【正文】 結(jié)轉(zhuǎn)未完工項(xiàng)目的收入，按照配比原則也不結(jié)轉(zhuǎn)成本，也就無(wú)從計(jì)算會(huì)計(jì)利潤(rùn)；稅法則規(guī)定按照預(yù)計(jì)利潤(rùn)率確定利潤(rùn)。通常，可售面積單位工程成本＝成本對(duì)象總成本 247。但 31號(hào)文件對(duì)內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的上述行為則規(guī)定應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)相關(guān)的收入、成本和費(fèi)用。假定甲公司按 20年攤銷(xiāo)該房屋的成本，不考慮殘值。 71 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 2023年會(huì)計(jì)上攤銷(xiāo)出租房屋的成本為 120萬(wàn)元，而該房屋的計(jì)稅價(jià)值為 3000萬(wàn)元，稅收上應(yīng)攤銷(xiāo)出租房屋成本 150萬(wàn)元（ 83號(hào)文件規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準(zhǔn)予在稅前扣除，所以成本應(yīng)為 3000萬(wàn) 247。 72 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 接受抵債的固定資產(chǎn)入帳價(jià)值的確認(rèn)不同。同時(shí)，企業(yè)高于公允價(jià)值部分計(jì)提的折舊不得稅前扣除，所得稅匯算清繳時(shí)作納稅調(diào)增處理。度終，對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當(dāng)年銷(xiāo)售收入，并將“主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加”轉(zhuǎn)入本年利潤(rùn)。 75 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 預(yù)收賬款計(jì)繳所得稅會(huì)計(jì)與稅收差異的的處理 ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）， 開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季 (或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。預(yù)繳所得稅少于應(yīng)交所得稅補(bǔ)繳時(shí)，借“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。 77 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 本人認(rèn)為：對(duì)預(yù)繳的所得稅確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款 —所得稅”科目，平時(shí)預(yù)交所得稅時(shí)借記本科目，貸記“銀行存款”科目，年終，對(duì)達(dá)到收入確認(rèn)條件的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，其對(duì)應(yīng)的已上繳的所得稅，從“遞延稅款 —所得稅”科目轉(zhuǎn)入“所得稅”科目，即借記“所得稅”科目，貸“遞延稅款 —所得稅”科目。 ? 借： 所得稅 99 ? 遞延稅款 貸：應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 79 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 例題 2：又如乙房產(chǎn)公司當(dāng)年有一樓盤(pán)銷(xiāo)售，總價(jià)為 1000萬(wàn)元，該批住宅已完工并交付，成本為 800萬(wàn)元，實(shí)收 30%首付款，尚有 70%為客戶(hù)以公積金貸款方式支付?！? ? 因此，企業(yè)當(dāng)年申報(bào)所得稅時(shí)，可只就實(shí)收款部分確認(rèn)收入，確定應(yīng)納稅所得 60萬(wàn)元，其余推遲繳納的稅款可先計(jì)入“遞延稅款”貸方，明年資金到賬后再申報(bào)并作賬面余額轉(zhuǎn)出。 ? 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，該建造合同由于在不同會(huì)計(jì)年度完成，應(yīng)按完工百分比法確定收入。 83 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 會(huì)計(jì)分錄（建造合同的主要賬務(wù)處理）： ? （ 1）簽訂建造合同后，收到客戶(hù)支付的工程預(yù)付款 借：銀行存款 貸：預(yù)收帳款 ? （ 2）工程施工過(guò)程中，發(fā)生相關(guān)合同成本 借 : （生產(chǎn)成本）工程施工－工程項(xiàng)目 或工程施工－間接費(fèi)用 貸：應(yīng)付工資、庫(kù)存材料、累計(jì)折舊等 期末根據(jù)人工分配法或直接費(fèi)用分配法把“工程施工－間接費(fèi)用”分?jǐn)偟礁鞴こ添?xiàng)目中。 800 100%），確認(rèn)賬面收入 875萬(wàn)元（ 1000 %），成本 700萬(wàn)元，利潤(rùn) 175萬(wàn)元。 國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)文件規(guī)定：“ 開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò) 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò) 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) .”12個(gè)月”與會(huì)計(jì)制度的“同一會(huì)計(jì)年度”是有區(qū)別的，在實(shí)務(wù)中應(yīng)加以不同處理。 ? 按會(huì)計(jì)制度規(guī)定，可按總價(jià)確認(rèn)收入，并計(jì)算營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 200萬(wàn)元。 78 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 例 1：甲房地產(chǎn)公司，當(dāng)年有一樓盤(pán)預(yù)售收入 2023萬(wàn)元，其他應(yīng)納稅所得額－ 200萬(wàn)元，則： ? 應(yīng)納稅額＝－ 200 33%+2023 15% 33%＝ 33萬(wàn) ? 借：遞延稅款 —所得稅 99萬(wàn) ? 貸：應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅 33萬(wàn) ? 所得稅 66萬(wàn) ? 第二年甲企業(yè)實(shí)現(xiàn)上述樓盤(pán) 80%的銷(xiāo)售收入，即 1600萬(wàn)元，確認(rèn)經(jīng)營(yíng)成本 1000萬(wàn)元，期間費(fèi)用 300萬(wàn)元，同時(shí)另一樓盤(pán)預(yù)售收入 3000萬(wàn)元。 這樣處理簡(jiǎn)便，但是，預(yù)交稅金應(yīng)確認(rèn)為遞延所得稅資產(chǎn)，而卻在貸方負(fù)數(shù)反映，違背了資產(chǎn)的定義。作如下會(huì)計(jì)分錄，借“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。 74 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 本人認(rèn)為：企業(yè)按收到的預(yù)收賬款計(jì)提相關(guān)稅費(fèi)時(shí)，作借記“遞延稅款 ――營(yíng)業(yè)稅（或城建稅、教育附加）”科目，貸記“應(yīng)交稅金 ——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（或城建稅）”、“其他應(yīng)交款 ——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得預(yù)收賬款時(shí)必須繳納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際收到的預(yù)收款金額。即借記固定資產(chǎn)（債權(quán)賬面價(jià)值加相關(guān)稅費(fèi)），借記壞賬準(zhǔn)備（該債權(quán)計(jì)提的壞賬準(zhǔn)備），貸記應(yīng)收賬款（應(yīng)收債權(quán)的賬面余額），貸記銀行存款（支付的相關(guān)稅費(fèi)）。 ? 可見(jiàn)， 2023年稅收處理比會(huì)計(jì)處理多計(jì)銷(xiāo)售所得 600萬(wàn)元，多攤銷(xiāo)成本 30萬(wàn)元。 4年），結(jié)轉(zhuǎn)房屋成本120萬(wàn)元。 70 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 例：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 2023年 1月 1日，將一棟剛剛開(kāi)發(fā)完工的房產(chǎn)出租給乙公司，租期 4年，租金總額為 2400000元。 68 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用問(wèn)題 ? 對(duì)于將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等方面，會(huì)計(jì)上認(rèn)為是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不符合一般商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則，不作銷(xiāo)售處理，按成本轉(zhuǎn)賬。 67 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 結(jié)轉(zhuǎn)成本的不同 《 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)成本”項(xiàng)目，反映企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售、結(jié)算和出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的實(shí)際成本。 ? 在具體實(shí)務(wù)中，有人為提前或推遲確認(rèn)收入現(xiàn)象：如當(dāng)取得銷(xiāo)售許可證，與客戶(hù)簽定預(yù)售合同并收取預(yù)收款時(shí)，就作銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)，這樣做不符合 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 的要求，因?yàn)檫@時(shí)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚在建設(shè)中，企業(yè)還承擔(dān)著商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬，且成本也不可計(jì)量。 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 規(guī)定收入確認(rèn)條件是： ① 企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方； ② 企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制； ③ 與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)； ④ 相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。 63 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)和稅收差異 ? 會(huì)計(jì)制度確認(rèn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)間與稅法規(guī)定的發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)間不同 ? 142號(hào)文件明確規(guī)定外商投資房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)售款銷(xiāo)售的收入確定原則： ① 采取分期付款或預(yù)售方式銷(xiāo)售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)； ② 采取按揭形式的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)； ③ 采取以土地使用權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對(duì)方為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于期間費(fèi)用的規(guī)定和會(huì)計(jì)制度一致。 ? 可售單位工程成本費(fèi)用 =可售總成本費(fèi)用 247。 ? 利潤(rùn)分配的核算：會(huì)計(jì)處理同一般企業(yè)。 售后回購(gòu)開(kāi)發(fā)商品收入的確認(rèn)，不予確認(rèn)收入，通過(guò)“待轉(zhuǎn)庫(kù)存商品價(jià)差”賬戶(hù)核算。開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是以銷(xiāo)售發(fā)票的開(kāi)具來(lái)確認(rèn)銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 建造合同的收入：房地產(chǎn)企業(yè)與買(mǎi)方簽訂了合同，按合同要求開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得的收入。 57 期間費(fèi)用的核算 ? 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用 企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的利息凈支出，匯總凈損失，調(diào)劑的外匯手續(xù)費(fèi)，金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)及企業(yè)籌資中發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。發(fā)生如下業(yè)務(wù)： 11月 1日，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi) 300 000元，設(shè)計(jì)、堪察費(fèi) 40 000元，作如下分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開(kāi)發(fā) （拆遷補(bǔ)償費(fèi)） 300 000 （前期工程費(fèi)） 40 000 貸：銀行存款 340 000 11月 15日，企業(yè)承付某施工企業(yè)工程進(jìn)度款 400 000元，作分錄： 借：生產(chǎn)成本 —— 代建工程開(kāi)發(fā) （建筑安裝費(fèi) )400 000 貸：應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 400 000 借：應(yīng)付賬款 —— 應(yīng)付工程款 400 000 貸：銀行存款 400 000 55 代建工程成本的核算 ? 11月 20日，支付風(fēng)景區(qū)綠化費(fèi) 20 000元。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的土地、房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過(guò)“生產(chǎn)成本 ——土地開(kāi)發(fā)”和“開(kāi)發(fā)生產(chǎn)成本 ——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)進(jìn)行核算，同上述土地和房屋的開(kāi)發(fā)成本的核算。 50 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算 ? （ 3）采用預(yù)提方式計(jì)入有關(guān)商品房開(kāi)發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，竣工驗(yàn)收后將實(shí)際發(fā)生的成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，即借記“預(yù)提費(fèi)用－預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)”賬戶(hù)，貸記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開(kāi)發(fā)（不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）”賬戶(hù)，差額分配計(jì)入在建工程的項(xiàng)目。 （ 5）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用： 企業(yè)發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，首先在“制造費(fèi)用”賬戶(hù)進(jìn)行歸集，期末按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開(kāi)發(fā) (開(kāi)發(fā)間接費(fèi) )”賬戶(hù)，貸記“制造費(fèi)用”賬戶(hù)。無(wú)論是出包方式或是自營(yíng)施工，所發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，均應(yīng)計(jì)入相應(yīng)的配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)成本。 單位面積征用拆遷費(fèi)＝征用拆遷費(fèi)總額 247。這類(lèi)配套設(shè)施不是企業(yè)的商品產(chǎn)品，不需要單獨(dú)核算其成本。 ? （ 3）對(duì)于開(kāi)發(fā)完工的周轉(zhuǎn)房，竣工驗(yàn)收后直接投入使用的，應(yīng)將其實(shí)際成本直接轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房”賬戶(hù)，即借記“周轉(zhuǎn)房”賬戶(hù)，貸記“生產(chǎn)成本－房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)。 42 房屋開(kāi)發(fā)成本的核算 ? 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)房屋的過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)現(xiàn)在“制造費(fèi)用”科目進(jìn)行歸集，期末再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”成本項(xiàng)目，即借記“生產(chǎn)成本－房屋開(kāi)發(fā)（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）”賬戶(hù)，貸記“制造費(fèi)用”賬戶(hù)。 如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)有兩個(gè)以上項(xiàng)目分擔(dān)的，則應(yīng)先通過(guò)“生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”明細(xì)科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施竣工時(shí)，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋成本核算對(duì)象的“公共配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，即借記 “生產(chǎn)成本－房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記““生產(chǎn)成本－配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)。 ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? （ 1）在房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的前期基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，能夠分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，可以直接計(jì)入有