房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計稅務(wù)籌劃(文件)
【正文】 對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當(dāng)期扣除。 ? 6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理： ? （ 1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造成本。按以下規(guī)定進行處理： ? （ 1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。 ? （ 3）開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。 ? 12．成本對象報廢和毀損損失。 四、所得稅的節(jié)稅空間 ? 1．關(guān)注不同的產(chǎn)品銷售方式之間的稅政差別 ? 現(xiàn)行稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按不同的原則確認銷售收入，銷售方式不同，確認收入的時間就有差異。該公司 2020年度財務(wù)報告于 2020年 3月 8日經(jīng)董事會批準對外報出。 ? （ 1）第三季度將寫字樓轉(zhuǎn)作自用 ? 借：固定資產(chǎn) 9000000 ? 貸：開發(fā)產(chǎn)品 9000000 ? 借：固定資產(chǎn)（ 3000000 25%） 750000 ? 貸：遞延所得稅負債 750000 ? （ 2）年末匯算清繳時 ? 應(yīng)交企業(yè)所得稅 =4500000 25%=1125000（元） ? 所得稅占毛收入的比率=1125000247。 ? 土地增值稅有以下幾個特點： ? 1．以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象； ? 2．征稅面比較廣； ? 3．采用扣除法和評估法計算增值額； ? 4．實行超率累進稅率； ? 5．實行按次征收。 ? 3．納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的 20%，免予征收土地增值稅。結(jié)合定價策略，圍繞上述幾類項目增加可扣除數(shù)額，特別是將有關(guān)間接開發(fā)成本合理分配至項目工程，是降低土地增值稅整體稅負的另一基本思路。其中： ? 房地產(chǎn)開發(fā)成本＝前期工程費 +基礎(chǔ)設(shè)施費 +建筑安裝工程費 +配套工程費 +開發(fā)間接費 ? 房地產(chǎn)開發(fā)費（ 10%建造成本）＝管理費用 +營業(yè)費用 +財務(wù)費用（含利息） ? 土地增值稅的計算過程如下： ? （ 1）計算增值額。 （ 4）依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。 謝謝！ 。 ? 在本例中扣除項目金額如下： ? （ 1）取得土地使用權(quán)金額 324萬元 ? （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本 1100萬元 ? （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（ 324＋ 1100） 10%＝（萬元） ? （ 4）加計 20%扣除數(shù)（ 324＋ 1100） 20%＝（萬元） ? （ 5）扣除營業(yè)稅及附加 2400 5% （ 1＋ 7%＋3%） =132（萬元） ? 允許扣除項目合計： 324＋ 1100＋ ＋ ＋ 132=（萬元） ? 增值額： 2400— ＝ (萬元 ) ? 增值率： 247。增值率＝增值額 247。見表 71所示： ? 表 71 土地增值稅的稅率 級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率（ %） 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 30 0 2 超過 50%～ 100%的部分 40 5 3 超過 100%～ 200%的部分 50 15 4 超過 200%的部分 60 35 ? 在計算土地增值稅時，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 ? 根據(jù)上述稅法規(guī)定，對于土地增值稅的稅務(wù)籌劃的基本思路是： ? 1．關(guān)注相關(guān)優(yōu)惠稅政的指引作用，用足優(yōu)惠政策 ? 2．根據(jù)土地增值稅稅率隨增值額累進的特點，合理控制“增值額”即轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額，從而適用低稅率。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 ? （ 3）作會計分錄如下： ? 借 :遞延稅負債 750000 ? 貸：固定資產(chǎn) 750000 ? 借 :所得稅費用 703200 ? 固定資產(chǎn) 421800 ? 貸 :應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交所得稅 1125000 ? 假設(shè)年末應(yīng)納稅所得額為－ 300000元，本年不交所得稅。 ? 作會計分錄如下： ? （ 1）調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)收入 ? 借：以前年度損益調(diào)整 1800000 ? 貸：銀行存款 1800000 ? （ 2）調(diào)整營業(yè)稅 ? 借：應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交營業(yè)稅 90000 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 90000 ? （ 3）調(diào)整報告年度主營業(yè)務(wù)成本 ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 1500000 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 1500000 ? 所得稅按納稅影響會計法的納稅調(diào)整如下： ? A. 2020年度會計報表： ? 借：遞延所得稅資產(chǎn)（ 210000 25%） 52500 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 52500 ? 借：利潤分配 — 未分配利潤 157500 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 157500 ? B. 2020年度會計報表： ? 借：所得稅費用 (8000000 25%) 2020000 ? 貸：遞延所得稅資產(chǎn) 52500 ? 應(yīng)交稅費 —— 應(yīng)交所得稅 1947500 ? [例 77]某房地產(chǎn)公司將一棟新建寫字樓于 2020年9月轉(zhuǎn)作自用，該樓成本價 900萬元，公允價1200萬元。 ? 2．優(yōu)選、創(chuàng)新會計核算方法 ? 在會計準則允許的范疇內(nèi)，配合經(jīng)濟合同的約定，優(yōu)選甚至創(chuàng)新會計核算方法，可以造成一定的節(jié)稅條件，如通過許諾贈送的裝修、家私等支出的核算方法選擇、空置與自用房地產(chǎn)的會計核算方法選擇、“會所”開發(fā)成本的會計核算選擇、建筑物更新改造或裝修支出
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