiàng)交存銀行；收款單位受到付款單位送來的銀行匯票，在出票金額以內(nèi)，根據(jù)實(shí)際需要的款項(xiàng)辦理結(jié)算。 二、匯票 ? 匯票一般用于支付外地的進(jìn)貨款。 ? 支票左端是填寫內(nèi)容后留給自己記賬用的，稱作票根，右端填寫金額等有關(guān)資料后，交給對方，用作付款，填寫的內(nèi)容是：日期，開戶賬號，付款金額大寫、小寫，用途，收款方名稱等。 轉(zhuǎn)賬支票，只能用于轉(zhuǎn)賬；現(xiàn)金支票，只能用于支取現(xiàn)金；普通支票，可以用于支取現(xiàn)金，也可以用于轉(zhuǎn)賬。 一、支票 ? 支票分為轉(zhuǎn)賬支票、現(xiàn)金支票和普通支票 。支票結(jié)算方式是同城結(jié)算中應(yīng)用比較廣泛的一種結(jié)算方式。④轉(zhuǎn)賬支票在中國人民銀行批準(zhǔn)的地區(qū)可以背書轉(zhuǎn)讓；⑤簽發(fā)支票的金額不得超過付款時(shí)在銀行實(shí)有的存款金額，禁止簽發(fā)空頭支票，否則會被罰款；不得簽發(fā)與其預(yù)留銀行印鑒不符的支票。銀行匯票具有使用靈活、票隨人到、兌現(xiàn)性強(qiáng)等特點(diǎn)。 銀行本票由銀行簽發(fā)并保證承兌 ， 而且見票即付 ， 具有信譽(yù)高 、 支付功能強(qiáng)的特點(diǎn) 。由于企業(yè)中存貨經(jīng)常處于不斷銷售 、 重置或耗用的過程中 ， 具有較快的變現(xiàn)能力和比較高的流動性 ， 因此 ， 存貨屬于企業(yè)的流動資產(chǎn) 。 反之 ， 凡法定所有權(quán)不屬于企業(yè)的物品 ， 即使尚未遠(yuǎn)離企業(yè) ， 也不應(yīng)該包括在本企業(yè)存貨范圍之內(nèi) 。 ? 4． 委托加工材料 ， 只企業(yè)因技術(shù)和經(jīng)濟(jì)原因而委托外單位代為加工的各種材料 。 ? 8． 分期收款開發(fā)產(chǎn)品 ， 指企業(yè)以分期收款方式銷售的