房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計稅務(wù)籌劃(存儲版)
【正文】 000 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 90000 ? （ 3）調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)成本 ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 1500000 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 1500000 ? 所得稅按納稅影響會計法的納稅調(diào)整如下： ? A. 2020年度會計報表： ? 借：遞延所得稅資產(chǎn)（ 210000 25%） 52500 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 52500 ? 借：利潤分配 — 未分配利潤 157500 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 157500 ? B. 2020年度會計報表： ? 借：所得稅費用 (8000000 25%) 2020000 ? 貸：遞延所得稅資產(chǎn) 52500 ? 應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交所得稅 1947500 ? [例 77]某房地產(chǎn)公司將一棟新建寫字樓于 2020年9月轉(zhuǎn)作自用，該樓成本價 900萬元，公允價1200萬元。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。見表 71所示： ? 表 71 土地增值稅的稅率 級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率（ %） 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 30 0 2 超過 50%～ 100%的部分 40 5 3 超過 100%～ 200%的部分 50 15 4 超過 200%的部分 60 35 ? 在計算土地增值稅時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 ? 在本例中扣除項目金額如下： ? （ 1）取得土地使用權(quán)金額 324萬元 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1100萬元 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（ 324＋ 1100） 10%＝（萬元） ? （ 4）加計 20%扣除數(shù)（ 324＋ 1100） 20%＝（萬元） ? （ 5）扣除營業(yè)稅及附加 2400 5% （ 1＋ 7%＋3%） =132（萬元） ? 允許扣除項目合計： 324＋ 1100＋ ＋ ＋ 132=（萬元） ? 增值額： 2400— ＝ (萬元 ) ? 增值率： 247。 （ 4）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。結(jié)合定價策略，圍繞上述幾類項目增加可扣除數(shù)額，特別是將有關(guān)間接開發(fā)成本合理分配至項目工程，是降低土地增值稅整體稅負(fù)的另一基本思路。 ? 土地增值稅有以下幾個特點： ? 1．以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象； ? 2．征稅面比較廣； ? 3．采用扣除法和評估法計算增值額； ? 4．實行超率累進(jìn)稅率； ? 5．實行按次征收。該公司 2020年度財務(wù)報告于 2020年 3月 8日經(jīng)董事會批準(zhǔn)對外報出。 ? 12．成本對象報廢和毀損損失。按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? （ 1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。 ? 6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? （ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 ? （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂? ? 5．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須符合國家稅收規(guī)定。 ? （ 4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項規(guī)定確認(rèn)收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)： ? 1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? （ 1）銷售成本的節(jié)稅籌劃 ? 該方法的重點是在符合稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其成本最大化，這主要依賴于存貨計價方法的優(yōu)選，銷貨成本的計算公式是： ? 本期銷貨 =期初存貨 +本期進(jìn)貨－期末存貨 ? 如果期末存貨金額較大，則本期銷貨成本金額少，銷售毛利大；反之，則銷貨成本大，毛利小。 ? （ 2）股票投資 ? 這里所說的股票投資是指長期投資，也就是長期股權(quán)投資 。 ? 5．納稅人自建住房銷售給本單位職工 ? 納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動產(chǎn)納稅？ ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國稅函[2020]334號）規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營業(yè)稅。 ? 乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬“自建建筑物后銷售”，應(yīng)按“建筑業(yè)”和“銷售不動產(chǎn)”各交一道營業(yè)稅，計算組成計稅價格，假設(shè)成本利潤率分別為 8%和 10%： ? 建筑業(yè)計稅價格 =2020 50% （ 1+8%） 247。 ? （ 2）轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 （二）稅收籌劃的條件 ? 稅收籌劃是需要一定條件的，主要包括以下幾個方面： ? （ 1）評估節(jié)稅的收益與節(jié)稅的成本 ? （ 2）稅收籌劃要有專門的人才 ? （ 3）稅收籌劃是一種事前行為 （三）稅收籌劃的意義 ? 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行節(jié)稅籌劃具有以下積極的意義： ? （ 1）有助于抑制偷漏稅行為的發(fā)生 ? （ 2）有助于強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的法律意識 ? （ 3）有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向 ? （ 4）有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平 第二節(jié) 營業(yè)稅 ? 營業(yè)稅是對在中華人民共和國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)（加工、修理、修配勞動除外）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅種。 三、企業(yè)繳納的稅種和稅收的歸屬 ? 稅制改革后，我國的稅收分為國家稅、地方稅、中央和地方共享稅。 ? （ 2）對不具備上述條件的企業(yè)，就采用納稅人先行申報，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定后，填寫繳款書，限期繳納稅款的方法。 ? 稅務(wù)登記實行屬地管理，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)缴a(chǎn)、經(jīng)營所在地或者納稅義務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報辦理稅務(wù)登記。 ? 《 中華人民共和國稅收征收管理法 》 第十六條規(guī)定：“納稅人必須在法律、行政法規(guī)規(guī)定或者稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定確定的申報期限內(nèi)辦理納稅申報，并同時報送納稅申報表、財務(wù)會計報表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實際需要要求納稅人或者扣繳義務(wù)人報送的其他納稅資料。 （三）納稅申報的程序 ? 根據(jù)征管法規(guī)定，我國的納稅程序主要包括：稅務(wù)登記、納稅申報、稅款繳納、賬簿和憑證管理以及納稅檢查等。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨立的、自負(fù)盈虧的實體，從自己的利益出發(fā)，有通過合法的財務(wù)安排，減輕稅收負(fù)擔(dān)的利益驅(qū)動。 ? 根據(jù)相關(guān)法律，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是納稅人的營業(yè)
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