【正文】 地的制度。農(nóng)業(yè)用地包括耕地和非耕地?！　σ?guī)劃區(qū)內(nèi)的土地管制是建設(shè)用地土地管制的重點，主要是合理確定建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的界限和用地數(shù)量，確保人均占地或總規(guī)模符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；分階段保護建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)合法批準(zhǔn)，不得擅自改變耕地及其他農(nóng)用地用途，耕地被改變用途前必須在本區(qū)外開發(fā)復(fù)墾不低于被占耕地的數(shù)量，且質(zhì)量相當(dāng)，以保證本地區(qū)耕地總量的動態(tài)平衡?！　∪?、土地管理體制　　土地管理體制，是指土地管理機構(gòu)設(shè)置和管理職能權(quán)限劃分所形成的體系和管理制度。　　　　縣以上地方人民政府直接領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作?！　。ㄒ唬┩恋厥褂脵?quán)的出讓　　土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。在指定的時間和公開場合，具有一定資信條件的受讓方以舉牌應(yīng)價的方式，競爭土地的使用權(quán)，一般是價高者中標(biāo)。對于公開招標(biāo)，所有具有投標(biāo)資格的單位或個人均可投標(biāo)；而對于邀請招標(biāo)，投標(biāo)者僅限于被邀請的單位或個人?！　∵@種地產(chǎn)經(jīng)營方式一般適應(yīng)于國民經(jīng)濟重要的部門、用地規(guī)模較大的工業(yè)項目、事業(yè)單位以及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要扶持及優(yōu)惠的項目。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。在進行土地使用權(quán)或地上建筑物轉(zhuǎn)讓時，皆不得損害地上建筑物或其它附著物；　?。?）“認(rèn)地不認(rèn)人”原則?！　【哂邢铝星樾沃坏?，也可以認(rèn)定為閑置土地：　?。?）國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)建設(shè)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；　?。?）已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；　?。?）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。　　在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。　　土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不得提前收回。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費?！　。?）國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)[2010]151號）規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓?！　。ㄒ唬┩ㄟ^出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值　　通過出讓方式取得土地使用權(quán)的入賬價值通常是土地出讓金加上相關(guān)稅費，如果還發(fā)生了與取得該土地有關(guān)的費用，如繳納的行政事業(yè)性收費、征地補償費等，應(yīng)一并計入土地取得成本?！　。ㄈ┩顿Y者投入土地使用權(quán)的入賬價值　　投資者投入的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為入賬價值，但合同或協(xié)議約定價值不公允的除外。　　【例21】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)100畝用于開發(fā)商品性土地，單價80萬元/畝，總價款8 000萬元，通過銀行轉(zhuǎn)賬支付土地出讓金，不考慮其他稅費。211年12月31日，該工程已經(jīng)完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。會計分錄為：　?。?）支付土地出讓金時：　　借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 　8 000 000　　　　貸：銀行存款 　　　　　　　8 000 000　?。?）在土地上自行建造辦公樓時：　　借：在建工程 　　　　30 000 000　　　　貸：工程物資 　　　　12 000 000　　　　　　應(yīng)付職工薪酬 　　 8 000 000　　　　　　銀行存款 　　　　10 000 000　?。?）辦公樓達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時：　　借：固定資產(chǎn) 　　　30 000 000　　　　貸：在建工程 　　　30 000 000　　（4）每年分期攤銷土地使用權(quán)和計提辦公樓折舊時：　　借：管理費用 　　　1 400 000　　　　貸：累計攤銷 　　　　200 000　　　　　　累計折舊 　　　1 200 000第四章　轉(zhuǎn)讓及銷售階段會計實務(wù)第五章　投資性房地產(chǎn)會計實務(wù)第六章　對外投資會計實務(wù)第七章　開發(fā)產(chǎn)品成本費用核算第八章　利潤形成及分配會計實務(wù)第九章　財務(wù)報告的編制與分析第十章　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅實務(wù)40 / 40。為簡化核算，不考慮其他相關(guān)稅費?！　。ㄈ┳越ㄓ梅康耐恋厥褂脵?quán)　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于自建用房等地上建筑物時，土地使用權(quán)的取得成本直接記入“無形資產(chǎn)”科目，且土地使用權(quán)的賬面價值不與地上建筑物合并計算成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊。　　二、土地使用權(quán)取得的會計處理　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用權(quán)的取得方式和持有目的不同設(shè)置不同的會計科目，進行不同的賬務(wù)處理。相關(guān)稅費是指取得土地使用權(quán)時涉及的契稅、印花稅，取得土地為耕地的，還涉及耕地占用稅?！　〉诙?jié)　土地使用權(quán)的核算 　　一、土地使用權(quán)入賬價值的確認(rèn)　　前文所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式有接受土地使用權(quán)出讓、接受土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、投資者投入的土地使用權(quán)以及無償劃撥等方式。供應(yīng)住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設(shè)套數(shù)和住宅建設(shè)套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地?！　∑摺⑵渌恋卣摺　。?）國土資源部《關(guān)于加強城市建設(shè)用地審查報批工作有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)[2003]345號）規(guī)定，要通過土地供應(yīng)優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，報批的房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)主要用于普通商品住房、經(jīng)濟適用住房、危舊房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中拆遷安置用房等建設(shè)；嚴(yán)格控制高檔商品住房用地，停止申請報批別墅用地。　　土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請續(xù)期。土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。處置方案可以選擇下列方式：　?。?）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過1年；　　（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；　?。?）安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價；　?。?）政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)；　?。?）政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補償；　　（6）土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府?！　　　⊥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。　　　　在進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，國際上普遍遵循一些共同的原則：　?。?）“房地產(chǎn)一致”的原則?！　。ǘ┩恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。這種方式的具體運作，一般是由土地使用者向政府提出用地申請，經(jīng)政府有關(guān)部門審查批準(zhǔn)后，再由出讓方和受讓方通過協(xié)商確定土地地價、用地年限、付款方式和時間以及其他用地條件?！　　　≌袠?biāo)出讓，是指在土地使用權(quán)出讓者規(guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人（受讓方），以書面競標(biāo)的形式，投標(biāo)競爭某幅用地的使用權(quán)，招標(biāo)人則根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者?！　　　∨馁u出讓，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地使用權(quán)的出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T與土地使用者簽訂出讓合同?！　。ㄦ?zhèn)）人民政府　　鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作，行使以下土地管理的專門職能：　?。?）制定鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)規(guī)劃和用地控制指標(biāo)，報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)上級人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行；　　（2）對于農(nóng)民的宅基地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)、企業(yè)建設(shè)需用土地，擁有審核權(quán)，并向縣級人民政府土地管理部門提出申請的職能；　?。?）對于個人之間、個人與單位之間的土地使用權(quán)爭議擁有依照法律規(guī)定處理的職能?！　。ㄒ唬C構(gòu)設(shè)置及主要職能　　各級國家行政管理機關(guān)的土地管理職能及其所屬的土地管理部門的主要職能如下：　　　　國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)與監(jiān)督所屬土地管理部門的土地管理工作，并具體行使以下土地管理的專門職能：　?。?）代表國家行使國有土地所有權(quán)，制定和實施土地管理的有關(guān)行政法規(guī)；　　（2）編制和執(zhí)行全國土地利用總體規(guī)劃，并審批下級地方政府的土地利用總體規(guī)劃；　?。?）審批下級地方政府上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地申請報告。未利用土地管制的主要內(nèi)容有：禁止任何不符合規(guī)劃、破壞自然生態(tài)環(huán)境的取土或堆放廢棄物行為；不得擅自圍湖造田；鼓勵單位、集體、個人開發(fā)利用“四荒地”，但應(yīng)在取得開發(fā)許可證的前提下，根據(jù)土地適宜性，保證一定的耕地開墾率；鼓勵對廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽堿地的利用，利用各種方式進行土地整理。按不同分類標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)用地可分為城鎮(zhèn)用地、鄉(xiāng)村居民居住用地和獨立工礦用地，也可分為建成區(qū)土地和規(guī)劃區(qū)土地。　　　　農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等?！　《?、土地用途管制制度　　（一）土地用途管制的概念　　《土地管理法》第四條規(guī)定，國家實行土地用途管制制度。土地使用權(quán)合法流轉(zhuǎn)，是指依據(jù)法律的規(guī)定，并經(jīng)過一定的法定程序，土地使用權(quán)由一個使用者轉(zhuǎn)移到另一個使用者的行為。所謂國有土地使用權(quán)租賃，是指國家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)讓與土地使用者使用，而土地使用者按年度向國家交納租金的行為；所謂國有土地使用權(quán)作價入股，是指將一定時期的國有土地使用權(quán)出讓金作價，作為國家的投資計作國家的股份。按所有權(quán)的不同，分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；按用途不同，可分為工業(yè)用地使用權(quán)、商業(yè)用地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等；按取得方式不同，可分為劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等?！　∥覈耐恋厮兄凭哂懈叨鹊姆€(wěn)定性。對籌建期間的界定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以從被批準(zhǔn)籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的設(shè)立日期為止較為妥當(dāng)。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產(chǎn)”，而是直接將費用化；　?。?）新的資產(chǎn)負(fù)債表沒有反映“開辦費”的項目，也就是說不再披露開辦費信息；　?。?）明確規(guī)定開辦費在“管理費用”會計科目核算；　?。?）統(tǒng)一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括人員工資、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等?！　。?）投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應(yīng)由出資方自行負(fù)擔(dān)。包括購建固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發(fā)生的職工薪酬?！　。?）人員培訓(xùn)費：主要有以下二種情況：　　①引進設(shè)備和技術(shù)需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學(xué)習(xí)的費用；　?、谄刚垖＜疫M行技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)的勞務(wù)費及相關(guān)費用。　?、诓盥觅M：包括市內(nèi)交通費和外埠差旅費。　　三、開辦費的核算　?。ㄒ唬╅_辦費的概念及范圍　　開辦費是指企業(yè)在籌建期間實際發(fā)生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓(xùn)費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借